首创置业业绩会：在一二线城市拿地 今年预算80亿

　　刚刚开年便在土地市场上大展拳脚的首创置业，近日高调宣布，其今年的拿地预算为80亿元，并称将聚焦于核心地段的商务区项目以及适合刚需产品的住宅用地。

　　“我们（拿地）重点是在一、二线城市，具体是京津地区以及首创已经进入的一线城市。”3月1日，香港业绩会上，首创置业总裁唐军如此明确表示。

　　根据首创置业同日公布的2012年度业绩报告数据，报告期内，该公司实现营业收入91.34亿元，较上年增长21%，营业利润为18.92亿元，同比增长13%。归属于母公司股东的净利润为11.11元，按年增长11%。

　　首创置业董事长刘晓光于业绩会上进一步表示，扣除投资物业增值的影响，首创置业的净利润是8.2亿元，同比下降了14%。

　　另外，在毛利润方面，截止至2012年底，首创置业的毛利率由2011年的33%，下跌至27%，其项目平均售价按年下跌17.9%至7682元人民币/平方米。

　　对此，刘晓光解释称，毛利率的下降主要由于在2011年的结算收入中包括两个北京高端项目，即禧瑞都以及缘溪堂。尽管该两项目所占的收入比重比较高，但是均在2011年基本完成结转收入，所以导致2012年的毛利率有所下降。

　　“我们希望未来的毛利率在现有的基础上取得稳步的增长，公司的目标是在30%左右。”刘晓光如是说。

　　此外，在财务状况方面，截止至去年年底，首创置业手持现金为人民币86.2亿，与上一年基本持平，净负债率则高达99%，较上年同期有较大幅度的增长。

　　但在唐军看来，尽管净负债率按年有较大幅度增长，不过公司负债结构得到了优化，流动比率为1.73，高于去年同期的1.55。

　　“我们希望把负债率维持在100%以下，随着公司销售规模的扩大，相信这个状况会进一步改善。”唐军续称，截止到2012年底，该公司一年内到期的负债（包括到期借款），约为人民币34.8亿，占公司整个有息负债总额185亿的19%，财务状况良好。

　　对于今年国内的住宅市场，唐军预测必然优于去年，并称首创置业今年的总体销售平均价格会比去年提升10%左右。

　　在业绩会上，首创置业董事长刘晓光、总裁唐军、财务总监罗俊以及投资者关系主管冯瑜坚就该公司全年业绩以及发展计划，做出了进一步阐释。以下为现场问答实录：

　　现场提问：目前公司的净负债率是99%，未来负债率会否有所下降？

　　唐军：我们希望维持在100%以下，随着公司销售规模的扩大，相信这个状况会进一步改善。

　　现场提问：公司毛利率下降的主要原因是什么？今年，首创置业计划进入一、二线城市，这就意味着地价上升，那么毛利率会不会有所改善？公司今年这方面的目标是多少？

　　刘晓光：2012年的毛利率相对有所下降，主要由于2011年公司结算的收入中，两个北京高端项目——禧瑞都以及缘溪堂所占的收入比重比较高。但该两个项目在2011年基本上已经结转了收入，所以导致2012年的毛利率有所下降。我们希望未来的毛利率在现有的基础上取得稳步的增长。我们的目标毛利率是在30%左右。

　　现场提问：另外，尽管去年公司盈利有增长，但派息却少了，而今年又是首创置业上市十周年，公司会不会另有打算？

　　刘晓光：2012年，我们更看重公司未来发展的速度，同时希望将更多的资金投入到公司新的项目中，从而为股东带来长期的价值提升。

　　唐军：关于分红政策，我们上市基本确定在10%左右，这么多年也一直按照这个政策执行，今年分红相对少一点。与此同时，现在正好是一个发展的机会，市场刚刚抬头，我们用更多的力量去拿一些资源，对于公司的长远发展是有利的。

　　现场提问：公司去年扣除投资物业收益的核心盈利状况如何？

　　刘晓光：2012年，我们改变了对于投资性物业的会计政策，从原来的成本计量模式转化为公允价值的计量模式。因此，去年全年，我们投资物业增值在利润表上是2.9亿，扣除投资物业增值的影响，公司的净利润是8.2亿元，同比下降了14%。

　　现场提问：去年，首创置业在一、二线城市加快了推盘的速度，不过对于这些重点城市，中央可能会加大调控力度，对此你有怎样的预期和判断？

　　唐军：去年刚性需求以及刚性的改善型需求都在释放，所以价格和量增长的幅度比较快。因而，前不久国务院发布了国五条宏观调控措施，不过基本上都是在重申原来的政策。

　　但是如果价格和量持续过快增长，肯定会有新的调控政策出台，这得看3、4月份的情况。如果出台了新的调控措施，我感觉也是正常的，过快了肯定要调控。此外，大起大落也会引发新的调控政策，决策层总的目标还是维持稳定。

　　现场提问：首创置业在湖州、海南做了一些调整，是否意味着你们在奥特莱斯方面已经彻底和中国基建分手了？北京芭蕾雨将在今年5月份开业，届时会有哪些国际品牌进驻？除此之外，公司对于其他的芭蕾雨项目有怎样的开业计划？

　　刘晓光：不能说彻底分手，因为我们原来是伙伴，只是在运作的过程中出现了一些问题。主要问题并非运作股东打架，而是因为运作团队的连贯性和一致性导致的问题，如果我们继续做开发，但脱离了商业的运作，将来势必会影响效率。

　　在这种情况下，经过合作双方协商，最终形成这样一个态势：首创置业退出南方的芭蕾雨，交由股东负责，而北边的（芭蕾雨项目）基本给了我们。

　　另外，我们还遇到一个问题：每个新的项目对于资金量的需求非常大，这就需要股东双方的资金，当我们资金量过大的时候，肯定要稀释别人的股权。而经过明确划分之后，这些问题得到解决，对于芭蕾雨项目的运作是有好处的。

　　所以现在，位于北京房山的芭蕾雨项目已经筹备的差不多，接下来是湖州和海南，再下一步是昆山。

　　芭蕾雨准备不好是不能开业的，因为奥特莱斯需求量比较大，会涉及到将来的货源、价格、折扣以及企业的实力等诸多问题，现在全世界的奥特莱斯同样出现了品牌和货源不足，折扣价格上升的问题。在中国这还是一个新的业态，肯定会有一个实践的过程。所以我们必须把品牌、折扣的水平、长远的循环系统都做好，今年我们准备得更加充分。

　　现场提问：今年1月份以来，首创已在土地市场豪掷65亿，今年公司在拿地方面有怎样的资金预算安排？

　　唐军：今年我们拿地的预算是80亿，目前已经拿到了重庆西永商务中心区的地块，位于一条新的地铁边上，位置非常好，重庆的市场需求量非常庞大。另外还有我们在天津中新生态城获得的17万平方米的住宅项目，这两个项目今年都会进入销售阶段。

　　此外，1月18号我们拿到了北京丽泽商务区49万平方米的综合体项目，其位于北京二、三环之间，位于地铁14号、16号线上方，属于黄金位置，并且是北京最后可供开发的商务金融区，我们特别看好这个项目的前景。

　　刘晓光：拿地是动态的，如果出现新的资本来源、新的伙伴，那就又会有所变化。所以既要算动态账，又要算静态账。

　　而对于首创置业来说，北京丽泽商务区这个项目意味着我们在规模化和专业化上提升了一个台阶，同时又体现了首创置业和母公司的融合。因为14号地铁线是首创在投资，这条地铁线我们和港铁合作，大概投资了540亿元。在这个过程中，地上、地下就有很大的空间可供利用。未来，这或许是首创置业持续发展的一个方向：母公司在做水利、高速路、地铁、开发区的过程中（包括一级土地开发的过程中），首创置业应该运用好这些资源运用好。

　　现场提问：在今年500万平方米的货量中，你们的中小户型比例是多少？另外，刚才刘总提到了一级开发，目前一级开发是否已经能为公司贡献收入？

　　唐军：目前，土地一级开发已经逐步进入了收获期。不过，我们重点还是希望放在土地一二级联动上，这样更有效果。

　　另外，在今年的销售规模中，约70%-80%属于90平方米以下的产品，刚需占了绝大部分。

　　在获取新项目方面，我们的拿地方向还是刚需，除了核心地段类似于商务区这样的项目，住宅项目一定是刚需。

　　现场提问：会关注什么样的城市？

　　唐军：我们重点在一线城市和二线城市，具体是京津地区和首创已经进入的一线城市。

　　现场提问：去年公司在北京的平均售价下降了23.9%，反而京外项目的均价只下降了7.7%。这与“二、三线城市压力比较大”的观点有些出入，原因为何？既然今年公司想进一步提高毛利率，是不是也会从提高售价方面考虑？

　　唐军：去年，北京销售价格比2011年下降是因为结构性的问题，不仅仅是首创置业，其他的公司也一样。因为北京核心地段的土地越来越少，新的区域，量在增加，而这些区域的售价必然低于核心地段的销售价格，这很正常。

　　现场提问：今年首创置业的销售目标是200亿元，公司将如何实现这一目标？京内、京外项目将维持一个怎样的贡献比例？

　　唐军：我们去年销售了132亿元，北京地区约占17%-18%左右，天津占16%-17%，这两个地区加起来约占35%左右。

　　今年200亿元的销售目标中，按照价格来算，预计京津地区的销售比重会超过40%。也就意味着，京津地区特别是北京的销售比重会比2012年大，所以2013年的毛利率一定会高于2012年。

　　现场提问：2012年，公司其它业务收益今年是30亿元，比上年新增长了四倍，这是什么原因？

　　罗俊：2012年底的其它应收账款是30亿元，2011年底是7.7亿元，增加了大概22亿元。主要原因有两方面：首先，我们在北京顺义板桥下面的土地一级开发中投入了约16亿元的资金，预计在今年通过土地挂牌交易能够收回，所以这部分投资是放在了其它应收款中，金额大概是16亿元。

　　第二，对于佛山项目的转让，我们在2012年底已与中国基建达成协议，佛山项目其它应收款大概有8亿，较2011年底有所增长。

　　而今年，随着土地挂牌交易、佛山项目转让，我们预计其它应收款会降下来。

　　现场提问：去年公司进行了调价，今年会不会继续调价？平均售价会不会提高？

　　唐军：今年市场肯定会比去年好，因而我们的总体销售平均价格会比去年有所提升，预计幅度约10%左右，也不太好说，要根据市场状况确定。