万通地产的烦恼：土储软肋成其业绩增长极大制约

　　3月15日，万通地产公布2012年全年业绩，去年该公司实现营业收入40.71亿元，较上年减少15.52%。

　　万通地产方面于公告中指出，2012年，公司主营业务是住宅的开发和销售及商用物业的开发和出租。对于营业收入的下降，该公司表示主要是由于结转项目收入规模小于2011年。

　　土储软肋

　　具体来看，报告期内，万通地产在房地产销售方面实现营业收入为39.16亿，较上年同期减少16.3%；毛利率为30.98%，同比减少12.82个百分点。而其在物业出租方面则有所增加，实现营业收入1.3亿，毛利率64.1%，同比分别增加22.48%及6.31%。

　　从其主营业务分布区域来看，万通地产于北京地区的营业收入较2011年小幅增加9.3%至15.68亿；天津地区营业收入则比上年大幅减少44.2%，至18.69亿；川渝地区去年营收仅为6.08亿。

　　据万通地产证券事务代表王渴介绍，报告期内，万通地产在北京地区有新的项目在售，而公司在川渝地区前几年没有项目销售，而天津区域营收减少应该归因于开发周期。

　　“天津的项目基本已经卖得差不多了。”王渴如是说。

　　据天津业内人士观察，尽管万通地产在天津市区、滨海新区都有项目在运作，但均处于尾盘状态，项目的盘量有限，销售速度不高。

　　“与此同时，万通地产对于持有的一些商用物业也在考虑向外转移。所以这么来看，去年该公司在天津市场不会有好的数据表现。”该业内人士如是说。

　　事实上，不单单是天津市场上没货可售，处于转型期的万通地产，近两年在住宅土地市场亦毫无作为。

　　虽然冯仑一直将“导演+制片”的轻资产模式、实现收入多元化视为万通地产发展的终极目标。但目前来看，房地产销售在其营业收入之中仍然占比96.2%，物业出租所占比重仅为3.2%。

　　或许土地储备短板对于这家公司来说已不是什么新话题，但在商业物业这条腿未能站立的当下，土储软肋无疑成为其业绩增长的极大制约。

　　万通的烦恼

　　而在土储见少及住宅规模近乎停滞的同时，大力发展商用物业却是万通地产这两年极力推进的事情。

　　“在巩固住宅业务的同时，公司将加大力度开发商用物业”，也意味着现金流及业绩将会面临更严峻的考验。

　　长期研究万通地产的分析人士指出，商业地产的发展周期远长过住宅，而且会沉淀大量资金，在短期内无法产生利润。

　　2011年初，万通地产曾对外公布，经营中、在建及待建的投资型商用物业项目储备达到6个，分别是北京万通中心D座、北京CBD核心区Z3地块、天津万通中心、杭州万通中心、天津泰达城R3地块和上海虹桥地块。由此万通地产的商用物业布局初步完成。

　　然而，2012年陆续出售开发天津万通中心以及天津泰达城R3地块的项目公司股权，令业界开始为万通地产的转型计划感到担忧。

　　“2012年该公司现金流不断下降，三季度仅为7.1亿元。迫于资金压力，从4季度以来，他们陆续转让旗下一些项目的股权。”上述天津业内人士如此表示。

　　翻阅历史资料发现，去年10月30日，万通地产曾公告宣布，以4.2亿元的交易对价将所持有的天津和信100%股权中的48.9643%股权转让给昆山博远万智投资中心(有限合伙)。通过该次交易，万通地产可获得资金4.2亿元。

　　而后，去年12月21日及今年1月7日，该公司又分2次向天津融创置地有限公司出售天津泰达城市开发共47%股权，现金代价共计约6.98亿元人民币。同时，天津融创还将受让目标公司结欠北京万通的债务1.24亿元人民币。

　　值得一提的是，万通地产的烦恼不仅止于现金流及业绩。在冯仑个人品牌影响之下，万通的理想和创新总会成为业界关注的焦点。

　　但目前大万通以及立体城市的完整框架仍然模糊，这为该集团上市平台--万通地产带来了不少麻烦。

　　“很多媒体报道的时候，把万通立体城市和万通地产写在一起。其实目前，立体城市归大股东来管，不在上市公司之中。”万通地产内部人士如此坦言。

　　尽管早前，北京万通立体之城投资有限公司总经理郝杰斌曾公开表示，立体城市的投资建设并不在万通控股旗下的上市公司万通地产中。

　　不过，“万通地产会以战略合作者的姿态积极介入到立体城市的建设当中。”含糊表态令外界将二者关联起来。

　　对于2013年，万通地产表示，将计划完成拓展2-3个项目，建立商用运营模式。

　　而业内人士表示，从年报数据粗略来看，万通地产2013年的竣工项目约22亿，预计该公司今年业绩起色不大。