天朗地产孙茵：产业化和金融化转型推动全国战略布局

　　从宏观经济角度看，中国经济最大的推力是大规模的城市化，开发商无疑扮演重要的角色。

　　在城市化过程中，简单的住宅开发无法为城市可持续发展带来资源性突破。对于开发商来说，住宅开发无法满足城市发展需求，以及在房地产持续调控下，转型成了房企的突破口。

　　作为一家起步于西安的本土企业，天朗走在了西安房地产行业的前列，还以转型的姿态走向了全国。在天朗的发展历程中，始终坚持一个主题——转型。成立中国天朗地产集团、转型城市发展运营商，2013年伊始，天朗集团成功地从天朗地产转型为天朗控股。

　　在4月12日接受赢商网记者专访时，转型也成为天朗地产董事长孙茵提到最多的词语。转型天朗控股后，形成了资本、地产开发、产商文旅三大核心。而在具体业务板块，则以商业地产和文创地产、旅游地产和产业地产，并以产业园区和体验式文化小镇两大产品进行城市运营和综合开发。

天朗地产董事长孙茵

　　“产、商、文、旅”四大板块联动发展

　　赢商网：天朗地产在这两年发展比较快速，从去年成立天朗地产集团到今年转型为天朗控股，天朗地产一直在寻求转型和改变，这对未来天朗地产的发展有怎样重大意义？

　　孙茵：其实，天朗比较早开始进行地产业务的转型，主要在企业经营化和产业化方面的转型。在经历了几年的转型以后成立天朗控股集团，天朗控股主要分为三大板块，一个是资本板块，一个是地产开发板块，第三是产商文旅的产业综合运营板块。我们将以这三大板块进行城市区域的综合开发和综合运营，并且打造出两个系列的子品牌，一个是产业园区，另外一个是体验式文化小镇商业子品牌。

　　赢商网：在产业园区和体验式文化小镇这两个子品牌在未来的规划是怎样的？

　　孙茵：未来的规划是根据天朗地产全国布局进行的，从华东地区的重点城市到西南，包括西北中原的中心城市，还有以北京为中心的环渤海地区，在这些中心城市进行城市整体的区域性综合开发，将产业园区和文化小镇带到这些区域。

　　赢商网：在业务方面，天朗地产是以商业地产和文创地产、旅游地产和产业地产为主，这个四个领域之间怎样进行联动？

　　孙茵：产业地产、商业地产和住宅地产通常会构成一个城市三大支柱。产业主要是产业地产和商业地产，住宅相对是一个城市的配套。文化可以给产业和商业植入更好的动力，比如说商业需要体验化的植入，也需要很多文化方面的消费。

　　文化产业其实是产业的一个非常有利的推手，因为这个产业鼓励创新和鼓励品牌，也是中国产业升级微笑曲线的两端，文化实际上是推手，扮演着很重要的角色很重。所以，天朗地产的文化产业投资公司也在投资一些比较好的文化产业，融入到商业地产和产业地产开发中，起到助推的作用。

　　在旅游地产方面，天朗地产更多的是休闲地产，主要做养生和养老地产，在郊区大盘开发过程中必须植入这样的产业。养生可能是未来的热点，而养老也是地产下一个方向。所以，我们通过旅游地产来助推整个城市向休闲地产，向健康和可持续发展方向发展。

　　赢商网：您刚才提到文化对整个产业的推动力非常重要，西安作为十三朝古都，孕育了深厚的文化底蕴，天朗在这里起步，在文化地产方面的布局怎么样？

　　孙茵：首先，文化地产是融入到商业地产和产业地产里，起的助推的作用。作为天朗地产文化产业投资公司，主要是投资相对自营比较困难的文化产业，我们大部分文化产业是以招商的方式引入到一个产业或商业项目中。

　　但是，有一部分，比如说美术馆、博物馆，通过招商的方式是比较困难的，所以我们会投资一部分文化产业。除了投资一些美术馆和博物馆，还尝试进入演艺类节目，同时投资一些影视类，因为有时需要投资影视剧来烘托商业和产业园区的整体开发。

　　赢商网：据了解，天朗地产还涉及到一些文化小镇修复的领域？

　　孙茵：天朗地产设立了一个文化保护的公益基金，主要是针对于非物质文化遗产和物质文化遗产的修复和保护，以及非物质文化遗产的些抢救。

　　一些物质方面的文化遗产，例如西安地区有很多古老的村落、古老的建筑，我们会就地进行保护性开发，把它们保护下来，或者转移到我们开发的文化小镇里面去，形成文化的保护和文化的传承。这个形成产业比较困难，所以我们通过公益的力量去推动。

　　赢商网：目前，天朗在商业地产方面在建项目有天朗北客运站主题文化商业广场，还有天朗长安文化广场，这两个项目最新的进展怎么样，预计什么时候开业？

　　孙茵：这两个项目属于城市中心生活区大型商业群项目，北客运站主题文化商业广场项目属于西安新区商业中心项目，而天朗长安文化广场则位于西安南边生活中心。这两个项目已经做好了前期的规划工作，处于准备动工阶段，预计会在2014年底到2015年能够整体开业。

　　在其它的郊区，天朗地产规划比较多的文化小镇。最近，西安远郊正筹备一个文化小镇项目，集文化体验、商业、旅游、养生为一体的体验式商业街区形式商业项目，还集合了一些创意产业和创意农业。

　　赢商网：天朗地产转型天朗控股之后，在商业地产方面主要通过集中式商业、社区配套以及单体商业三个层面发展，具体的规划是怎样的？

　　孙茵：天朗在商业地产方面，在城市中心区主要是以社区配套和单体商业的形式。主要是进行了郊区商业的拓展，以集中式商业，也就是文化小镇的业态为主。

　　产业化和金融化转型推动全国布局

　　赢商网：很多大型开发商都比关注西安，万象城、万达广场、绿地中心等知名商业项目齐集西安，你觉得目前西安商业地产发展的概况如何，会不会形成一些产能过剩的现象？

　　孙茵：中国后十年的地产开发，包括城镇化的推动为中国商业地产提供了非常广阔的前景。同时，也有更多的开发商进入到商业地产领域，一些零售商企业也进入商业地产开发领域，竞争会比以往激烈很多，这也意味着有更多商业项目开发。对于开发商自身的内功，选址开发能力以及运营能力会提出更加严峻的挑战，在开发过度后，就会进行洗牌，会有大量商业项目被淘汰。

　　赢商网：天朗从西安本土的开发商一跃成为全国有影响力的开发商，信心源于哪些方面？在全国市场有什么样的布局？

　　孙茵：其实，天朗地产是西北五省第一家进行中国热点经济圈中心城市整体布局的企业。虽然起步于西安，但是天朗比较早就进行了中国的整体布局也比较顺利，目前，已在华东、西南、环渤海地区布局。这主要来自于天朗地产能前瞻性的进行了产业化和金融化的转型。

　　在地产产业化转型方面，在开发过程中，不仅仅作为一个城市区域的住宅和商业配套的开发，而是系统性地对该区域植入了产业，包括产业园区和体验式商业业态的植入，进行区域综合性开发，为城市的发展注入可持续的发展力量。基于这种模式，在重点经济圈核心城市进行拓展就搜到了政府的欢迎，也几乎没有可竞争的对象，这是天朗地产在全国顺利进行整体布局比较重要的因素。

　　同时，在企业经营化转型方面，天朗也一直在谋求转变，更多地利用金融杠杆发展企业。今年，天朗地产转为天朗控股，形成了资本、地产开发、产商文旅三大核心，在经营方面因为有很好的资本支持，开发也比较顺利。目前，天朗地产和金融机构的合作，特别是和基金的合作已正式启动。

　　所以，我们通过资本，通过地产开发和产业运营的综合模式进行城市的综合性开发运营，来推动城镇化的发展。对于天朗来讲，这种模式在全国城镇化大背景下非常受欢迎，这也是我们相对比较顺利在中国做布局比较重要的因素之一。

　　城镇化加速开发商转型商业地产

　　赢商网：因为今年国家又出台了新的国五条，对房地产方面的调控更加严厉，很多房地产商就开始转型，天朗是怎么应对这方面的变化，或者有没有影响到整体的发展或者策略的规划？

　　孙茵：其实，这次国五条没有新的政策出现，只是强调了一下。作为住宅市场常态化的调整，尤其是中国一、二线城市的常态化调整，这是未来的一个趋势，我们已经比较习惯这种调整了，所以影响不是太大。但是，作为地产企业的转型应该是一个趋势，天朗在这方面走得相对比较早一些。

　　赢商网：中国城镇化的不断推进，这对天朗来说也是一个全国布局的好时机，这具体带来了哪些方面的影响？对商业地产会产生怎样的影响？

　　孙茵：房地产行业过去十年虽然是黄金发展的十年，但是业态比较单一，大多数都集中在住宅。未来的十年才是中国地产发展比较灿烂，后黄金的十年，地产企业应该全面进入升级转型阶段，推动中国城镇化整体的发展。而对于房地产企业来讲，提供了一个更全面、更好的大舞台。所以，我认为后十年应该是中国地产发展比较好的时期。

　　天朗地产能够赶上这个时期进行整体城市开发和城市的运营，是很幸运的事情。而且，天朗地产也比较早的做了一些准备，所以这次的后十年的发展给天朗提供了很好的平台，也很有信心在这个舞台上推动中国城市发展、国城镇化的发展贡献力量。

　　而且，我们希望以国际的视角进行开发，商业项目基本上都是进行全球化招商，天朗地产在欧洲设立了办事处开展招商工作。天朗地产希望以全球的视野在中国舞台上进行开发和运营，同时希望能够成为地产国际化的积极探索者。

　　城镇化将深刻改变中国经济格局，所释放出来巨大的需求对商业地产蓬勃发展的非常利好。在“国五条”和城镇化背景下，将加速开发商向商业地产开发转型，这也是一个大的趋势。

天朗地产董事长孙茵为赢商网题词