融资模式成世茂商业地产发展核心 5年内进入收益高峰期

　　2013年1月8日，世茂房地产宣布，发行于2020年到期本金额8亿美元之6.625%利息优先票据，所得净额7.863亿美元。此举揭开了世茂集团产业集群整合的大幕。

　　目前世茂集团已完成生态住宅、商业地产、旅游地产、产业集群地产四大核心业务板块的布局，作为集团商业旗舰的世茂股份，目前多以销养租，为其他在建项目补充现金流。利用预售款和贷款相结合等方式，世茂股份重点商业地产项目已然成为公司的“资金奶牛”。据悉，截至2012年前三季度末，世茂股份账上货币资金约为51亿元，贷款约102亿元。

　　“进入2013年，世茂股份设想在商业地产方面，进一步加大二三线城市的产品线投入，不排除年后还会有融资动作。”一位观察世茂集团多年的业内人士表示。

　　世茂股份从前期规划设计、整体业态定位、招商到后期营运整条产业链，都是一体化操作。总体而言，世茂商业地产的开发业态主要是城市综合体，定义为“n+1”，即：商业+酒店、写字楼、公寓等，“1”随着商业定位而提升等级。

　　据上海世茂股份商投公司助理总裁陈宏伟介绍，世茂股份自持商业已形成三条产品线：即世茂中心、世茂广场和邻里中心。其中，世茂中心类细分为世茂国际中心和世茂中心，世茂广场类细分为世茂国际广场和世茂广场。

　　世茂国际中心分布在一二线城市，主要是商业占比4-8万平方米的综合体，例如北京世茂国际中心；世茂广场分布于三四线城市，主要是商业占比为8-15万平方米的综合体，主要以商场为主，以写字楼酒店为辅。

　　“目前，北京世茂国际中心商业去年已开业，位于厦门的世茂国际中心预计2014年开业。”陈宏伟说，世茂广场产品线已有昆山、北京、福州、沈阳、烟台、绍兴、苏州7个广场及百货项目投入运营，明年即将开业的项目有：济南、南昌及苏州二期。

　　世茂股份在二三线城市开发的城市综合体，已具备一定集群效应，主要是规模大，几乎每个项目都占地20万平方米以上。以昆山世茂广场为例，项目位置有点尴尬，离昆山市区约15公里，离太仓12公里，离花桥10公里，属于三角地带，但世茂股份根据昆山项目的周边环境，制订了适合它的定位，“目前昆山项目的客流量上升非常快，最多的时候能达5万人次/日。”陈宏伟介绍。

　　世茂股份在影院业务、百货业务和儿童乐园业务上，还考虑做进一步的优化与调整。世茂影院2011年收入已达4000万元，2012年上半年大幅上涨至4500万元。

　　世茂股份加强与世茂房地产全国合作的项目，3-5年内会进入收益高峰期，其中2013年收入增长较大。世茂的优势就是不复制，每个项目都根据城市区位及居民的整体收入能力设置产品，量身定做，完全融入当地的整体建设。

　　世茂股份首席财务官张杰认为，商业地产租金回报期相对较长，即使商业地产项目通过若干年商业经营后，内在价值将会得到大幅度增长，但由于大宗资产变现的长期性，依旧会导致资金的沉淀，“因此世茂更多是想通过低成本融资造血”。

　　这正反映世茂商业地产原有的模式亟须改变：此前大部分土地是股权形式交换所得，几乎没有现金支出；而整个大环境包括城镇化提高消费等对商业地产开发贷款比较有利；另外世茂股份也做了一些信托产品，信托总成本平均在10%-11%左右，一定程度上拉高了公司融资成本均值。

　　张杰指出，国内商业地产若要加快发展，融资是个非常大的瓶颈。即便是去香港发债，也存在发行成本占比较高、外汇管制、双重征税等问题。作为内地上市公司，世茂股份必须在境内融资寻求突破，因此公司始终高度关注与商业地产密切相关的各种融资渠道和融资方案，只要条件许可，公司都将会积极参与其中。

　　“融资模式才是世茂股份商业地产发展的核心”，陈宏伟对此亦表赞同。此前1月18日世茂股份的股东大会上传出消息，公司股东大会授权董事会决定发行债务融资工具开展不超过70亿元的融资活动。目前世茂股份整体负债率约为60%，净负债率40%，去年一年几乎是靠自身输血。公司现金流正在迅速改善，前几年现金流曾经达到负几十亿，2012年前三季度末减到负几千万，2012年年底有望恢复正数。