雅戈尔杭州退地真相：遭遇3万天花板 退地保全资金链

　　地王“退地”，市场一片哗然。

　　6月24日，无奈宣布“退地”损失定金4.84亿元的雅戈尔（需求面积:100-300平方米）开盘后一路走低，收报6.15元，跌4.35%。两年半前的2010年11月，雅戈尔拿下申花53号地块和56号地块，成交价各达11.65亿元和12.56亿元，合计24.21亿元，成为杭州“地王”。

　　6月21日，记者赶赴杭州申花地块，发现地块最核心区域（申花路丰潭路口）两块空地尚被围蔽，该两块空地即是雅戈尔高价拍下的53号地块和56号地块。

　　围墙里是一大片农民“自留地”，不远处一位农民正在耕作。记者与这位农民交谈时了解到，该地原为其自留地，后因宅基地拆迁搬至动迁房方家花苑（位于56号地块南面）。

　　记者尚未问及该地块“退地”情况，操着一口杭州方言的农民称，“地的老板是雅戈尔，听说现在开发不下去了，要转让掉。你是不是来买这块地的？”

　　当天下午，记者来到杭州市国土资源局，该局相关人士指出，“杭政储出〔2010〕53、56号地块用途为住宅（设配套公建）用地，均于2010年11月公开出让，并由杭州雅戈尔置业有限公司竞得。因雅戈尔未按土地出让合同约定履行，根据相关约定，报经市政府同意后，将依法依约解除相关合同，目前相关手续正在办理。”

　　对于雅戈尔退出申花地块，公司董秘刘新宇向记者谨慎表示，“2011年以来，房地产业的政策环境、市场形势发生较大变化，公司经过综合权衡后，决定终止开发申花地块，这样能根本保护公司股东的利益。”

　　“地王”遭遇3万天花板

　　申花板块位于杭州汽车北站附近，西临浙江大学紫金港校区，距杭州地标武林广场和西湖景区均约10公里。目前周围配套逐渐完善，未来杭州地铁2号线和5号线在此交汇。

　　申花板块除雅戈尔两个地块仍空置，其余多已开发。周围有保利地产的香槟国际、滨江集团的万家花城、广宇集团的西域年华、绿城集团的慧园等多个高层住宅。

　　对于申花板块前景，刘新宇委婉表示，“现在我们不再评论，我觉得要根据每个项目具体情况看。即使我看好这个板块，但每个项目楼面价不一样。”

　　事实上，引致雅戈尔“退地”的无奈之举或正是其高企的楼面价，记者对申花地块附近房价进行了深入调查。

　　申花地块一位售楼处人员告诉本报记者，“申花地块基本是改善型住房，目前均价在（每平方米）2.2万-2.5万，投资空间有限。”

　　前述农民表示，“我们住的方家花苑是动迁房，现在估计超过（每平方米）2万元。”

　　而前述售楼处人员表示，“这边西域年华、万家花城都开得较早，现在市场均价约2.5万/平方米。”

　　滨江集团董事会秘书李渊则坦言，“万家花城的地我们拿得很早，价格与现在没有可比性。我们开盘才卖（每平方米）8000元多，尾盘也才（每平方米）13000元左右。”

　　记者在走访中，绿城集团开发的慧园紧挨着雅戈尔两个地块，数栋高层住宅已建成正在预售中。

　　作为目前申花板块最高端的楼盘，慧园售楼处销售人员说，“我们均价3万元/平方米，明年下半年交房。”

　　杭州一位房地产资深人士则坦言，“当时我们公司没去拍，但知道雅戈尔差不多1万8左右的单价拿下申花两块地。此后根本没办法开发，现在该地块房子均价只有两万多。”

　　另一位地产分析人士指出，“雅戈尔拿地太高了，现在开盘起码4万才有钱赚，与绿城慧园比没有竞争力，没有拿地成本优势，也没有本土品牌优势。”

　　据记者计算，雅戈尔前述申花53号地块和56号地块折算成楼板价各为17750元/平方米和18113元/平方米。若不计巨额的财务成本，仅算上建安成本，其开发成本已接近目前市场均价。

　　前述房地产资深人士表示，“雅戈尔肯定有相关土地开发评估程序，测算了开发申花地块的损失大于现在直接违约的成本。”

　　“退地”是保全资金链？

　　雅戈尔折戟杭州申花板块，也让2013年其向好的地产业务大打折扣。

　　据雅戈尔公告，截至5月31日，已累计实现预售面积24.98万平方米（订单口径，含合作项目），预售金额60.10亿元，同比增长92.44%。但因“退地”造成定金损失将被全额计提资产减持准备，将影响上市公司净利润高达4.84亿元。

　　雅戈尔称，其预计房地产板块2013年度将结转营业收入80亿元以上（同比增长53%以上），扣除本次计提资产减值准备后，预计房产板块全年净利比去年略有下降。

　　市场关心的是，申花板块项目夭折，雅戈尔地产格局将如何演绎？

　　刘新宇告诉本报记者，“公司地域战略坚持长三角战略，我们在宁波、苏州、杭州和上海的市场开发的战略没有改变。”

　　记者发现，雅戈尔在杭州的地产项目，除申花地块外，尚有西溪晴雪和杭州隐寓。

　　据雅戈尔2012年年报，西溪晴雪预计已于2012年9月交付并结转收入，杭州隐寓竣工时间在2013年底。两个项目雅戈尔预计投资总额为13.42亿元和24.93亿元。

　　截至2012年底，西溪晴雪和隐寓的预售比例分别为67.85%和31.19%。

　　实际上，去年底以来，雅戈尔地产项目或已上演变局，丢弃申花板块只是一环。

　　绍兴华清投资本系雅戈尔全资子公司，2012年12月27日，雅戈尔向启迪置业转让华清投资65%的股权，作价1.51亿元。

　　华清投资下属原本有雅戈尔的绍兴清枫华景园（香山别墅），预计总投资10亿元，开工时间为2009年7月，原预计2013年6月即可竣工。

　　雅戈尔没有公告说明华清投资蹊跷转让的原因，刘新宇及雅戈尔置业控股办公室对记者均三缄其口，截至发稿，尚未得到明确回复。

　　前述杭州房地产资深人士表示，“雅戈尔放弃申花两块地，一定程度是‘丢车保帅’；申花地块一旦开发，肯定影响到集团资金链，拿其他地产项目的机会也会变少。”