北京房地产调控新思路：大规模推“限房价、竞地价”

　　5月27日晚间，华远地产董事长任志强愤恨地对记者说，“不让我们在国内投，我们就去国外投资。”

　　任志强的言论引来了富力地产集团联席董事长兼总裁张力、洛杉矶市市长安东尼奥·维拉莱戈萨等周围人一阵会意的笑声。在全国工商联房地产商会举办的“洛杉矶政府访华代表团欢迎晚宴”上，洛杉矶市市长维拉莱戈萨说，欢迎中国企业在洛杉矶投资房地产。

　　然而，在国内，如任志强等开发商正感受到来自行政调控下的种种压力和障碍。

　　限价只是行政调控的一方面。记者获悉，北京市对房企冲击更大的“限房价、竞地价”方式即将到来。该方案正由北京市分管市长主导制定之中，北京市国土局负责供地，北京市建委负责制定审核相应的购买人群。

　　据知情人士透露，“限房价、竞地价”此前在北京只是小范围试行，但今年作为房地产调控下的制度创新，作为一种政治表态，下半年极有可能大规模推出。

　　制度创新？

　　据接近北京市住建委人士透露，北京市的具体想法是，为了让那些没有资格购买经济适用房、双限房的居民，能够买得上纳入限价房管理序列的商品房，为此而推开“限房价、竞地价”，并借此影响市场预期。

　　该限价房有别于传统的保障房体系中的“两限房”，具备完整的商品房产权；同时，该政策与以前的“限房价、竞地价”相比，将增加购房人群资格审核，二次入市规定等。“基本思路是针对那些无房的，有购买资格的，包括北京市户口、外地有购买资格的无房户。”知情人士称。具体方案正在加紧研究之中，届时可能是由北京市住建委、国土局等部门联合下发，而不是以北京市政府的名义。

　　“限价房序列管理”概念的提出最早是在3月底京版国五条细则中：进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。与以往不同的是，这次限价房序列管理有可能是大规模进行。

　　京版国五条中特别提及，2013年北京市住房用地供应计划为1650公顷，并首次明确中小套型的住宅用地为370公顷。如果300多公顷均作为“限房价、竞地价”的土地得以落实，该类型土地将占到全部供应量的22.4%。

　　据相关消息称，限价房序列管理的土地拟在土地出让前就确定入市价格，通过土地出让、税收政策优惠等措施，保证其房价处于中低价位，而购买人资格以及二次入市是通过补缴税费还是土地出让金的方式仍然在研究中。

　　对于目前土地已出让或在建、在售的商品房而言，限价只在预售环节，而被纳入限价房序列管理的项目，则将彻底丧失“定价权”，开发商只有竞争地价的权力。

　　开发商的担忧

　　限价房序列管理土地能否顺利上市，开发商的兴趣是目前最大的未知数。

　　曾经参与“限房价、竞地价”的中铁建相关负责人告诉记者，由于该种类型土地锁定了房价而竞争地价，对于开发商而言，利润空间就被锁定了。据他测算，这种类型土地净利润也在3-4个点左右。

　　该人士称，如果北京市真的大规模推行限价房序列用地，那么开发商比拼的就是控制成本的能力。“比如，商品房项目外墙会用石材等，限价房可能就刷刷乳胶漆就可以了。”而且，风险也很大。如果市场不好，限价房照样卖不出去。

　　万科一位高层也向记者表示，这类限价房，大品牌开发商可以不赚钱背负1到2个项目，但如果规模过大，则难以承受。“这种类型土地最终预计竞拍价也不会高。如果这样，最终的地价能不能平衡政府的收储成本以及贷款利息成本等？”

　　某品牌开发商负责拿地的相关人士告诉记者，“这些地块开发商是否感兴趣，还是要看能否获得合理的利润空间。”他抱怨称，公司在房山的商品房项目，由于政府税费太高，还要配建廉租房和公共配套等，项目基本不挣钱。“我们现在测算的项目，只看契税、营业税、所得税、土地增值税这四项，基本上是我们税后净利润的3倍。除了税费还配建了廉租房，政府回购价格连成本都不到，这部分又要赔几个亿。”

　　亚豪市场总监郭毅认为，企业的目标是实现利润最大化，“限房价、竞地价”的地块是否能吸引房企竞夺，最主要的是在房价与地价之间，是否留给了房企一定的合理利润。针对这类型地块，主管部门应该给予相应的优惠政策扶持，如减免税费、适当降低自有资金比例、鼓励金融机构提供低息贷款等。另外，准购人群的范围，也是吸引房企拿地的原因之一，如果囊括人群基数较大，营销成本低，也会提高开发商对于该类地块的兴趣。

　　土地财政下的“怪胎”？

　　中铁建相关负责人认为，限价房用地如果大规模推出，尽管开发商可能兴趣不大，但可以起到平抑房价的作用。

　　北京中原研究总监张大伟认为，超过300公顷的住宅土地如果以这种方式出让，对市场影响非常大，将直接限制区域价格上涨的空间，消化大量的需求，解决房价过快上涨的问题。

　　但郭毅认为，如果北京土地出让形式以“限房价、竞地价”为主，建设主管部门购房资格设定限制性的门槛，可介于保障性住房与普通商品房之间，既可解决“夹心层”的购房需求问题，又不会对整体楼市造成过大影响。中低价位商品住宅上市量的增加，市场占比的提高，必然可以实现平抑房价的目的。

　　但有不愿意透露姓名的业内人士则认为，该类产品与两限房一样，均是土地财政下的保障“怪胎”。他认为，这是政府选择性调控的背景，即，竞地价保障自己的利益。“这一制度设计是将保障的责任交给市场来解决。”

　　北京某研究机构负责人担心的是，该类产品如果是针对对价格敏感的“夹心层”，这部分人群会精确计算自己所付出的税费以及贷款利息等，将这些费用与房价上涨预期做比较。他们购买限价房产品一定是认为房价仍然会继续上涨。

　　某研究机构负责人认为，用限价房序列管理的方式进行调控，消耗了市场需求，却没有了市场。他认为，如果以需求为核心来确定购买对象，这到底是保障还是市场？没房的人不等于没钱。另外，如果一刀切以收入为标准来确定购买对象，则容易造成划线两侧的模糊地带。他提出质疑，我们到底有多大财力可以支撑用少量实物的方式来保障？另外，该人士还担心，如果政府采用大量的限价房用地方式调控，一方面会挤压商品住宅土地供应，一方面会会促使开发商更多转向非住宅市场，那么，最终会不会导致商品住宅项目的供应越来越少？

　　上述业内人士认为，目前所谓的制度创新仍然是政绩思路，即只关心土地财政的收益而不关心购买人群究竟是谁？此前，北京市两限房就存在大量不符合标准却能申请到的人群。如果北京市大量推出限价房序列管理的商品房用地，就应对购买人群进行严格的设计、甄别，从而实现公平、合理的住房保障初衷。