万方将退出房地产市场 中小房企“寒风来袭”？

　　万方地产的境遇映射了当前几乎所有小型房企所共同面临的困境：没有足够的待售存货，便无法抓住良机加速销售回笼资金；没有充沛的资金流，便无法制造足够的房屋和土地储备；没有土地储备，便无法抓住市场向好的机遇而布局未来。

　　2013年4月9日，万方地产股份有限公司发布公告，其名称变更为万方城镇投资发展有限公司，公司行业分类由原“房地产业”变更为“批发业”，主营业务由原来的主要从事房地产开发向城镇化建设转型。经营范围变为城市道路以及基础设施的建设及投资；给排水及管网建设及投资；城市燃气及管网投资；城市服务项目的建设及投资；城市旧城改造；城市开发建设和基础设施其他项目的建设及投资。变更前，公司经营范围为房地产开发及商品房销售。公司简称也由“万方地产”变更为“万方发展”，证券代码不变。

　　这意味着，万方将退出房地产市场。

　　根据其2012年的年报显示，万方上年度房地产开发和土地一级整理业务收入为零，同时，在商品房销售方面，2012年度的营业收入和营业成本也均为零，而贸易收入占据业务的大头。

　　但似乎地产圈内人士并没有对此感到意外，因为早在去年8月下旬，万方地产就提交过一份糟糕的成绩单。据其2012年半年报显示，当年1至6月，万方地产期内房地产销售营业收入为0元，营业成本为0元，毛利率为0，每股收益-0.0598元，每股净资产1.27元，净资产收益率-4.6%，净利润-924.46万元，同比由盈转亏。这一成绩几近笑话。

　　今年年初，万方地产副总经理王革红也转投金科担任北京公司总经理。

　　但是，这样的结果还是不禁让人深思，万方退出地产江湖，是否意味着中小房企的寒风来袭？外界鼓吹多年的并购年代、寡头垄断时代，是否借调控的东风，到了正式登台亮相的时候了？

　　只做了一个半项目

　　按照“万方发展”（原“万方地产”）在深圳证券交易所网站上的记录，记者链接到了该上市公司的官方网站。记者发现，目前公司官网依然名为“万方地产”。

　　尽管种种迹象显示该公司的全面转型尚未完成，其过渡期的各项工作相应地也显得略微草率和准备不足。但是了解这家公司的投资者早就知道，这家公司多年来业务发展几近停滞，

　　根据公司官网显示，公司在“在建项目”列表中列示的有：位于香河县的滨河国际城、北京顺义区太平村项目，重庆近郊的渝北区线外项目三个房地产开发项目。其中除了重庆的线外项目已经部分开盘外，另外两个位于北京和北京周边的项目仍处于拆迁和规划阶段。

　　此外，公司还在“土地储备”栏内列示了“辽宁阜新土地储备项目”和“沈阳苏家屯土地储备项目”两项，项目介绍中均作如此表述：“此项目为拟定向增发进我公司的土地储备项目”。

　　而“历史楼盘”列表内，则只有里外里项目一处。该项目位于北京，系万方地产于2007年在望京核心区域开发的公寓项目。完成这个项目万方用了四年时间，其中住宅产品入市销售的2009、2010年两年，万方地产分别实现了归属于上市公司股东的净利润3781.59万元和4892万元。随着该单一项目进入尾盘收官阶段，而其他项目的拓展迟迟未出现进展，万方地产的营收再次跌入谷底。

　　在限购来临的2011年，万方地产实现归属母公司所有者的净利润471.99万元，较上年同期减少90.35%；显而易见，万方地产还是没能抓住楼市复苏的机会实现翻身。

　　据业内人士分析，注册资本仅为1.547亿元的万方，毫无疑问应归属于小型房企之列。而小型房企的特点便是，一无足够丰厚的现金流，二无能够匹配品牌房企的项目体量，三无足够面积的土地储备。

　　2009年12月，万方地产首次提出了定向增发议案，可惜一直未能付诸实施。根据2010年的房地产调控政策规定，监管部门暂停了房地产行业的上市公司的再融资和资产重组，至今未能重启。

　　兰德咨询总裁宋延庆表示：“万方退出主要原因是自身财力不足，没有足够的土地储备，在房地产市场土地成本越来越高的情况下，开发难以为继。”

　　回首这几年，万方地产实际上只做了“一个半项目”，也就是已经开发结束北京的里外里和还在开发中的重庆线外。虽然直到今天方才正式宣布退出，但实质上来说，万方地产这样的小型开发商已被门槛提升了许多的房地产行业挡在门外很长时间了。

　　还有多少万方？

　　中欧中小盘基金经理王海更根据自身投资经验判断，五年内过半房企将被淘汰。据深圳证券信息有限公司根据去年年报数据统计，至少23家A股上市房企净利润为负。最为严重的京投银泰亏损近2亿。

　　不仅如此，从中国房地产业协会出示的一份专业报告来看，至2015年将有30%的房企出局，受调控常态化影响，房企洗牌将加速进行。尤其在北京，土地开发要求高，地价贵，小型房企承担二级土地开发业务更是难上加难。

　　作为小型房企的万方就是一个典型。一直在北京市场上寻找机会的万方地产从前年起就逐渐剥离二级土地开发业务，转向土地一级整理和保障房建设，这可以说是万方的第一次真正意义上的转型。这也的确符合小型房企的发展之道，但2012年上半年滨河国际新城和孙河家园的无进展及顺义项目的停工无情地宣告了万方转型失败。

　　国际评级服务公司标准普尔曾在2012年发表评论说，由于中短期资金压力，中国为数众多的房地产开发商可能即将面临一场生死存亡的考验。标准普尔援引的数据显示，中国全国境内约有8万家大大小小的房地产开发商，其中大多数都是只开发了单栋建筑的微小企业。

　　变更业务的明智之举

　　万方地产的境遇也恰好映射了当前几乎所有小型房企所共同面临的困境：没有足够的房屋储备，无法抓住楼市走量的良机加速销售，回笼资金；没有土地储备，便无法抓住市场向好的机遇，布局集团未来；没有充沛的资金流，便无法制造足够的房屋和土地储备。

　　中投顾问房地产行业研究员殷旭飞也坦言：“毫无疑问，新一轮调控政策会加剧国内楼市的‘惨况’，中小房企由于资金实力等多方面的不足，会成为感受楼市再次‘降温’的先行者。”对于销售额及销售回款均迅猛增长的大、中房企，“这是希望之春”，而对于万方地产等陷入公司运作死循环的小型房企，财务和经营困境似乎已经无解，“这是失望之冬。”

　　及时变更业务可能是维持公司发展的唯一选择。未来更多的中小房企退出房地产市场是必然之势。万方地产及时退出并瞄准城镇化这一发展热点也算明智之举。

　　“万方在2010年就已经考虑转型，考虑到政策调控下，单一的房地产开发业务风险较大，而我们的贸易收入已经逐步成型，公司实现的营业总收入都来自于一般贸易业务，这也是我们转型的方向。之所以做贸易，是因为它的现金流比较稳定。土地开发是前期投入后能拿到回报，有周期性和波动性，而贸易相对能带来持续稳定的现金流。”万方一位高管曾经这样解释道。

　　根据万方2012年报显示，公司一般商品贸易营业收入占营业收入比重为97.86%；一般商品贸易业务利润占营业利润的比重为53.27%，因此符合相关行业变更规定。现在的万方发展的贸易业务中，主要包括木材销售和医疗销售，另外也在筹备矿业发展。 

　　在记者联系万方地产总裁李庆民想了解业务变更之后的公司关于未来的计划时，李庆民以公司规定目前不做任何回应为由拒绝了记者的采访。