商业地产投资三大风险：人气不足经营困难、商业价值贬值等

　　随着最新的楼市调控政策“国五条”细则颁布，商业地产再成投资者的避风港。不仅投资者的眼光也越来越多地转移到商业地产上来，就连开发商也是愈加注重加码商业地产的开发。在不久前龙湖“金苹果”计划新闻发布会上提到，2013年是龙湖商业地产快速扩张的一年，集团预计用15年左右的时间将商业利润占比从不到5%提升至30%。然而商业地产投资作为一种回报周期长，风险高的投资模式，如何规避投资，以及后期经营中的风险，是所有投资者必须谨慎的一件事情。

　　风险一：人气不足经营困难

　　商场的人气关于投资者的收益，投资没有人气的商场，和将钱扔到水里无异。然而目前重庆因人气不足导致经营困难的商业体大有其在，这些项目普遍存在招商困难、人流稀少、店铺经营不力的情况，又更多受困于前期投资过巨、中期无法回笼资金、后期管理难以为继，从而沦为鸡肋。

　　作为浪漫金街旁绝佳位置的郎晴广场，在当初面市之时就占尽了天时地利以及成熟周边配套，然而却在开业后，郎晴广场的发展并不像想象般顺利，与现在北城天街内的其他商场、写字楼相比，郎晴广场人气低落，商场经营状况也较惨。

　　据小编了解，虽然朗晴广场打造的是浪漫主题商业，不仅有多家婚庆公司、摄影公司，以及爱情主题店入驻，但目前的客群主要集中在周边居民，辐射范围较小。而一个成功的大商场，是绝对不能仅仅依靠周边居民的，并且目前小苑附近居民小区本来就比较少，人群购买力也有限。其次，仅一街之遥的新世纪百货、大融城等商业已经实现了逛、吃、玩一站式消费，同时品种也更加齐全，这分流了不少朗晴广场的人气。

　　风险二：开发商卖了就不管

　　在目前的商业地产的经营模式中，主要分成开发商一部分自持一部分出售和全部出售两种形态。而两种经营模式相比而言，商业全部出售的这种模式无疑弊端更大。

　　作为万达集团在渝首个商业项目，2009年12月开业的南坪万达广场，无论在设计上，还是在主力店的组合上，在当时都代表了重庆商业中心的“最高水准”。同时，万达广场的开业，也改变了重庆市的商业重心，改写了南部落后的商业现状，形成“北天街，南万达，中都会”的商业格局，南坪商圈也将一跃成为和观音桥、解放碑并驾齐驱的三大主流商圈之一。

　　然而，作为“快建快销”的万达，在疯狂扩张的同时，由于需要大量的资金支持，这也迫使万达在经营模式上做一些改变。自2010年后，可以看到万达在第三代产品上所作的创新，除与万达广场固有的合作商家外，室外步行街商铺以及商铺都全部出售。

　　在像万达广场这样商铺出售的情况背后，却隐含着较多的隐患。当商铺的产权落入业主手中之后，其经营权可以自主支配，因此，售铺后商业广场规划的整体性难以保证。目前南坪万达广场步行街的商铺就是杂乱无章，经营缺乏整体规划，市场定位参差不齐，目标顾客与带来的人流出现错位，都是导致商铺经营效率底下，业主投资回报率上不去的主要原因。

　　风险三：闲置时间过长 商业价值贬值

　　商铺闲置时间过长，不仅是导致商铺商业价值贬值的一个重要原因，也是投资者最为头疼的事情。即使是人们印象中比较繁华地段，商铺闲置也是长期存在，而张贴“旺铺转让”、“旺铺招租”的商铺更是如同家常便饭。

　　与南坪万达广场同时开业的上海城百联购物中心同样面临着自己的生存难题。虽然上海城百联购物中心也是集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的全新购物中心，但从目前的人气以及商场的活跃度，都远远不及对面的万达广场。

　　小编在百联购物中心背后的商街上看到，商铺闲置的情况比较突出。一些商铺到目前依然紧闭大门，一些无人问津的商铺则沦落成“杂物房”，还有一些看似不错的在租商铺却明显“自贬身价”，其实际租金与商家出售商铺时，鼓吹的租金回报存在较大的差距。