万科2012业绩会全文实录：万科国内市场份额是2.19%

　　万科企业股份有限公司2012年度业绩推介会

　　时间：2013年2月28日

　　地点：万科总部6F

　　实录内容：

　　主持人：这次是今年第一次媒体见面会，先祝大家新年万事如意、身体健康！在座两位管理层都是大家非常熟悉的，我们直奔主题，首先请谭华杰先生做一个介绍，回顾去年、展望今年。

　　谭华杰：各位新闻界朋友：欢迎大家来到这里参加2012年度业绩推介会。2012年有几个点值得大家关注，一是销售收入，蝉联中国及世界住宅销售冠军，也再次刷新行业历史记录。ROE水平达到19.66%，这是1993年以来公司最高的ROE水平。再一个，虽然公司增长和回报都不错，效益比较高，年底净负债率只有23.5%，这是比较低的指标。纳税达到211亿，保持和接近2倍的规模。我们在住宅产业化战略有新的突破，装修房的交付比例超过80%，绿色住宅方面，绿色三星是中国目前最高级别的绿色住宅，我们一家公司在全国的总量达到了44%，当然我们也迈出了国际化业务的第一步。

　　首先2012年的要点，我们刚才谈到销售，2012年销售面积是1295.6万平米，销售金额1412.3亿，是全世界第一次一个公司的房地产业务超过100亿美元。我们销售金额年化增速是31%。我们非常鲜明体现出中小套型的特点，2012年卖出所有房子里，144平米以下普通住房占比是90%，从客户类型来看首次置业和改善型客户占比达到87%，也就是说万科的特点是房子比较小，基本上客户都是自住型的。

　　从结算指标来看，2012年结算面积899.3万平方米，结算收入是1015.8亿元，较上年同期上升43.8%，从上一年结算的之外，我们还有1354.9万平方米，和推金额1436.5亿售出没有达到结算条件的已售未结资源，会在未来转化为公司的营业收入，这为未来的业绩体现奠定非常好的基础。

　　从公司收益来看，2012年结算毛利率有较为明显的下降，毛利率是25.8%，比2011年下降3个百分点，但收益率上升，收益率达到1993年以来的历史最高水平。我觉得这个结果是非常理想的结果，因为从社会公共的角度来讲并不希望房价越来越高，从股东的角度来看希望公司的回报率尽可能高，我们很欣慰在去年同时满足和公众和股东的需要。为什么能做到这一点？一方面是公司的经营效率在提升，能够克服一定程度上售价和利润下滑的影响，另一方面因为公司这几年的装修房比例不断地上升，而装修业务是制造性业务，利润是明显低于房地产，但收益率比较高。报告期末，公司净负债率为23.5%，年底公司持有的货币资金为522.9亿，远远高于一年内到期的借款，就是355.6亿元。

　　从拿地情况来看，2012年新增项目权益类建筑面积1589万平方米，其中60%的项目采取合作、联合方式获取，新增项目平均楼面地价为2790元/平方米，这是比较稳定的水平。年末公司规划中项目合计权益建筑面积3947万平方米，相对一年前有所增加，但相对于我们的开发规模来说，这也是未来2-3年的开发量，在全世界所有的大型房地产公司里，我们土地储备年限是最好的一个。在这个问题上我们也跟一些常见的观点有不同的看法，有很多人认为开发商要多持有土地才能赚钱，我们不同意这个看法，我们认为房地产开发企业最理想的土地储备周期就是2-3年左右，我们刚好在这样的范围内。过去10年我们的土地储备都在这样的，我们认为最合理的范围之内。

　　在绿色和工业化方面，这是万科最核心的战略，就是住宅产业化战略，住宅产业化战略分为三个组成部分，一是装修房，二是工厂化，三是绿色建筑。在装修房方面，我们去年交付了10万套房子，其中装修房超过8万套，占比超过80%，也就是说我们装修房的战略已经基本上实现。而在绿色建筑方面，我们去年一共完成20个绿色三星项目总建筑面积166.6万平方米，其中绿色三星住宅项目是122万平米，这占全国总量的44%，也就是说全国绿色三星面积有近一半是万科的。工业化项目全年开工272万平方米，我们去年进一步明确工业化发展目标。 除了产品本身之外，我们的客户非常明确以自住客户为主，自住客户除了对房屋本身有要求之外，他们对住进来的配套服务也有非常多样化的需求。所以过去几年以来，我们不断地在这方面做探索，去年这几个方面我们取得了突破，我们有第五食堂，给小区的业主提供食堂餐饮，性价比比较高，因为是食堂，肯定不会很贵，而且卫生状况比较好。我们希望第五食堂的比大餐馆吃饭便宜，比小餐馆干净。而且我们考虑到每个人家里有不常用，但是占地方的物品，但是如果扔了可惜，我们为住户提供在房子之外的仓储服务，叫做“万物仓”，这个可以用更小的建筑面积打造更大的储物目的。最后是这些年以来电子商务发展非常迅猛，我们小区住户在小区里网上购物的情况越来越多。网上购物涉及到配送问题，大家白天经常不在家，送货最后一公里遇到这样的问题，我们在小区提供一个统一的替客户收快递、购物物品的服务，我们称为“幸福驿站”，这几个服务比较成功，深受客户好评，从赚钱的角度来看目前谈不上是特别赚钱的业务。

　　国际化方面去年也有一些进展，首先我们成功收购了香港上市公司南联地产，目前更名为万科置业(海外)，B转H方案得到投资者支持，公布转板方案之后一周，万科A股股价上升15.6%，B股股价上升29.3%。2013年第一次临时股东大会，所有议案均获得99%以上的投票支持。

　　我们在国际化业务取得首次突破，与香港新世界合作，获取香港荃湾地块，与美国铁狮门合作，合作开发旧金山富升街项目，新世界、铁狮门都是在当地市场非常有影响力的优秀公司。

　　我们对未来行业发展做展望，首先是商品住宅更明确的回归居住的属性，也就是说商品住宅投资的水平会逐渐淡化，自住购房者成为主流购房者，而自住购房者与投资业务不太一样，投资业务更看重土地稀缺性，自住客户更关心房屋本身，也就是说房屋质量、房屋性能，这方面的要求不断地提高。从国家情况来看，我们的城市化进程刚好走在中间的位置，远远没有结束，而先发展起来的城市面临着更大的转型，像北京、上海这样的核心城市，未来的产业会日益聚集于服务业，方向越来越向纽约、香港这样的城市。而我们人口老龄化现象逐渐到来，这给B转H带来更多的机会。从行业自身来看，行业集中度逐渐提升，主流开发商进入到“面对面”直接竞争时代，以前是各开各的荒，彼此之间基本不见面，但现在进入“面对面”竞争，对开发商的要求更高。最后在住宅产业化、绿色建筑迎来新的发展机会。

　　2013年我们会再次面临行业创记录的交付量，无论是总的交付套数和装修房的交付套数还是比例，这三个层面都会再次刷新机遇，这时候必须要把“质量第一”放在最前面。我们会面向自住客户，根据客户进一步定位产品。我们会继续坚持销售为先，就是我们一贯的策略，我们不囤地不捂盘，只要做到可售的条件我们尽可能快的卖掉，这意味着要灵活应对市场变化，如果市场发挥变化我们会以积极的定价策略。在工厂化和绿色方面，尤其是工厂化，2013年之后是住宅产业化是万科的重点，我们会在3年左右的时间内在工厂化取得长足的进步。就2013年来说，我们希望能做到15%的内外墙无砌筑、免抹灰，因为砖砌之后必须要大量抹灰，抹灰是出现裂缝的主要原因，我们考虑内外墙采取钢筋混凝土直接浇铸的方式，而且是大钢模，这样表面非常平整。大家可以看到身后的柱子，去掉抹灰之后就会减少很多空鼓和裂缝的情况。还有PC外墙，在工厂做好再到现场组装。

　　我就做这些介绍。

　　主持人：下面是提问环节。

　　大公报记者：先问一下郁总和谭总，刚才您提到去年的时候在香港收购了南联地产，也在香港拿到与新世界合作开发的地，在旧金山也有地要做住宅开发。一、二线城市的成本在提高，三、四线城市出现供应过剩，国际化策略是不是意味着万科在国内的角色发展上已经完成了角色发展的必要？未来的领域会向国外拓展？

　　郁亮：国际化和是否看好国内市场没有直接关系。到目前为止万科进入60个城市，我们国家有660座城市，超过百万的城市有100多个，所以我们在国内远远没有到达发展上限。就算万科从规模号称做到全国第一，市场份额也是2.19%。万科的投资不按一线、二线、三线投的，不是说一线好了投回一线，三线好了去三线，那员工怎么办？团队怎么办？投资可以选择，但作为经营来说，必须要深耕下去。我们在经济区密集投资、深耕当地，不会简单按照一线、二线、三线划分。

　　2004年的时候，很多人记住万科的目标是成为千亿企业，我们也做到了，但另外一个目标大家忽视了，要成为中国大陆优秀的企业。我们希望第四个十年在全球标准之下成为优秀的企业。这时候我们需要跟海外的先进好好学习。第四个十年的万科一定是国际化视野的万科，用全球资源发展的万科，我们的根基还在中国大陆，我们通过海外学习和探索提升公司管理水平，资源动用能力和对房地产的深刻认识。目前中国城市面对的阶段和困境，别人早就经历过了，我们有机会跟他们合作，就可以事先预见到解决方案是哪些，这有利于万科做好国内业务。而不是因为国内限购就到国外，根本没有这样的想法，万科不准备在海外建唐人街。这一点需要说清楚，国际化战略目前还处在学习和尝试的阶段。

　　南方都市报记者：怎么改善房企毛利率？还有中小户型这一块目前发展得怎么样？

　　郁亮：毛利水平回到合理位置上是行业大势所趋。去年下降了，因为结算主要是前一年卖的房子，当然有价格调整因素在里面。未来地价占比越来越高，各个城市拆迁成本越来越高，土地整备成本越来越高，这些都会影响毛利率。

　　跟这个问题相关的另外一个问题，在这个前提之下如何解决股东回报的问题？这几年下来行业的毛利水平逐渐下降，我相信未来一定会回到像制造业一样。万科这几年的ROE在提高，而且是没有在市场上融资的基础上达到的数字。在毛利水平受到控制的情况之下，未来可以提高周转，提升管理水平、精细化程度。

　　记者：我有一个问题是关于国际化合作的，能不能具体介绍一下与铁狮门合作，具体介绍一下开发旧金山项目的内容，包括万科在合作当中担当的角色。为什么万科在国际化探索过程中除了香港之外首站选择美国？与美国的合作中有没有遇到困难？是如何克服的？展望一下美国投资的未来，谢谢。

　　郁亮：美国业务这块地非常好，很多人找我要买这个房子。虽然我们占了七成股份，但万科不负责卖房子，我们参与整个全过程，为什么参与全过程？我们想学习，从拿地开始学习。

　　我们发现在美国挺有意思的，我们跟他们合作的时候，签战略合作协议的时候地都没有的，我们签了框架合作协议，拿地以后才有正式协议。我们不是有了地才跟别人合作吗？美国可以这样合作，所以人家效率高。他们先找到合作者，拿到钱了再找地，这个值得学习。为什么要参与整个过程？我们想学习整个开发过程。包括别人提供的整个项目开发建议书比我们厚很多、细很多，与国际相比我们这方面的精细化程度有待提高。万科没有准备在国外建唐人街，建唐人大楼，我们在当地建立当地的社区。当然我们不反对大陆客去购房，我们不能限制购买的对象是谁，但建当地社区才是我们的学习方向。

　　为什么去美国？大家可能觉得很突然，其实我们做了两年准备，两年之前我们派出七个小组去世界各地大家喜欢去的地方去考察。最近媒体上说我们去澳大利亚，其实我们只是派了小组去澳大利亚考察当地的房地产市场，了解当地的状况，做了研究，七个不同的市场过去看。最后我们觉得美国确实是值得我们认真考虑的。中美两国房地产市场最接近，幅员辽阔，区域发展很清晰，市场庞大等等，城市众多。

　　万科一般都是有把握才去做，所以没有特别多的困难困扰着我们。我们总部的国际化程度也不断提高，我们希望以后万科25%的员工用英文为主要语言，我们开展国际化业务没有太大的障碍。

　　文汇报记者：我想问一下郁总几个问题：一是B转H未来的进展如何？另外你们收购了万科置业(海外)，未来两个上市公司、两个H股公司怎么整合？有没有考虑？因为现在是一个是B转H，还有万科置业海外，两个怎么整合，与新世界的合作，未来发展计划有哪些。还有美国业务，我们听到报道是商业地产，但听了您的介绍又是社区。还有国5条出台会加大房地产调控，万科如何应对？

　　郁亮：B转H我们获得了很高比例的股东会的批准，有关部门正在审批之中，我们希望尽早实现H股上市梦想。

　　我们收购的南连地产改名万科置业(海外)，是万科下面控制的上市公司，万科置业(海外)目前专注于香港业务的发展，其他业务由万科集团负责，这一点非常清晰和明确。未来有没有海外融资计划？我们将不放弃任何一种可能的机会和尝试，但是都需要等待条件的成熟、有合适的时机，所以如果我们有这样的安排一定会告诉大家。

　　我们跟新世界的合作是进香港业务的第一单，未来将不排除和新世界或其他的香港发展商的合作，香港业务由万科置业(海外)的平台来做，万科置业(海外)平台比较小的时候由母公司代持，然后再逐步转入，长期来看我们对香港地产市场是有信心的。对于香港各类合作者我们持开放的态度。

　　与铁狮门这个项目的合作是纯住宅项目的合作，尽管铁狮门做商业地产做得不错，但这个项目本身是一个住宅项目。

　　关于国5条，国5条再次重申了中央对调控的决心，而且更坚定了我们对调控长期性的看法，这一点都我们预期之内。对未来来看，我们始终相信房地产调控是一个长期性任务，房地产调控的目标使得我们行业有健康发展的可能性。调控目标并不是把行业取消了，而是让其有健康发展的可能性，让更多普通人有房子住。面对国5条，我们的策略是一如既往，继续为普通人盖好房子的理念，调控对为普通人盖好房子的发展商将带来更好的发展机会。

　　香港商报记者：我的问题很具体：一是2013年有创记录的交付量，区域分布情况是怎么样的？二是据我自己的观察，万科现在特别重视建筑设计，一直很推崇绿色建筑概念，郁总综合谈一下万科在绿色建筑有哪些举措？

　　郁亮：区域分布的具体数字我们公布的年报里面有，会后可以再提供。

　　总体上万科四个区域的发展越来越均衡，没有某一家特别大、某一家特别小。

　　万科特别注重绿色住宅，尽管现在消费者买单的意愿还不强，但这是一个方向，是我们坚持做的东西。万科绿色战略首先始于装修房，我们这个任务基本完成了。第二步是工业化，我们正在做这件事情，我们希望2015年的时候万科内外墙没有砌筑、没有抹灰，希望2015年40%是PC墙。这个计划有压力，我们希望通过工业化的手段，使万科的质量水平在15年之后达到日本的平均水平。第三步是绿色三星住宅本身，前两年万科在全国占比超过50%，去年44%，比例下降了一些，但我很高兴看到这个结果，这说明到中国有众多发展商进入绿色建筑里面来了，我希望公司在绿色住宅方面领先行业，但不希望一家独大。

　　记者：郁总、谭总好！我有两个问题，我们注意到2012年万科主营业务成本比往年有所增加，今后万科在成本控制方面会采取哪些措施？另外我们看到2012年新增项目的60%是合作、联合方式，占比比往年有所下降，我的问题是万科在完成资本积累之后，以后直接投资的项目是不是会多起来？

　　郁亮：我们有成本管理工作部门，没有成本控制部门。绿色住宅会增加成本，是不是要省这个钱呢？不能省，是我们未来所做的投资。我们在东莞基地的投入也会反映到成本上来，这也是我们应该做的事情。劳动力成本涨得很快，可以想象一下未来建筑工人的工资超过大学生，目前在一些工种已经出现了，像木工之类的，人均1万元/月，而且不一定找得到工人。有时候房价上升里有不少的因素是因为用的材料比以前更好，比如说沿海，在海边房子的铝合金管很特别，普通铝合金很容易就坏掉了，要特殊的铝合金材料更贵。我相信不用很长时间新风系统是很多房子的必备，这会合理增加成本，消费者也会理解。对我们来说，我们需要通过规模采购降低成本，但有一些成本的增加有合理性。

　　我们仍然全面合作，全面合作的事情是长期策略，不会变的。未来直接投资会不会增加？我相信不会。

　　华夏时报记者：有几个问题请问一下，之前谈到香港和美国的市场，您预估目前这两个市场的学习成本有多少？大概什么时候成本已经够了，这个市场成熟了，就可以进一步开发？对于毛利的利润空间，您怎么预算香港和美国这两个市场的？

　　郁总对城镇化给房地产提供的机遇和挑战怎么看？对万科意味着什么？

　　郁亮：优秀公司不会有觉得学习够了的时候。但我们也不会做亏本生意，如果亏了说明我们选择对象错误。我们相信，经过两年准备挑选的合作伙伴不会让我们失望的，这个投资也是符合公司的收益水平要求才做的投资。

　　城市化不能变成房地产化。城市化首先是人的城市化，城市化的本意是说让居住在里面的人成为真正的市民，这里有两个基本的前提需要解决，一个是说要为他提供公共服务，教育、医疗等等，二是应该有住房，有了住房才能成为真正的市民，享受公共服务才能成为公共的市民，从而才能真正拉动内需。所以我们国家公布数据里城镇化超过50%了，如果真正按照市民化要求的城镇化比例没有那么高。所以我认为城市化要先成为市民化，这是核心。中美两国对比，中国50万以下人口的城市很多，100万-500万之间的城市比美国少很多，我们研究发现确实100万以下的人口城市规模不够大。未来城市发展重点是不是应该针对中国的情况，多发展100-350万人口的城市呢？既能发挥最好的规模经济，又避免了规模不经济，这是城市化发展路径。作为发展商，我们要做的是根据不同城市转型升级的要求提供相应的配套服务给他们。

　　记者：我挺关心万科物业管理的变化，想请您谈谈这几年万科物业管理的变化，我们知道万科当初在行业里赢得口碑最初从物业管理开始的。万科的第五食堂对业主来说是特别便利的，我们非常期待看到，什么时候开始做这件事，现在有多少小区在做？是怎么合作的？跟商业地产有点像，不知道归商业地产还是归物业管理？万科强调高周转，是不是在房地产下半场，高周转是万科运作的基本基调？对一线是怎么考核高周转的？万科还有没有像第五园这样的对行业影响特别大的产品？

　　郁亮：万科几年前把物业管理改为物业服务。我们是提供服务的，以前只要提供好房子就行了，现在要提供好服务，我们今年准备有长者服务中心，适应老龄社会的到来。

　　还有一个目标，我们还要给社区提供好邻居服务，去年我们做了调查，发现万科现在每个业主能够认识12个小区其他业主，其中6个是他朋友，如果没有达到这个指标，我们也在考虑要不要做业主联欢、联谊，把业主组织起来，让他们相互之间成为朋友，形成邻里关系较好的小区。客户服务我们不断探索内容。第五食堂、幸福驿站、万物仓，现在个数不是很多，在个位数，我们希望逐步推广开来。目前跟商业不太搭界，未来会在社区商业专门留下物业做这件事情，这个不存在合作问题，我们自己做，没有外包给别人做。我们对业务的要求是希望做到微利，让它持续下去。

　　万科对一线的考核要求，一方面是客户的满意程度，一方面是股东回报多少，不是说考核快慢。

　　万科影响力最大的项目是城市花园，之后是万科城。万科城和第五园有多大差别？一个穿中装、一个西装，但万科城比第五园多卖1000元，我相信未来消费者口碑越来越成熟之后可能会偏向更稳重、色彩更沉稳的东西。核心的问题还是健康的房子，无论外表怎么变化，健康的房子很重要，发展商有一段时间比外立面，有一段时间比园林，最终会回到关注房子本身，因为这些很容易学，但房子本身和服务不可替代。我们围绕健康人居的环境，设计出好房子出来。

　　房地产信息网记者：您认为针对房地产行业合理的利润，定位多少比较合理？还有万科的城市旧改框架协议，旧改就是现在所说的城市更新，在时间上不一定是很快速的实现，这一点跟万科的快速建设、快速回笼资金有很大的矛盾，为什么万科还要坚持做城市更新项目？

　　郁亮：万科是最早提出向制造业学习的，从售后服务、品牌建设、管理水平到制造技术，向他们学习。我们和制造业有什么不一样呢？我们买了地，制造业叫原料，我们叫存货，有人分析万科说你存货高得不得了啦，其实是原料；说你们的负债率很高，其实我们预收帐款很多，只是会计报表不同。但不断提供性价比越来越高的产品和服务才能赚钱，这是从来没有变过的，所以我们应该好好向制造业学习。平板电视让客厅可以变小，这也是制造业给房地产行业做的贡献。至于利润多少才合理，25%的毛利率水平算不算合理？我们努力做一个好的，有良心的商人。

　　旧改项目时间很长，不做，在核心城市就失去了发展机会，所以必须要做。万科优势在于打不还手，骂不还口，规范运作，对客户好，我们有耐心，跟客户谈，我们不能用别的手段，谈拢为止。对于每一个旧改项目来说，我相信绝大多数拆迁对象都希望万科做旧改，因为我们会做得更好，这是我们的优势。

　　记者：您觉得万科成功经验是什么？据说房地产税有一些城市已经开始在试点了，对整个行业的影响？同时还有一个小问题，万科现在市场占有率是多少？未来几年有没有给自己设置的目标？谢谢。

　　郁亮：我们有什么成功经验，一个很重要的经验是外界总在提醒我们被别人追上了，所以我们只会关注我们和别人的差距，关注对手的长处，不太关注对手的短处，万科需要对手，否则会骄傲自满，在这个事情上我们知道跟别人的差距更合适一些，在座各位媒体记者为万科立了功，经常提醒我们差距所在。

　　我不太相信核心竞争力的说法，因为我们的行业变化如此之大，只能以变应变，没有什么能保证我们高枕无忧，只能尽心尽力把自己的地耕好、种好，没有别的优势可言。下半场已经到了，为什么我们的业绩还不错？调控让优秀份子能够脱颖而出也是应该的。调控的时候大家看到一种压力、一种限制，但任何东西都是两面的，顺应这种趋势你就会有机会。

　　关于房产税的问题，现在说要扩大范围，确实也是调控的手段之一。影响在哪里我们还需要观察。现在是首次置业，实际有需求的人买房子，房地产税把他们都纳入范围的可能性不大，政策应该会有考虑。

　　万科现在是2.19%的份额，我们还是很小的，空间很大，我们会好好努力。

　　腾讯网记者：请教郁总两个小问题，刚才郁总提到毛利率不需要改善，是否意味着会增大供应量来维持公司增长？有哪些区域会增加供应量？另外一个小问题，郁总提到我们派了七个小组去国外考察，是哪七个地方？哪些地方是值得万科交学费的？

　　郁亮：我们提供股东回报水平不是仅靠毛利率的提升，但也不是说毛利率没有改善的空间，我们可以向中海学习，营销费可以降低一些，这都是可以改进的地方。只能提高供应量来实现增长吗？我认为不应该低估技术进步带来的变化，现在都是按照杜邦公式解释公司增长的三个途径，我觉得这种做法最大的不足是忽视了技术进步带来的变化，忽视管理进步带来的变化，只从财务角度出发是有问题的。这里再次强调我不是财务出身。

　　万科去的地方都是中国优秀年轻人想去的七个地方，去了哪些地方不用我告诉你都知道，尤其是腾讯年轻人想去的地方。在哪些地方交学费？一是看这些地方大家愿不愿意去，再一个看当地有没有好的合作伙伴跟我们合作，取决于这两点，现在没有具体的计划必须要进哪个或者不进哪。

　　记者：两个问题，一是关于限贷政策，最近有中小银行缩小了贷款业务，在万科销售层面有没有感受到变化？去年市场回暖因为信贷政策的变化，对今年的信贷政策有什么样的预期？从万科销售来看，去年首次置业是33%，意味着二套及以上占比是67%，如果限贷政策变化对这一影响很大，怎么办？第二个问题是关于商业地产，对于商业郁总怎么考虑？商业和原来万科习惯的住宅是完全不一样的。

　　谭华杰：从我们公司数据来看，去年全年一次性付款的比例比2011年降了10个点，全部购房款来自银行资金，提供按揭贷款的占比比2011年提高了10个点，也就是说从我们所在的细分市场来看，去年房贷环境比2011年有明显改善的。从去年各月的情况来看，我们客户一次性付款比例和首付比例最低的月份是四季度，去年一年的趋势来看，在我们所在的细分市场，就是以自住客户为主的细分市场，在这个细分市场里去年按揭贷款呈现逐步放松的趋势，我不认为这个趋势在今年会有大幅突变，我们的产品结构今年也不会有明显的变化，会进一步体现出面向自住的特色。在国5条里关于按揭贷款政策的描述是继续严格执行差异化的贷款政策，没有提到说要加强或者更严格的，目前具体细则并没有出来，细则出来之后我们再进一步讨论。

　　郁亮：万科社区商业是主要发展方向，沿着为普通人盖好房子、盖有人住的房子作为主要部分。去年年底成立了商业地产管理部，负责统筹协调整个集团这方面的资源安排。具体来说，我们还是让各个一线自己做商业的管理实践和业务，总部提供相关的统筹和协调。每个地方情况不一样，不存在总部统一要求。

　　记者：目前一线城市房价领涨的形势比较明显，对房地产行业有怎样的负面影响？在这样的情况下，万科会采取积极发展策略还是求稳？

　　郁亮：一线得病全国吃药，因为一线城市影响力大，而且谁都看得见。当然整体上来说，从存货情况看并不具备大涨的可能性。个别城市房价的复苏行为，万科也是密切关注。

　　观点地产网记者：万科与香港新世界、美国铁狮门合作，哪一点是最吸引您的地方？

　　郁亮：万科接触很多家合作方才确定的，不是一看就选定了，任何的合作都是各方面条件成熟才达成的。合作有时靠的是缘分。