沈阳在建购物中心体量世界第四 多项目现招商难题

　　叱咤上海南京西路已近16年的伊势丹，在东北重镇沈阳遭遇“滑铁卢”。还有半个月，沈阳伊势丹即将闭店谢客。连续亏损5年的伊势丹在商场醒目位置贴出了苦情告示，郑重地向沈阳消费者告别。

　　在沈阳百万平方米购物中心抢客乱仗中败北的，伊势丹不是第一个，也不会是最后一个。

　　购物中心体量世界第四

　　世邦魏理仕(CBRE)在分析调查了全球180个城市购物中心建设状况后指出，在建购物中心规模排名前10的城市中，中国占了八个。这其中，作为中国对俄罗斯、日本以及朝鲜和韩国贸易的中心，沈阳已建成购物中心200万平方米，还有170万平方米的购物中心正繁忙建设中，在建购物中心体量雄踞世界第四位。

　　这很难说是一个值得骄傲的数字。

　　公开资料显示，沈阳常住人口约800多万，2011年人均消费支出约18000元，这一数据，在东三省中仅次于大连。然而，包括世邦魏理仕、RET睿意德等大多数在沈阳设有分支机构的大型代理行一致认为，本地人口较高的消费水平，还是无法支撑如此庞大的中高端购物中心体量。

　　百货业纷纷撤离沈阳或许能够说明一些问题。在伊势丹宣布离开的两年多以前，香港迪生集团投资的西武百货以及香港九龙仓集团旗下美美百货都已纷纷放弃了沈阳市场。

　　记者在沈阳青年大街上看到，每到下班时间，人群都纷纷从写字楼进入地铁站，涌向城市的四面八方。八点档黄金节目拉开帷幕，青年大街就已陷入死寂，就连近年来最受追捧的华润万象城，到了晚上都格外冷清。

　　目前，沈阳已建成的项目中，沈阳龙之梦、华府天地、百联购物中心、世茂五里河的购物中心部分或多或少都已出现了招商、经营方面的问题。

　　招商的“大麻烦”

　　如今，沈阳的购物中心供需矛盾还在进一步激化——许多购物中心尚未开张营业，就已在招商问题上遇到了大麻烦。

　　世邦魏理仕沈阳分公司商业服务部董事王晓兵对记者介绍，综合体一般包含了住宅、酒店、写字楼以及购物中心。购物中心在综合体中的地位，在一定程度上决定了住宅、写字楼等可售项目的溢价能力。由于开发商希望购物中心的高端定位能够提升综合体其他销售型物业比如住宅、写字楼的价值，加上购物中心单体普遍体量较大，所需招商范围较广，以至于沈阳目前新落成以及在建的购物中心，都想定位中高端，同质化竞争过于严重。

　　沈阳购物中心的招商究竟有多难？

　　据一位知情人士介绍，以沈阳当地企业中兴为例，中兴对付竞争对手的手段几乎不留余地，只要与其签约的品牌不能与方圆一公里内的百货签约合作，目前万达靠着餐饮还能拉走一部分客流，附近诸如华联及新玛特业绩都不是太好，华联已快成为折扣店。

　　王晓兵称，北方地区零售物业招商多通过代理商，而代理商提供的品牌无法配合如此多项目的需求。许多购物中心在中高端定位上拼得“你死我活”，招商困难也是情理之中。

　　一个有趣的数据来自RET睿意德——目前，LV已经在沈阳开出四家店面，成为沈阳的各商场签约最多的奢侈品品牌。而这四家店面全部集中在青年大街沿线，分别在卓展、久丽、卓越及万象城旗舰店。

　　一位负责金廊工程招商的工作人员也曾表示，按照当前商业综合体的建设及运营情况来看，金廊确实存在着商业同质化过剩的隐忧。

　　王晓兵指出，一般来说，10万~15万周边人口可以支撑一个7万~8万平方米的购物中心，也就是说未来沈阳400万平方米的购物中心虽然体量过大，但沈阳的常住人口拥有的消费力，加上周边城市的人口消费，城市发展张力并不弱。“目前我们已向一些新建综合体提出建议，推行一些不同概念的购物中心或主题商业来与市面上的项目进行错位竞争。开发商若采纳，未来或能在很大程度上缓解同质化竞争的问题。”

　　瑞安建业有关负责人也介绍，目前从沈阳市场开业的及在建的购物中心面积来看，的确惊人，但沈阳的消费能力能不能承受还需要时间来验证。“我们从沈阳天地立项开始，就对沈阳市场及区域进行了大量的市场调查，寻找与其他商业的不同，最终将项目定位为以餐饮娱乐为主的时尚休闲地。打破传统购物中心餐饮娱乐的黄金比例，在沈阳我们敢说这是第一家，绝无前者。”

　　RET睿意德执行董事张家鹏指出，引入餐饮商家能够吸引一定人气，但由于租给餐饮叫不出高租金，因此许多购物中心不愿轻易引入大量餐饮。

　　瑞安建业方面亦坦言，由于沈阳天地项目定位为餐饮娱乐集中地，只有少量零售业态，因此零售方面的回报率不具代表性。