2013苏州商业地产库存压力大 93宗商业用地待开发

　　据统计，2012年苏州非住宅成交共计14689套，四季度成交7278套，其中11月单月成交3143套，成为年度最高成交月份。四季度成交的急速上扬不仅改写了2012年前十个月非住宅成交的平淡走势，更是与去年前高后低的趋势形成了截然相反的局面。

　　伴随着各地“国五条”细则的陆续落地，市场逐渐进入了后调控时代。限购升级、二手房交易税、二套房首付比例……无论是新房还是二手房，针对改善型需求的调控持续升级，原本暗藏于此的投资空间也正面临着一一压缩。在此之下，苏州的商业地产是否将迎来又一轮发展巅峰？

　　时销45套　苏州商业剑指2013

　　从近期苏州的非住宅成交数据来看，商业项目的销售成绩单也相当出彩。成交量过百的区域上升为2个，其中位于城西板块的花样城开盘1小时叠加公馆产品即告售罄的佳绩，更是冠领苏城，现场紧急加推，“买一套送一套”的苏城首创叠加型公馆产品，更是让众多客户疯抢的最大原因；　现场大品牌商家的签约入驻给更多的商铺投资客增加了信心和动力，商铺也被一抢而空。无独有偶，4月13日，人民路大型商业综合体项目———繁花中心，加推二期商铺，短短1小时，45套商铺被一抢而空。

　　4月的第二周商业成交明显上涨，与目前的市场大环境密切相关。枫华广场销售总监杨沫在谈及苏州商业地产的发展时表示:各地国五条细则相继落地之后，部分愿意投资住宅的购买者，将会更愿意去投资商业项目。从政策大环境上来讲，国家一直在出台政策抑制住宅投资，而针对于商业项目的态度，则多为鼓励和指导的状态。苏州作为一个发展迅速的现代化都市，众多的生活配套尚待完善，蕴含的商业地产发展契机还是非常巨大的。

　　的确，3月份，在各地国五条细则落地之后，江苏版国五条细则迟迟未出，但各地的“20%交易税从严征收”已足以令苏州炒房者望而却步。早有分析者认为，20%交易税表面上看是增加了二手房的交易负担，其实打击的是新房投资者，大幅压缩了投资新房的收益空间。这就是税费在房地产调控中的厉害之处。

　　而在20%交易税之外，房产税扩容也一直在筹划之中。3月21日，财联社在其官方微博发布了一条关于房产税的独家消息，表示自相关渠道获悉，高层有意扩大四个城市的房产税试点范围。后在其微博中透露，初步计划增加杭州、南京、深圳、青岛作为第二批的房产税试点城市。作为有限的新政策手段之一，房产税或将成为后限购时代楼市调控新方向。一系列调控组合拳带来的结果必然是：住宅市场投资空间进一步减小。

　　93宗　商业地产待开发

　　据悉，苏州2012年全年共进行土地拍卖18场，共计出让141宗地块，其中商业用地65宗，占比超五成，成交金额72.46亿元。在刚刚结束的2013年一季度中，又有28宗商业用地被成功竞走。去年8宗高溢价地块中商业用地占6宗，相关业内分析师认为，高溢价地块之所以集中在商业用地上，主要是因为住宅项目集中开发后，城市商业配套建设急需补给，部分房企或将通过小型商业综合体捞回资金；　另一方面，商业地块面积小、总价低，也是吸引众多企业和个人积极出手的重要原因。

　　据搜房网相关数据显示，即便在2011年楼市调控政策影响凸显的情况之下，苏州年度土地交易量也并不低调，纯商业用地以500万方的总建筑规模超过2007年。一度走高的商业用地交易体量，也预示着苏州楼市两三年内，将会迎来新一轮的商业地产建设高峰。2013年苏州商业项目推新量约1.6万套，24个纯新盘预计推出，入市热情高涨。自2012年以来的93宗待建商业用地，加上众多亟待入市的可售商业新盘，苏州整个商业市场的库存压力相当之大。

　　虽然2012年以来，各种政策利好都将部分住宅投资者引向商业项目，成交方面也大有起色，但部分项目库存情况较为严峻，如在2011年初面世的某商业项目，其当年年初在售的酒店式公寓产品，在2012年12月的时候仍然还有两百余套在售。从商业项目用地的取得，到开发，再至产品销售完，其间至少要经历五六年，40年产权的商用物业无法尽快的投入使用，无论对于开发商还是投资者而言，潜在风险都不容忽视。另一方面，项目本身定位的无差异化，项目后期运营的极不规范，进驻的商家和项目投资者，均看不到有效的盈利回报，商业运营矛盾一触即发。

　　总之，随着城市经济的发展、城市交通建设和城市化进程的推进，苏州商业地产市场前景可观，但机遇与挑战并存，从历史文化名城苏州向现代化经济文化中心的大都市完美演绎，商业地产的稳健发展尤为关键。