北京木樨园世贸商业中心800业主产权“卡壳”梦魇难了

　　一个商业地产项目，在9年间，出现几百位业主断供、前后上千起司法诉讼、800多户小业主极尽各种维权手段：静坐、游行、上访、起诉……围绕北京木樨园世贸商业中心项目所产生的产权纠纷持续数年的拉锯战令人叹为观止。

　　800多户小业主于2004年前后购买的木樨园世贸商业中心散售商铺时隔近9年仍无法办理产权证，且商铺依然被开发商恒泰基业实际占有控制。被卷进这一纠纷漩涡的业主疲于奔命于开发商、政府、法院、信访办数年，不少人的生活从此被彻底改变，但他们的“梦魇”还远没有结束。

　　这场业内罕见的商业地产纠纷所牵涉的商业欺诈、一铺多卖、骗取银行贷款等至今迷雾重重，没有官方定论，而纠纷背后隐现的国企、政府官员更令人浮想联翩……

　　商铺委托经营埋下纠纷隐患

　　北京南三环中路，木樨园桥北一西一东坐落着两座商城，西为百荣世贸商城，东为木樨园世贸商业中心，两者西盛东衰。百荣世贸商城内人流络绎不绝，一片红火，而仅一路之隔的木樨园世贸商业中心内冷冷清清，大量商铺空置多年。在大型商业配套相对匮乏的丰台区，这也可以称得上是“奇景”。

　　木樨园世贸商业中心在2003年底对外出售，约有600多户业主在2004年购买了该的商铺，按照合同规定，产权办理本应在2005年完成。

　　但几乎在签订购房合同的当时，开发商还“忽悠”他们签订了一份委托经营协议，“开发商恒泰基业以‘统一经营、统一出租、统一管理’为由，通过京明公司与所有业主签署了‘委托经营协议书’，由京明公司分期向业主支付收益，年收益规定为购房款的10%”，业主表示。

　　800多户小业主中多数在外地，只有约1/3是北京本地人，能够委托经营且有稳定收益当然会更方便，所以几乎所有小业主都签下了这份协议。

　　但正是这份协议直接造成了业主们目前的困局——掏钱买了商铺，但至今没有产权证，也没有实际使用权。

　　京明公司即木樨园世贸商业中心的物业管理公司北京京明世纪商品市场有限公司，在2009年前后直接接管该项目。企业注册信息显示，该公司法人为黄哲明，即开发商恒泰基业的总经理，也是实际控制人。

　　一位业主表示，大部分业主在2004年买的商铺，按照“委托经营协议”，该协议应该在2008年到期，但是期间京明公司多次拖欠返租，直到2009年9月才付清了协议规定的4年租金。之后京明公司就不再给他们返租，产权证也一直没有办理，商铺的实际经营权还在开发商手中。

　　网易房产在现场看到，一些已经卖给小业主，且委托经营协议早已到期的商铺，去年仍在出租，租约到期之后才开始腾退。

　　“2008年到现在，我们的店铺拿不到任何收益，没有产权也没有实际经营权，我们想尽快办理产权，2008年到现在的部分和之前的委托经营协议一样，按每年10%给我们(赔偿)，我们不叫返租，叫‘房屋使用费’”，吴静表示。

　　“从2006年开始，我们就已得不到恒泰基业的返利，而且半数贷款业主的银行贷款也陆续出现了断贷情况。那以后的相当长的日子里，一到周末和晚上就去维权，还有不少次半夜接到电话就跑出去。静坐示威，或者游行，甚至还搞过集体绝食。”业主说他们在木樨园世贸商业中心、区人大、信访办之间跑了无数次，集体维权、信访、起诉等各种途径用尽，但至今没有得到彻底解决。

　　法院执行判决书被一纸公文拦下

　　历经漫长的维权之后，这称旷日奇久的纠纷最终在2011年8月进入了司法程序。

　　2012年2月，丰台区法院发出的一纸执行通知书似乎宣判了木樨园世贸商业中心小业主与开发商长达8年的纠纷将迎来结局。丰台区法院判决丰台区房管局协助部分业主按照合同约定办理相应的房产过户手续。

　　如果公文能够执行顺利，木樨园世贸商业中心800余户小业主将会拿到至少在7年多前就应该拿到属于他们的产权证。

　　然而，判决执行却碰上了意想不到的新问题。由于之前的租户在装修中破坏了一些隔断，丰台区房管局以“无法达到《房屋登记办法》中的‘四至’要求”为由，拒绝为小业主办理过户手续。

　　网易房产得到的一份名为《丰台区房屋管理局信访事项答复意见书(2012)76号》文件。文件表示，因为一些小隔断被打通，“执行法院裁决存在两难问题。一般情况下，实测报告与合同约定的房屋坐落应保持一致，但由于本案中现有房屋状况与之前业主们合同约定的情况已明显不符，而法院裁决仅依照合同做出。”

　　丰台区房管局表示，如果执行法院裁决，按照合同登记，则登记的根本是“虚拟房屋”;如果按照现有状况进行测绘并登记，又将无法体现合同约定，不能真正执行法院裁定。

　　商铺原有的隔断为何被打掉?

　　业主吴静告诉网易房产：“项目2005年开的是韩国城，卖一些女孩子用的小饰品、小商品，经营也不好，2006年整体租给了幸福家园窗帘布艺，我们跟开发商签的委托经营协议期限是4年，但开发商跟幸福家园签的却是15年的合同。”

　　“没有经过我们的同意就把后边几年租给了别人，人家(幸福家园窗帘布艺)不知道情况，当然是按15年的来装修”，业主介绍说。

　　掏钱买的商铺成了“虚拟房屋”而无法办理产权证，业主当然不服。业主委员会根据信访规定，又于2012年6月7日代表广大业主向丰台房管局的上级部门丰台区政府提出了《信访事项答复意见书》的复查申请书。

　　丰台区政府的给业主的答复是“办理机关事实认定清楚，适用依据正确，程序合法”。

　　“当法院判决和具体情况出现这种冲突的时候怎么办?现在都没有一个明确的办法。我们这个事儿能不能按特事特办呢?”无奈地业主又开始了漫长地等待。维权没有获得满意结果，业委会却已经办到了第四届。

　　与800余户小业主一起陷入泥潭的还有另外一家企业。2007年，恒泰基业资金吃紧之际，将40%的股份作价2000万元“贱卖”给了淮南东辰集团，但同时又签订了一份《借款协议》，通过东辰集团的全资子公司北京联辰投资有限公司获得了约2.93亿元的借款。而此前黄哲明仍欠东辰集团8000余万元。这些债务纠纷至今不甚明了。

　　据悉，在诉讼纠纷之后，木樨园世贸商业中心8层以上的部分将被过户给淮南东辰集团。目前坚持办理产权的小业主集中在2—7层，但由于最初的小隔断被破坏，该项目只有大产权备案资料，这意味着小业主们最可行的选择只有两种：要么解除合同，要么恢复商城原状。

　　网易房产就此事咨询曾经手此事的丰台区房管局信访办张京波，对方先是多次询问记者从什么途径获取到他的办公室电话，然后表示“按照新闻宣传管理制度，你所问的问题要在请示上级后，再给你答复”，记者按他要求留下联系方式，但截至发稿时没有得到任何回复。

　　难找的开发商 背后隐现的国企

　　网易房产查阅的企业注册资料显示，木樨园世贸商业中心的开发商北京恒泰基业房地产开发有限公司注册地为“北京市丰台区西木樨园8号十一层”，即木樨园世贸商业中心写字楼11层。

　　然而网易房产在现场通过多个途径均无法上到11层。东门电梯的11层按钮无法正常工作，10层到11层的一个楼梯间被沙袋堵死。当记者企图推开另一个带着锁链的楼梯间大门时，被该楼层的消防安保人员“及时”阻止，对方表示11层不能上去。

　　网易房产从另一个工作人员口中得知南门电梯可以到达11层，但发现南门的防盗门紧闭，根本无法进入电梯间。随后网易房产再次询问现场两名工作人员，但对方均表示自己只是打工的不方便多说，老板也经常不在这里办公。

　　前述的幸福家园窗帘并未等到15年租约到期，就因木樨园世贸商业中心产权纠纷等种种因素提前退场，之后该项目由物业服务公司京明公司直接管理。企业注册资料的信息显示，现在经管木樨园世贸商业中心出租事务的北京京明世纪商品市场有限公司注册地为“北京市丰台区西木樨园8号1003号房”，但1003号房却是空屋一间。

　　网易房产找遍该项目，只在商业部分的6层找到了京明公司的市场部，但市场部的多位工作人员称他们和开发企业并不是一家公司，只负责商城招租工作，别的不管，也不清楚。

　　事实上，企业注册信息显示，北京京明世纪商品市场有限公司法人代表为黄哲明，和恒泰基业的总经理是同一人。黄哲明同时也是开发商恒泰基业的实际控制人。

　　据了解，北京恒泰基业房地产开发有限公司由香港宝基集团有限公司、北京众合鼎盛投资顾问有限公司、北京泰瑞房地产开发有限责任公司分别持股25%、42%、33%。香港宝基集团是由黄哲明注册于香港的公司，北京众合鼎盛投资顾问有限公司的法人代表为黄哲明;北京泰瑞房地产开发有限责任公司目前的法人代表是许庆丰，也是丰台区商业网点规划建设管理处处长，该公司之前的董事长为任光明，曾任丰台区建委主任、现任丰台区人大副主任任，因此北京泰瑞房地产开发有限责任公司实为国企，木樨园世贸商业中心最初也是打着“政府项目”上马建设的。

　　北京泰瑞公司33%的股份并非现金入股，而是以木樨园世贸商业中心的土地作价1.15亿元入股恒泰基业，本计划在项目销售完成后获取相应金额资金并将股份转让给黄哲明，但迄今只得到了不到1/3的资金，因此北京泰瑞一直被黄哲明“捆绑”在恒泰基业中，无法抽身。

　　据《法人》杂志报道，有人替黄哲明算了一笔账，除拖欠回购北京泰瑞的股权资金之外，从2001年木樨园世贸商业中心开始施工算起，其共吸纳了将近9个亿的资金，包括骗取银行贷款，拖欠工程款，业主购房款和公司借款等多种来路不同的款项。其中，涉及业主款项约3.2亿元。

　　800多业主的“梦魇”何时终结?

　　有了“国企后台”，木樨园世贸商业中心也被贴上了“政府项目”的标签，业主表示，这也正是他们信任开发商的原因之一。黄金地段，加上国企出资，木樨园世贸商业中心被定位为总建筑面积40万平方米的南城“唯一市级商业文化服务中心”。

　　按照计划，如今屹立的木樨园世贸商业中心商业写字楼只是一期工程，后期还有二期、三期工程，但开工十余年之后，26余万平方米的高档商务公寓楼尚无踪影，木樨园世贸商业中心背后还是十年前那一片小平房。而在1999年就规划的高档酒楼、风味小吃、健身、娱乐写字间、商务区更成了无土之木。

　　3月11日，网易房产在木樨园世贸商业中心现场看到，商业部分的地上1层的窗帘布艺区在正常营业，但是客源稀少;7层完全封闭;2到6层只有零零星星的几家店铺开业，一些店铺干脆把店面当成了仓库，店里根本没有展示品，有的商铺贴着搬迁告示。整个商场大堂吊灯和大部分过道灯都未亮，封停的滚梯扶手和台阶上满是灰尘。

　　当一路之隔的百荣世贸商城2011年的租金已经上涨至12元/平米/天的时候，木樨园世贸商业中心在2012年的租金仅为3元/平米/天。

　　在百荣世贸商城兴起之后，木樨园已经成为商业地产争雄之地，方仕国际商贸城、珠宝城和百荣世贸商城南北对峙，新进的东亚新华商业综合体的售价已经超过了3.5万元/平米，当初以1万元/平—2万元/平米价格购买木樨园商贸中心的业主们本可以借此实现资产增值，然而数万平米商铺却沦为“虚拟房产”。

　　3月6日，一批小业主继续道丰台区政府信访办和丰台区法院进行维权，但再一次没有得到明确答复。“如果没有收到回复我们下周还会来的，不停的来”，一位业主说，他们也在想别的办法，“是否可以成立公司或协会代表大家完成各种商业洽谈，是否可以在产权久拖不决的情况下选择进驻实际占有，是否有必要大家出钱垫资按照建委的规定尽快恢复四至办理产权证，以及如何整租和整售的问题，整售的底线是多少?”

　　在涉嫌骗贷、一铺多卖、欺诈等数重商业违规行为之后，800余户小业主的产权办理被一纸公文挡下，而涉及其中的北京恒泰基业房地产开发有限公司、北京众合鼎盛投资顾问有限公司、北京泰瑞房地产开发有限责任公司、北京京明世纪商品市场有限公司却顺利通过了年检。

　　近望百荣世贸商城的繁荣，木樨园世贸商业中心的业主们尤显落寞。