高库存下的去化压力 首开股份高毛利或难维持

　　在宣布“去年完成签约销售177亿元，其中北京地区首次超过100亿，实现115亿元销售”的同时，首开股份京内项目的贡献似乎也到了一个制高点。因为，自此之后，京外的项目将更多的进入贡献期，而这些售价低、毛利低的项目无疑会进一步拉低首开的利润率。

　　去化压力

　　4月10日，首开股份公布2012年年报。年报显示，公司2012年营收126.76亿元，同比增长40.2%，在营业收入同比增长的同时，首开股份的营业利润和归属于母公司股东净利润却双双下降，分别同比下降14.2%和13.8%。

　　从销售数据来看，2012年全年首开股份实现签约金额177亿元，销售面积133万平米，均同比增幅度在55%左右，结转面积也同比增长123%至104万平米。截止期末，公司已售未结算面积约131万平米，对应签约金额约169亿元。

　　在销售面积、销售金额大幅增长，正是首开股份近几年大举开发建设的结果，尤其是在京外。

　　随着近几年在京外的不断拓展，首开股份开复工规模继续扩大，且京外在建和新开工规模已超出京内项目，2012年首开京外项目在建面积450万平米，新开工136万平米，竣工45万平米。

　　而2012年全年，首开股份在建的规模为795.8万平米，新开工213.7万平米，京外项目的占比分别达到56.54%和63.64%。

　　大规模的开工建设直接体现为首开的高库存，截止2012年底，首开股份的存货量为452.7亿元，占公司总资产的63.81%。

　　因此，首开股份在提及今年的任务时指出，“公司计划新开工面积同比2012年有所下降，主要原因是公司目前开复工规模大，可售资源相对丰富，其主要任务仍然是去库存化”。

　　对于首开而言，要去库存化，要做到两个方面。一方面是加快销售进度，一方面是要加快项目周期。首开希望，将项目拿地到开盘的时间由之前的12个月压缩到6-8个月。

　　从区域来看，过去一年，首开在一线城市的销售比较顺畅，而在沈阳、贵阳、绵阳、葫芦岛等三、四线城市的项目由于市场供应充足，潜在需求较弱以及项目自身定位不够准确而减少或推迟销售，库存压力加大，加之项目规模偏大，经营风险较高。

　　因此，首开计划，对于一线城市核心地段项目，通过高端定位、精装修等策略，最大限度发掘溢价空间；对于非一线城市核心地段的一般商品房项目，要加快资金回笼；对于市场容量较小的三四线城市项目，则控制其开发节奏，或通过合作开发、转让等方式控制风险，减少损失。

　　高毛利难现

　　在面临高库存的同时，由于京外低毛利项目结算面积大幅增加及京内保障房项目结算面积大幅增加，首开股份2012年的整体毛利率水平较2011年下降12.64%至41.02%。

　　这一情况在下面一组数据中得到了明显的体现。

　　首开2012年177亿的签约销售中，来自北京地区的贡献为115亿元，京外的贡献为62亿元，但京外的销售面积却基本持平，造成这一差异的正是两个区域不同的销售均价。去年全年，首开的签约单价约1.3万元/平米，而京内项目的单价约1.78万元/平米(含保障房)。

　　首开方面介绍，2012年，北京商品房毛利率没有多大程度的变化。剔除保障房部分，首开京内项目的毛利率在上一年的基础上下降了七八个点，也就是50%左右，但由于结算了30万平米的保障房，首开2012年的毛利率才最终降至40%多。

　　实际上，为了达成41.02%的毛利率，首开股份在销售上也做出了不少的努力。据悉，2012年首开股份总的去化率为64%，在上一年的基础上增长了十个百分点。而2013年销售目标额制定也采用了这一去化率。

　　据长城证券估算，2013年，首开股份计划新取得预售许可面积约195万平米，货值约260亿。截止2012年底，其已取得预售许可的未售面积约83万平米，货值约90亿，合计2013年的可售货值约350亿元。

　　2013年，首开股份计划实现销售面积164万平米，销售额184亿元，分别同比增长23%及4%。

　　“这个目标比较保守，或许是公司对京外的信心不是很足，所以去化率也订的很低。以此计算，销售均价将大幅下降15.7%至11220元/平米”，中银国际田世欣称。

　　与此同时，虽然首开今年可售资源增长28%至278万平米。但其中京外占比提高至56%，这部分产品无论是均价还是毛利水平都比较低，加之保障房部分欲推盘约33万平米，因此，预计2013年公司毛利将进一步走低。

　　对此，申银万国在最新的一份研究报告中指出，“2013年，首开股份计划竣工187万平米，其中京外122万平米，占比提到65%，竣工项目不会全部结算，但预计京外项目在结算中占比也将达到50%左右，从而使毛利率继续下降，预计将在36%左右。”

　　不过，无论是首开还是相关分析师都表示，受土地价格的上升及调控等因素的影响，地产商高毛利的时代已经过去了，毛利率不可能回到2009、2010年的水平，首开已经也会逐渐下降到一个行业平均值，所以今年大家都有毛利下降的压力，首开也一样，但不会像去年下降那么多。