28亿港元回购青岛等三项目股权 中海或清盘地产基金

　　一向较少涉及房地产基金的中海地产，日前发布了一则向基金回购项目股权的公告。

　　5月28日，中海发布公告称，该公司间接全资附属公司中国海外兴业与Harmony China房地产基金订立项目回购协议。根据协议，中海兴业将向Harmony China基金购买旗下西安项目30%应占权益、青岛项目30%应占权益及沈阳项目31.85%应占权益，总代价为3.627亿美元，约合28.15亿港元。

　　在此项交易完成后，上述三个项目将变为中海全资拥有。

　　回购股权

　　根据资料，西安项目包括西安市的三幅土地，总面积约为26.92万平方米，目前这些土地正在建设中，预计将发展成一个住宅/商业综合项目。

　　青岛项目则是位于青岛市市北区吴家村250号的一幅土地，总面积约为4.31万平方米，该土地已发展成一个住宅/商业综合发展项目。

　　而沈阳项目是位于沈阳市和平区长白地区的一幅土地，总面积约为46.91万平方米，该土地也正处于正建设期，预期将发展成为一个住宅/商业综合发展项目。

　　值得注意的是，是次出让中海项目股权的Harmony China房地产基金是由中海于2010年3月发起成立，成立方是中海和工银国际，而这也是中海第一次也是唯一一次参与并推出基金产品。

　　据了解，Harmony China房地产基金在当时的首期募集资金不低于2.5亿美元。其中，中海方面出资1.2亿美元，工银国际亦出资1.2亿美元，当时的第三方共赢公司出资1000万美元。

　　该基金成立之初透露的信息显示，所募集资金将用于投资国内的房地产市场及项目，不过最终该基金所选择的投资对象全是中海自身的项目。

　　2010年6月，中海对外宣布，其子公司中国海外兴业将联手Harmony China房地产基金共同投资其位于西安、青岛、沈阳的三个项目。

　　当时的协议称，中国海外兴业将西安项目30%股权、青岛项目30%股权、沈阳项目31.85%股权出售给上述基金公司，出售总价约为12.35亿港元。

　　如今看来，在将近3年的时间内，Harmony China基金通过投资三个项目的账面收益约为15.8亿港元，投资收益达到128%，年均收益也超过30%，如此收益率对任何一支基金而言都可谓高回报。

　　对于此次回购，中海认为，鉴于过去三年资本市场流动性的变化，加上公司目前的现金充裕，收购事项符合公司整体发展策略。

　　相关分析师也认为，中海如今以如此高的价格回购项目股权，一方面是其认为今后三个项目的销售收益能弥补这部分资金支出，同时这笔收益中也会有将近50%归属中海自身。

　　另一方面，也表明目前中海有资金实力支付这笔款项，而这与中海今年销售持续增长也不无关系。

　　据早前中海披露的销售数据显示，今年1至4月份已累计实现合约销售面积340.9万平方米，实现合约销售金额520.3亿港元，超出今年1000亿港元销售目标的一半。

　　清盘基金？

　　作为中海迄今为止唯一参与的一支基金，Harmony China基金接下来的动作无疑值得关注，但令人意外的是，此次中海回购项目股权极有可能是该基金的收山之作。

　　据中海相关负责人透露，Harmony China基金并无下一步募资计划，也没有具体的项目投资安排。

　　有分析师接受观点地产新媒体采访时表示，这可能与当初中海成立这只基金的初衷有关系，当时可能更多的是考虑将这种方式作为一种拓宽融资渠道的途径，并没有长期发展地产基金的想法。

　　分析师称，在2010年初，政府连续出台“国十一条”、“提高存款准备金率”等措施对房地产行业进行严厉调控，这使得当时包括中海在内的房企对后市充满担忧，因而选择房地产基金进行融资，一方面可以缓解部分资金压力，同时也能分担项目风险。

　　但因为调控成为常态且中海一直保持了销售规模和利润率的持续增长，可能认为借道地产基金进行融资付出的高额成本并非必要之举。同时，中海在海外的融资成本相对基金也更低。

　　从中海最近一次海外融资动作来看，成本就远低于这次回购项目的支出。资料显示，2012年11月，中海曾发行了两笔共计10亿美元的债券，平均融资成本仅约5%。

　　上诉分析师还提到，对于中海这类规模的房企来说，使用基金投资自身项目也是一件繁琐的事情，因为其在全国运营的项目过百，那么在选择项目方面，标准和区域将很难平衡。

　　该分析师进一步指出，中海在地产基金方面的发展策略，也与近两年国内房地产私募基金的整体发展，并非如当初期待的那样乐观大有关系。

　　由于国内整体融资渠道狭窄以及基金募集的法律限制等，房地产私募基金更多的是依托外部渠道，如商业银行的私人理财部、理财机构和信托公司等平台完成募资。但这些平台自身的局限性，极大的限制了房地产私募基金做大规模的可能。

　　其实中海参与的Harmony China基金也面临此种状况，因为其另一部分资金也是来自于工银国际，在持续的募资和规模增长方面很难突破。

　　还有一点值得注意的是，目前国内的房地产基金在退出机制方面极不健全。与国外以IPO为主流的退出模式不同，国内基金主要是投资于项目，退出形式主要是物业出售和股权转让，此次Harmony China基金选择的退出方式就是股权转让。

　　有分析指出，这其实就是一种以股权形式提供过桥融资，帮助资金短缺的房企完成土地收购或提供建设资金，当达到一定条件后，基金就以合作方股权回购或向第三方转让股权的方式退出。