赢盛中国总裁李健：城市轨道交通与体验式商业的发展机会

赢盛中国商用地产集团总裁李健

　　李健：尊敬的各位来宾，各位媒体大家下午好！我们接到主办方的要求就是对城市的轨道交通以及现在的热门话题体验式商业，他们之间有什么关联性以及在整个中国城际交通以及每个城市的轨道交通的迅速发展过程中给体验式商业地产带来什么机会？在这里有一个简短的研究成果也在这里跟大家一起分享。

　　对城市轨道交通商业价值做的分析，城市轨道交通商业的发展空间一定是巨大的，中国城市化的进程中，带来的交通需求量的剧增，整个轨道交通配套的完善也必然带来交通上的便利，缩短空间之间的时间上的距离，对城市商业，社会服务等文化需求也必然增加。

　　我们可以看到轨道交通具有较高的城市内容，目前世界性的城市发展趋势会引入商业，办公等一些公共服务业，以及综合性服务业来作为轨道交通周边的发展和重点，也给城市功能的重新分配带来机遇。同时也再一个新的轨道交通布局下开始脱离低层次，粗放式的商业有一个改变。轨道交通提速城镇化建设，为城市综合体发展带来机会，参照国内一线城市的发展轨迹，一般城市在核心区的高端城市综合体出现之后，轨道交通提了城市综合体，以商业，办公为主，位于城市现有或新型的商业商务区，消费客流源和客流能够得到保障，因此其未来发展空间巨大，轨道交通建设，城市的外延式发展，在主城周边逐逐渐形成卫星状，为周边带来机会。

　　轨道交通给城市和城市群的距离大大缩短，京广高铁是世界上运营里程最长的高速铁路，京广高铁连接着环渤海经济圈，武汉经济圈等，轨道交通达到2400公里，投资规模接近7000亿，未来十年我国城市轨道交通多做城市进入大轨道地铁建设阶段，接到交通沿线的商业地产的发展空间巨大。

　　接到交通枢纽大多会聚地铁，轻轨，公交，出租车等多种交通方式，是人流与车流的集散地，这一定在多方面带来了轨道交通所能达到的区域，各方面的发展空间。

　　轨道交通能够快速，准点，低成本的交通特性吸引大量人群聚集，并吸引生活，商业，商务，文化，娱乐等设施向交通站点周围集中，刺激站点周围的土地的高密度开饭，繁荣交通沿线的经历。轨道交通沿线范围内会出现住宅，写字楼以及其他社会场所以及社会资本的带状分布区域，这种现象会把周边的区域连接起来。

　　轨道交通与商业地产的结合点。商业与轨道交通联合开发可以使两者优势资源加以互补，我们可以看到香港的地铁，通常联合几个知名共同商开发，有利于地面的人流，让整个空间呈现立体化，同时也给到轨道交通大量的投资提供发展。

　　我们可以看到轨道交通商业规模和业态的大概情况，轨道交通如果从站点来看可以分为城市中心副中心，枢纽性，区域级等不同站点都有。轨道交通结点特征，最佳商业开发的利益，国内大部分的轨道交通显现进局限于舒缓城市交通压力，但商业与轨道交通联合开饭不仅仅城市地下空间综合开发的利用和需要，也是城市现代发展的必然需求和趋势。

　　根据轨道交通乐观辐射范围，服务动心城市区位不同因素可以将轨道交通商业规划分为区域级，居住区级和小型商业，我们可以看到一些成熟的城市，以及轨道交通里程增加的城市，我们可以看到。

　　我们把轨道交通的消费人群，心理有一个特征，我们可以看到从行为特征上可以分为这几种类型，准备型，假日型，可能有一个比较长的停留时间，而且有明确的消费的目标，临时型，冲动型，是稍有空闲时间或者在换乘过程中会产生消费，还有出发需求型，短暂的停留，有一些突发的事端进行必要的消费或者一些由于商务或者一些亲朋好友突然聚会的需要，可以进行进行消费行为，还有日常型，这种几乎就是长期在轨道交通各个上面进行消费，后面就不多说，估计在座各位在消费过程当中都有这种体验。

　　体验商业核心就是增加人们在购物过程中的愉悦感，我们也看到王总在介绍过程当中把未来一个体验式商业作为集团开发的重点，在这里也已经捕捉到未来发展的趋势，我们对于某一些项目做过研究，在年龄18-25岁的人更加希望在区域购物中心活动，在25-60岁更多是家庭组合，他们更加喜欢体验式商业，提供更加丰富业态的商场。

　　如果在一般购物场所消费，超时平均停留时间45分钟，真正体验式购物中心可以停留2.5-3个小时。

　　我们也可以看到未来的轨道交通商业，一定是会以体验式商业为主，各种不同的体验式出现，我们可以看一看，现在很多广东这边很多客户去香港购物，坐一个地铁去选择旺角下也可以去尖沙咀下，可以给你更加丰富，更好的消费体验，你可以自己选择在哪站下去。

　　体验式商业作为轨道交通的商业，有这样的优势，一个就是集客能力强，有效缩短新城市，新项目的培育期，同时可以延长消费者的停留时间，对其他业态的消费带动显著。

　　同时不同的体验程度对应不同的体验式商业模式有这样发展趋势，初级体验模式是购物加餐饮，加娱乐，中级可能会加内部装饰变化以及主题，高级可能就会出现主题化，更多使人在里面产生愉悦感，一个代表案例就是迪斯尼乐园，我们举几个例子，这也是在市场上比较多购物中心采用的方式进行体验式的购物中心打造，一个就是很多购物中心采取大型溜冰场加餐饮，每一层都可以看到溜冰场，这个溜冰场会让整个商场感受到这个氛围，文化加小，这是典型的案例，这就是深圳中心书城很特殊，这周边有零售、餐饮，教育，人流量非常大；休闲加消费，这种我们选择案例就是深圳的COCOPARK，以购物公园为主题，里面有酒吧，大量休闲新餐饮，里面聚集大部分的中心区上班的白领以及大部分过来这边聚会的朋友，在聚会休闲过程中他们也产生很多消费行为；旅游加消费，我们很多朋友都带着小孩去过香港迪斯尼乐园，进去的时候你可以看到很多因为进到迪斯尼乐园才会进行的行为，在座大家去了这个地肯定不会戴着米奇老鼠帽子到处走，但进去乐园你跟小孩，一家三口，四口，父母加小孩一起戴着米奇老鼠的饰品边逛边玩，这就是迪斯尼旅游加消费的模式，这是目前流线体验式商业和模式。

　　对于轨道交通和体验式商业，在发展过程当中很多开发商都希望往这个方向做，但是这里面我们发现目前市场上出现非常多，盲目跟风现象，希望情形认识到体验业态风险和局限。我们不是一个靠几个体验式的业态就能把商场当做一个体验式购物中心，或者仅仅以体验作为噱头，或者把体验停留在空间设计的层面。

　　这里面经常体现就是商家谈判周期长，硬件要求高，租赁时间长，租金收入较低，目前我们做过流行的儿童体验业态研究，他的承租能力非常低，盈利能力不高，但确实会带来一些人流，主题，由于时间关系，把重点跟各位分享。

　　对于新型体验业态，比如说深圳现在的欢乐海岸以都市旅游综合体为主题的休闲加娱乐目的地的业态这也是新型的，深圳第二个海浪世界马上也要出现，也是以这种作为驱动，很高兴上一次参加奥园城市天地这个项目，这将会是一个广州的娱乐综合目的地的概念，对这个项目我们也是非常期待，也希望在这个项目上我们会看到奥园全新的重点，在这里对于体验式的商业我的分享就到此为止，谢谢大家！