雅戈尔“迷局”：退地王痛失4.84亿 再掷3亿加码拿地

　　6月20日晚，雅戈尔（需求面积:100-300平方米）公告称公司决定终止杭州申花地块的开发并拟计提4.842亿元资产减值。外界猜测，此次雅戈尔或将“迷途知返”退出房地产业务。

　　但在外界各种质疑声中，雅戈尔又拿地。7月4日晚，雅戈尔宣布其公司全资子公司雅戈尔置业控股有限公司以29,147.58万元的价格竞得鄞州区姜山镇原狮球集团地块的国有建设用地使用权。

　　退地、拿地，转瞬间，雅戈尔地产方向显得扑朔迷离。

　　6月20日，雅戈尔证券代表否认了雅戈尔将退出房地产行业的传闻，同时也表示，不会收缩房地产业务，还在进行适当的土地储备，如对已进驻的宁波、杭州、上海、苏州等几个城市进行跟踪，若有价格合适的就举牌。

　　短短15天，雅戈尔进退房地产已出手八个亿，大手笔的背后是2012年现金流的明显改善，2012年雅戈尔经营活动产生的现金流量净额为52.9亿，而2011年该数据为-15.46亿。。

　　业内专家分析，雅戈尔之所以不会退出地产业务，是因其无法舍弃房地产这块利益大蛋糕。但雅戈尔房地产战略已经在悄然改变，不再会像以前一样疯狂拿地王，由激进改为保守，从外围城市逐渐退守雅戈尔有绝对优势的宁波，并且适当选择与其他公司一起拿地规避资金风险。

　　退地王痛失4.84亿

　　6月20日晚间，雅戈尔集团股份有限公司公告宣布，放弃开发杭政储出[2010]53号、56号地块。根据原《出让合同》的约定，若合同解除，雅戈尔已缴付土地款中作为履行合同定金的4.84亿元将不予返还。

　　公告还显示，若申花地块重新出让后的成交总价低于原土地总价款的80%，公司将按协议补足地块成交总价款与该金额之间的差额;该承诺构成公司或有负债。即，若这块土地再次拍卖，拍出的价格不到雅戈尔当初拿地价的80%，也就是193680万元，雅戈尔就必须要补足差价。

　　这笔投资对雅戈尔来说损失惨重。4.84亿元相当于雅戈尔去年近16亿元净利润总额的三成，接近10亿元地产业务净利润的五成。

　　之所以退地，雅戈尔方面上周五向21世纪网解释称，2011年1月以来，房地产市场的政策环境、市场形势和供需变化发生了较大变化。综合权衡后，公司决定终止开发申花地块。为此，雅戈尔与杭州市国土资源局协商解除该块土地出让合同，不再继续开发该地块。

　　资料显示，2010年11月30日，雅戈尔以24.21亿元的总价竞得了杭州申花53号和56号地块两宗地块，楼面地价分别是17751元/平米和18114元/平米，创申花板块楼面价新高。

　　在房地产调控下，市场行情急转直下，申花板块有些项目住宅销售单价跌破1.6万元。即便经历去年的复苏，申花板块在售楼盘均价也在22000元左右，而申花的楼面地价分别接近1.8万元，这使得其开发成本很大。这可能是其主动放弃地王的重要因素。

　　克而瑞研究中心分析师朱一鸣认为，雅戈尔退地主要是无力开发，从地价来看，24.21亿元的总价对企业资金链本身就是考验，而18000元/平方米左右的楼板单价在杭州也属于高端，后续开发占用的资金压力更大。

　　另外，业内人士从地产商杠杆化后的净资产收益率角度分析认为，退地带来损失 4. 8亿元，减少投资30亿元，净现金节约 25亿元。地产商目前抄底土地净资产收益率一般为 30%，这样雅戈尔的 25亿元，未来增厚一年 7. 5亿元利润。因此，雅戈尔在目前环境下也是明智之举。

　　事实上，该“地王” 土地交付一直交付延滞。

　　2010年12月3日，杭州置业与杭州市国土资源局签订土地出让合同，约定第一期土地出让款合计12.1亿元。雅戈尔2011年年报显示，雅戈尔只支付了7.91亿元的预付账款。直至2012年中报，这笔费用才得以缴清第一期土地款。

　　根据相关法律，分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年。这意味着申花地块24亿元的出让价款本应在2012年全额缴齐。而直至退地之前，雅戈尔仅支付了这两块土地费用的一半。

　　分析人士指出，之所以雅戈尔一直没有全额付清土地款，或许是当地政府与雅戈尔之间条件没有谈拢，更重要的原因可能是近年来雅戈尔的投资收益开始出现下滑，资金出现紧张，使其迟迟交不齐土地出让金。

　　雅戈尔年报显示，2010至2012年，雅戈尔营业收入依次为145.14亿元、115.39亿元、107亿元，净利润依次为29.34亿元、20.59亿元、16亿元，投资净收益为19.79亿、20.58亿和14.43亿。很明显，雅戈尔近年来业绩在逐年下滑。

　　但上述雅戈尔证券代表坚决否认公司存在房地产资金链紧张的情况。“我们不存在资金链紧张的情况，目前资金充足。房产板块预计将结算经营收入80亿元以上，截至今年5月底，公司已经实现预售金额60亿元，同比增长52%。”

　　仍加码房地产

　　尽管因退地损失惨重，但依然雅戈尔拿地热情依然不减。

　　外界对雅戈尔退地各种质疑还未消减时，雅戈尔又拿地。2013年7月4日晚，雅戈尔宣布其公司全资子公司雅戈尔置业控股有限公司以29,147.58万元的价格竞得鄞州区姜山镇原狮球集团地块的国有建设用地使用权。

　　雅戈尔证券代表向21世纪网表示，雅戈尔没有退出房地产行业的意愿，还在进行适当的土地储备，比如对已进驻的宁波、杭州、上海、苏州等几个城市进行跟踪，如有价格合适的就举牌。

　　“公司的房地产业务并不存在收缩的问题，从我们土地储备就可以看出来。截止到2012年年底，雅戈尔在建项目共12个，待建项目7个，今年还有几个新增项目。”上述雅戈尔工作人员表示。

　　此次退出申花地块，被外界解读为雅戈尔地产业务收缩的前兆，但从雅戈尔传递信息看，房地产还是雅戈尔的主要发展动力之一。

　　资料显示，2013年1月15日和1月30日，雅戈尔分别斥资1.65亿元和3亿元，拿下宁波两块土地。2013年5月份，雅戈尔更是连续出手，拿下宁波四幅地块，合计资金19.1亿元。

　　对于雅戈尔的积极拿地，中房数据研究院执行院长陈晟分析认为，很多成长型房企近期都在土地市场上表现积极。雅戈尔也正是利用这一时机，在土地市场刚刚升温，尚未达到过热之前，增加自己的土地储备，为将来的开发做好准备工作。

　　而纵观今年雅戈尔的拿地方式，会发现雅戈尔不再像以往一样冲动拿地，而是由激进逐渐变为保守。

　　北京中原市场研究部总监张大伟向21世纪网分析认为，目前雅戈尔的房地产运作方面趋向成熟。今年初开始，雅戈尔一改往日一贯招拍挂的作风，选择与其他地产公司联合拿地，将资金风险降到最低。另一方面，雅戈尔在大本营宁波积极拿地，利用当地政府资源优势，能以较低成本拿到优质地块。在产业投资回报尚不明显之际，低成本的操作更合时宜。

　　在张大伟看来，雅戈尔仍会在房地产业务上积极扩张，因为较之其低迷的主业服装行业来说，房产利润仍是可观的。

　　雅戈尔2012年年报数据显示，服装的毛利率比上年减少了1.70%，而房地产的毛利率比上年则是增加了2.49%。而且服装行业一直受困于高库存，同时服装行业还要忍受高营运成本，原材料价格和劳动力成本不断上涨是包括雅戈尔在内的诸多公司普遍面临的困境。