国内商业地产物业需求量萎缩 业主出租商铺进退两难

　　产权分散是根源

　　近年来，新国五条、限购、限贷、房产税及限价等政策措施密集出台，使得住宅地产的发展前景堪忧，但这却为商业地产的快速发展创造有利条件。

　　需要关注的是，我国的商业地产虽然势头很猛，问题却也不少。由于我国当前的商业地产仍旧是以产权销售为主。虽然便于开发商快速回笼资金，但往往造成产权分散化，继而使得商业地产的经营管理存在很大困难。

　　业主进退两难

　　与国内商业地产迅速发展形成鲜明对比的是，国内商业物业需求量逐步萎缩。

　　由于网络购物的兴起和逐步完善，消费者光临实体店的次数逐步减少，使得企业对实体商铺的需求减少。电子商务虽无法完全取代实体经济，但它旺盛的生命力已对零售商业带来致命冲击。这些不利因素导致商业地产面临两难境地。

　　作为中关村e世界的商铺投资者，业主李先生表示近年来自己投资的商铺，租金还不够还贷款。想转手，找商户是个问题；续租的话，租出一个合适的价格是个问题；低价租出去的话，办理各种手续又存在很多困难。这么多问题累加在一起，着实让人困扰。

　　而还没有租出去商铺的一位业主则表示：现在出租商铺越来越难。一些老商户退租不干了，还有一些老商户则投机压低租金，自己没有招商资源，相应的流程不懂，也没有一个相应的管理公司帮助解决这种招商问题，真是进退两难。

　　物业成无辜受害者

　　进退两难的不只是业主，物业公司也成为商业地产运营的受害方。因为业主的投资利益受到影响，一些业主以管理不善作为理由拒绝缴纳物业的服务费用，使得物业公司的发展受到很大影响。

　　此外，由于商业物业无法像小区物业那样提供个体物业服务，提供的都是整体服务，这对于已经缴纳物业的业主和未缴纳物业的物主没有本质区别，这就引诱了更多的业主加入拒绝缴纳物业服务费的行业，如此恶性循环，给物业的工作带来的难度相当之高。

　　事实上，物业公司的管理范畴并不包括招商或者租赁业务，但是却成为业主们发泄的对象。

　　产权分割是根源

　　无论是业主、物业还是市场公司，商业地产的参与者们，面临诸多问题的根本原因其实是产权分割。因为分散的产权导致统一经营业态很难实现，这样的话，统一的管理自然也就无从谈起。多产权式商铺中存在着一对关键矛盾，这种矛盾是造成一切问题的根源所在。

　　此外，商业地产目前没有专门的业委会成立细则和业委会的具体管理事项，没有相应的管理条例进行参照或者约束，商业地产的参与者们遇到问题，也没有一个正确的解决问题的依据，仅仅参照住宅业态的做法，既不科学，混淆了生活资料和生产资料的本质，也会对商业地产的发展造成更多的困扰。