世茂房地产:“70后”掌舵者许世坛推动下的变革

21世纪网 荆宝洁   2013-04-25 15:04
核心提示:不喜欢被外界拿去和父亲做比较,有高学历背景,“70后”的掌舵者许世坛,展现出了和父辈企业家们不同的特质。世茂房地产也从2011年开启了一系列的内部改革。许世坛透露说,今年有信心提前完成550亿销售目标,3年以后有望突破1000亿。

  一个敢于在众人面前自揭弱点的人,不是因为无畏,而是因为自信。

  世茂房地产(00813.HK)董事局副主席许世坛4月19日坦诚地告诉记者,前几年世茂有些项目质量很好,但有些质量不好。一个交盘三四年的楼盘发生了大面积漏水,最后公司花了几千万去全面整修。

  不喜欢被外界拿去和父亲做比较,有高学历背景,“70后”的掌舵者许世坛,展现出了和父辈企业家们不同的特质。世茂房地产也从2011年开启了一系列的内部改革。许世坛透露说,今年有信心提前完成550亿销售目标,3年以后有望突破1000亿。

  2012年,世茂房地产合约销售额461亿元,负债率降至55.9%。而一年前其负债率还高达81.7%。

  据世茂房地产助理总裁兼营销公司总经理蔡雪梅回忆, 2012年初在市场不稳定的情况下,世茂根据库存结构,用最短的时间最快的速度去化了旧产品,部分产品不惜降价。集团成立了产品研发中心,新招聘了研发总监,目的是改进产品构造。

  如世茂南京某项目,原来设计的三居室、四居室面积都是200平方米,甚至250平方米、260平方米。对户型进行调整后,2012年9月推出的产品,三居室约为130-140平方米,四居室约160-170平方米,单套减少了约60-70平方米。产品结构调整后,世茂从原来提供单一的纯粹高端豪宅产品,转变成刚需项目与改善型产品相结合的产品模式,并保留了部分低密度、别墅类产品。产品结构改变,是世茂二季度以后销售大增的重要原因。

  2013年世茂的销售目标是550亿。推货量最大的区域是长三角地区,几乎占40%的比例,而在福建布局也很重。世茂今年可售货值达900亿。

  许世坛称,对于未来实现1000亿的目标,世茂也已有详细的执行规划。如果说“50后”和“60后”企业家更多是凭个人的胆识和经验做判断,许世坛这批“70后”企业家,则更相信团队和高科技的力量。

  许世坛曾多次提到团队的重要性。他提出,发展速度快慢很大程度取决于团队和产品,而世茂2012年的改革核心也是围绕这两个方面。如果人员、团队选对了,做出好的产品,在市场竞争激烈的情况下,就可以保证比较高的增长率,企业的核心竞争力也会不同。他并不拒绝犯错,但憎恶犯同样的错误。

  “我们也在研究、学习不同的企业,从拿地到团队到最终交给客户的产品,都有一定的竞争力。”许世坛并不认同规模最大的企业就是最好的企业,重要的是可持续的增长和平衡感。在他看来,房地产最大的风险来自周转率,拿地时很兴奋,结果卖得慢、现金流跟不上,因为产品、运作出了问题。

  如果千亿计划能够安全实现,主要取决于世茂在管理方面的变革。许世坛认为,变革会在近一两年持续地体现出来。如进行属地分区管理,把过去3个区域调整为8个区域中心,缩短管理半径,各区域中心对市场反应更快。

  2012年,世茂斥资一亿多元,引进了SAP系统。目前国内一些大型房地产公司一般会选择用友或明源系统,而SAP的成本是前二者的3-4倍。许世坛希望借助IT系统的重新建立,进行业务流程再造、管理创新、资源整合等,支撑世茂两至三年内达到年销售额千亿的规模。

  许称该系统很强大,它不仅可做业务分解,三级管控变成两级管控,从集团到区域,可做到无缝链接,慢慢可变成一级管控,层级降低后才能提高效率。与此同时,SAP也是在一个比较安全、低风险的管理系统,可把工作分解到每个人,乃至把所有成本、材料预算都自动化。

  平衡感则来自于更广的业务布局,住宅、商业地产、旅游地产、产业地产。“没有刻意去加快哪一块发展,这些板块的业绩都在月考评里,共有10个板块在竞争,哪一块利润高,得到的资源就会越多。”许世坛说。

  不能太激进也不能太保守,不要太贪心,大胆追逐千亿,但又谨慎地控制风险,许世坛期望世茂房地产成为一个比较全能的选手。

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