张国樑谈佛山岭南天地：经营超出预期 不存在资金压力

　　没去上海新天地等于没来过上海。新天地俨然已经成为上海的标志性建筑，这里，时尚、古朴、传统、现代，光影岁月与繁华璀璨交织。

　　然而在2001年之前，这里还是破旧的石库门居住区，"点石成金"的瑞安房地产罗康瑞，这正是他的过人之处。罗康瑞在旧城区注入是时尚的商业元素，变成集餐饮、购物、娱乐于一体的国际知名聚会场所。

　　上海新天地已成为罗康瑞及瑞安房地产的成功标签，也成为中国房地产旧改项目的经典案例，成功模式被房地产开发商所青睐和模仿。

　　2007年，瑞安房地产也将"天地系列"南下带到广东。当年，瑞安以75.1亿的"地王"价格购得位于佛山中心禅城区的土地，打造广东最大的旧城改造项目--佛山岭南天地。

　　根据规划，佛山岭南天地总建筑面积达150万平米，项目共分五期开发，预计整体开发完成时间为2016年。

　　在试营业一年时间后，2012年11月，岭南天地商业街区一期全面开业，而且二期将于今年年底完工开放，届时，约6万平方米的岭南天地商业街区将全部开业。

　　同出于一个开发商之手，佛山岭南天地难免会被拿来和上海新天地相比较。

　　"有时候我自己也会去比较，但上海新天地开业已超过十年，当时的市场和现在的市场完完全全不同，所处的城市不同，所面对的客户群体也不一样，很难进行平行的比较。"面对于外界的对比，佛山瑞安助理总经理张樑如此说到。

　　然而，岭南天地比上海新天地规模更大，需要保留的古建筑更多，不论资金投入还是技术方面，对瑞安来说都是一个全新的挑战。

　　对此，张国樑表示，在开发岭南天地的过程中，资金方面，没有压力。一方面，整个项目开发过程中，不断推出楼盘，销售也非常好，这是一部分资金；此外，瑞安房地产作为香港开发商，相对于国内开发商，融资渠道更加多样化，能够支撑项目的开发。

佛山岭南天地

　　经营情况超预期目标 二期年底开业

　　上海新天地在旧城改造中走出一条保护和发展相辅相成的路子，在佛山岭南天地中继续沿用。保持原有的岭南建筑风格，采用原有的材质整旧如旧，在内部进行现代化装修。走在岭南天地，依旧是青砖步道，乌漆大门，窄窄弄堂，在休闲中感受佛山这座城市的文化和历史。

　　在岭南天地，赢商网记者看到，除了Hello Kitty Cafe、哈根达斯、星巴克、满记甜品、九号花园、原汁原味等餐饮外，还引入了谭木匠、琉园、悦画廊、天长地久等特色精品和配饰。

　　据透露，目前，岭南天地商业街区一期出租率达到了100%，开业率90%，有一些商户正在装修。张国樑表示，目前，岭南天地商家中，餐饮占比达到了80%，其中多家是第一次进入佛山。比如，Hello Kitty Cafe还是国内第一家门店，哈根达斯佛山首家，面积500平方米，也是华南第一大、全国第二大的门店。此外，柏龙德国餐吧、九号花园、芽庄等也都是第一次来佛山。

　　对于目前的经营情况，张国樑表示，经过一年左右的运营，岭南天地的氛围已经培养起来，达到了预期的目标，大部分的商家营业状况都非常好，超过他们预期，"我们的租金方式是保底租金和分成租金两者取高，现在很多商家都要缴纳超保底租金，说明生意比较好"。

　　夜幕降临，凉风习习，三三两两或一家三口或成群结伴，往岭南天地而来，一辆辆车往往岭南天地开来. 据佛山禅城区经促局的统计数据显示，在今年五一假期期间，岭南天地7天迎客近60万人次，大多数餐厅从中午11点就需要排队等位，直至下午2点半依然排起长队。

　　今年底，岭南天地二期也将开业，将引入更多偏娱乐性业态，比如说酒吧、KTV等，同时，会增加一些其他省份和国家的菜系，以一期主要以粤菜为主的餐饮有所不同，届时，岭南天地约6万平方米的商业街区将全部开业。

　　据张国樑介绍，除了商业街区和已经开业的马哥孛罗酒店，岭南天地的商业部分，还在祖庙地铁站上盖一个7万平方米的购物中心，定位时尚路线，预计2015年开业。此外，在现在祖庙路对面的临界商铺，也就是原来的"玫瑰商场"位置，将打造30万平方米的综合体，包含购物中心、写字楼、酒店和公寓，预计在2016年或2017年左右推出。

　　宣传岭南文化 打造国际化生活平台

　　佛山是岭南文化的发源地，而岭南天地所在的祖庙东华里片区，拥有最完整的明清至民国时期的建筑群落，包括祖庙、东华里、简氏别墅、嫁娶屋、孔庙、李众胜堂祖铺等22处文物建筑。

　　而在改造的过程中，岭南天地延续佛山的历史文化风貌，用现代化的手法保护和改造这些文物建筑和历史建筑物，保持岭南建筑特色，使得佛山的历史文化风貌得以传承。

　　在岭南天地中，赢商网记者看到，瑞安房地产对简氏别墅进行修葺和修建，保留着仿西洋式而又中西合璧的特征，同时简氏别墅的储物楼改造成绿色生活馆，展示绿色生活和可持续发展理念。而类似简氏别墅这样的文物，岭南天地还可以看到清代祖铺"黄祥华如意油祖铺"、简照南佛堂、龙塘诗社等。

位于岭南天地商业街区二期中的嫁娶屋

　　而在商业街区二期中，嫁娶屋将还原清代佛山婚嫁喜事的场景，将成为佛山新人们喜结良缘的一个场所。而在街区内多个广场可供客人休息，马哥孛罗酒店可摆喜宴，几乎可以提供"婚礼一条龙"服务。

　　"商业有了文化色彩才更有生命力，有文化滋养的商业地产会更茁壮。"张国樑认为，岭南天地首先要保护和开发"岭南文化"，商业地产离不开文化的滋养，而具有深厚文化底蕴的商业地产是最具有生命力的。

　　在岭南天地的文化不仅体现在建筑风格上，更体现在营销、推广方面。

　　据张国樑介绍，岭南天地的推广活动一般和文化相结合，弘扬传统文化，如《咏春拳法纪录片》首播仪式、《叶问·终极一战》媒体见面会，以及"潮创艺术"展，展示有才艺年轻人的手工艺产品等活动。

　　"我们宣传岭南传统文化，不仅仅向佛山本土人推广，还要对外宣传，吸引外地人过来感受岭南文化。"据张国樑介绍，岭南天地也在香港的旅游杂志和电视台进行专题报道。

　　在张国樑看来，岭南天地不仅仅只是宣传岭南文化，而是要打造国际化的生活平台，"我们希望达到的影响力是，所有来广东的人都想来岭南天地，就好像上海新天地一样，去上海一定要去新天地，我们的远期目标和设想也是将岭南天地打造成为另外一个上海新天地"。

　　岭南天地“不存在拆迁问题没资金压力”

　　瑞安房地产在内地因上海"新天地"项目一战成名，罗康瑞曾对外透露，"新天地"的动迁在当时可谓效率惊人，在43天之内动迁了3800户居民。此后，瑞安房地产在内地多个城市尝试"旧城改造"模式。

　　然而，"旧城改造"在成就瑞安房地产的同时，由于拆迁难度越来越大，动迁进展缓慢，也为其带来了巨大的资金压力

　　不过，张国樑表示，岭南天地虽然是旧改项目，但是不存在拆迁问题，在交地之前，政府已经解决了拆迁问题。

　　事实上，岭南天地项目整体规模约150万平方米，投资额达200亿，保留的古文物建筑更多，集古迹修护、商业街区、写字楼、购物中心、酒店、高级洋房、公寓于一体。

　　"虽然项目体量比较大，我们的开发速度相比其他项目，开发速度算是比较快，但也需要一定的时间，不可能两三年内就把150万平方米全部建起来，需要一步步去开发。"张国樑表示。

　　对于资金问题，张国樑称，如果公司存在资金压力问题就不会出现今天岭南天地这样的效果了。

　　在整个项目开发过程中，岭南天地持续推出住宅项目，包括东华嘉苑一期、二期，东华轩一期、二期，销售情况良好。不过张国樑表示，与国内开发商主要依靠住宅销售资金进行商业开发不同，瑞安房地产在进行商业地产开发并不仅仅依靠销售住宅维持资金链，作为香港上市公司，相比内地开发商资金渠道比较缺乏，拥有更多的融资渠道。

　　在2011年和2012年期间，瑞安房地产曾两次将佛山岭南天地的地块权益出让给日本三井公司，分别为18号地块商住建设项目、6号地段和16号地段，共获得6.14亿元的收益。

　　对此，张国樑并不否认有降低风险，增加资金的考虑，其表示，这其实也是一种融资方式，同时也是强强联手的合作方式。

　　张国樑称，在香港，开发商之间合作是常有的事情，比如九龙仓和招商地产合作，新鸿基和合景泰富合作等等，除了融资以外，也希望和不同的开发商能强强联手，"每个发展商或企业都有自己的强项，有的开发商在开发、运营方面比较有经验，而有一些开发商在投资方面是他们的强项，双方一起合作和配合，相互学习对方的强项，开发出来的产品也会更好"。

　　祖庙商圈须提升软、硬件保持领头羊作用

　　祖庙商圈，是佛山最古老的、最繁华的商业中心区，凭借独特的历史沉淀和商业、人文资源，集纳了佛山众多商业消费潮流地，堪称佛山商业界的"一哥"。

　　然而，随着城市的变迁，城市化进程的加快，各种购物中心、城市综合体接连落成，季华路商圈、千灯湖商圈、佛山新城等新商圈崛起，这个老商圈曾一度被边缘化。

　　对于目前佛山商圈的整体情况，张国樑表示，新商圈的形成城市发展的正常轨迹，一个700万人口的城市，不应该只有一个商圈，肯定需要有好几个商圈。像佛山最近的城市广州，就拥有北京路商圈、天河城商圈、珠江新城商圈、番禺商圈，还有白云新城等，在香港也有旺角、尖沙咀、铜锣湾、中环等多个商圈。

　　不过，相对于新兴商圈，传统商圈有很强的优势，拥有浓厚的历史积淀，其特色是其他商圈无法取代的。张国樑举例说到，广州的上下九商圈、北京路商圈是历史比较悠久的商圈，但是不会因为天河城商圈的兴起，就衰落，还是那么旺，人流量还是那么大。

　　然而，张国樑也坦言，随着市场和消费者需求的不断变化，传统商圈要继续在城市商业中起到领头羊的作用，就必须从硬件和软件方面进行提升。

　　硬件方面，传统商圈由于位于老城区，交通繁忙，道路狭窄，停车配套不足，这些都给商圈的发展造成了阻碍，而新商圈不会存在这些问题。

　　所幸的是，佛山市政府和禅城区政府启动了大祖庙商圈的商业振兴计划，旧城拆迁改造，对道路交通、绿化等方面做了比较大的改变。

　　在软件方面，需要提升品牌档次。在六七年前，张国樑第一次来到佛山，发现很多知名品牌还没进驻佛山。在岭南天地招商时，张国樑和很多品牌商家交流时了解到，这些品牌商家没进入佛山并不是不看好这个市场，反而是非常清楚佛山的消费力很强，而是因为没有合适的开店物业。

　　所以，岭南天地引入很多第一次进入佛山的品牌商家，"每个新品牌进入一个新的城市，肯定希望找到最好的位置，而祖庙商圈就成为他们的首选目标"，在张国樑看来，岭南天地为这些品牌提供了合适的物业条件。

　　过去，祖庙商圈主要以百货商业形态为主，单一的购物模式，岭南天地的开业无疑为祖庙商圈带来了新的气象，也形成了休闲、餐饮、娱乐和购物融为一体的消费模式。同时，由于引入了大批的知名品牌，无疑提升了祖庙商圈的消费层次。

　　在张国樑眼中，岭南天地的加入，并不是成为祖庙商圈中其他商家的竞争对手，而是希望成为共同提升祖庙商圈商业氛围的合作伙伴。

　　而政府提出的"大祖庙商圈"将提高祖庙商圈的集聚力和辐射力。根据规划，将形成以祖庙商圈为核心、以东方广场为节点、特色街区为延伸的大祖庙商圈格局。

　　"一个商圈的繁荣需要更多商家的共同努力，而岭南天地以其文化底蕴，带领祖庙商圈向历史文化内涵的旅游商业圈发展。"张国樑对岭南天地非常有信心，并希望和祖庙商圈共同成长。