“微商圈”打破商业街传统 西安商业地产迎飞跃发展

　　众所周知，商贸服务业已远远超越了流通业本身的职能，已渗透深入到经济社会的方方面面，日益成为经济社会发展的孵化器和推进器，是城市竞争力提升的主要手段。在西安建设国际化大都市的进程中，频繁的国内外商务交流活动也将作为城市经济活动最主要、最活跃的组成部分，对于推动城市经济文化交流、增进城市商业文明意义深远。 在这样的背景下，什么样的商业体系更适合大都市的需求？西安国际化大都市的商业版图该怎么设计？等等疑问成为商业地产开发企业及相关专业机构探讨的焦点话题。　　

　　存量优势到能量激活

　　商贸业将成经济发展血脉

　　商贸服务业因其“服务”本能，通过诸如要素市场的建设运营，将资源“存量”有效转化为经济发展的“能量”，实现优势资源的转化利用，进而催生孵化出一大批新生企业、形成产业集群，是发挥科技人才资源优势，形成产业化、市场化、品牌化的核心推手。同时，作为商贸服务业基础性功能的流通业被广泛喻为经济发展的“血脉”，一个城市主要的批发市场、物流基地、商贸功能区等，对于发挥城市的对外辐射力及产业带动作用意义重大。

　　与此同时，通过与服务业的广泛融合，西安最为丰富的旅游文化资源将被充分激活，并通过服务业的增值服务改变单一的旅游、文化业发展模式，对于壮大西安旅游文化产业发展实力，促进优势产业的崛起意义明显。

　　陕西中商联商业研究院秘书长侯志国告诉记者，按照大商贸、大市场、大流通的要求，立足“西安都市圈” 、“西安国际化大都市”、“区域性商贸物流会展中心”等战略定位，发挥西安大都市“对西部和北方内陆地区具有引领和辐射带动作用”的影响力，突出“在历史文化古城，享受现代商业文明”的特色，尽快把西安打造成为辐射西部、影响黄河中上游区域、面向全国、融入世界的西部商贸中心，使西安成为交汇东西、带动西部、辐射全国、联通中亚、接轨国际的商贸中心城市。

　　层级分明均衡发展

　　打造适应大都市的商业布局

　　按照大西安城市总体结构和发展战略，西安商业网点服务体系今后应重点发展三级六类商业网点服务网络：即都市级商业中心、市级商业中心；区级商业中心、次区级商业中心；社区商业中心、城镇商业中心，并呈现“向心环带”的发展模式。

　　那么，什么样的商业体系更适合古都西安建设国际化大都市的需求呢？陕西中商联商业研究院《大西安商业布局趋势报告》中曾明确指出，根据西安商业体系的环带发展层级关系，以及商业布局设计的原则，大西安商业布局在空间结构上呈现“向心分散型”的“一核、一副、一环带；九心、六区、十二圈”的发展趋势，逐渐形成“时尚购物在皇城、区域商业有中心、特色街区聚环带、便民消费社区行”，以及“物流集散绕三环”的结构体系。

　　增强辐射力及竞争力

　　建多功能城市商务功能区

　　“城市功能区是实现相关社会资源空间聚集、有效发挥某种特定城市功能的地域空间，是实现城市经济社会各类职能的重要空间载体，作为城市经济血脉功能的商业区和商务区构成了城市综合服务功能的核心载体”。陕西中商联商业研究院研究员卢军在接受记者采访时表示，城市经济型功能区表现形式的商业中心区、中央商务区、批发市场、物流园区、特色商业街、商务发展带、服务业聚集区等，都是典型的商务功能发展区。

　　在打造西安的商贸影响力方面，他说，关键是要审时度势地改造、发展一批中心商务功能区，如着力提升都市级商业中心区功能，打造以钟楼商圈为载体的国际购物消费核心区；改造并扩大以“小寨—大雁塔”为中心的市级旅游文化商业中心区；以及长乐路服装轻工商品集散会展商贸功能区的升级改造；打造高新木塔寨中央商务区、曲 江文化会展商务区、西安浐灞金融商务区、西安国际商务港保税物流商务功能区等等。

　　商圈带动促项目承载

　　“5+15+40”推动西安商贸业

　　据了解，目前，西安传统的钟楼、小寨、土门、电子城、胡家庙等5个商圈正在加速提升改造。而临潼旅游度假区、曲 江大雁塔、未央大明宫、经开凤城、沣河新区三桥、高新科技路、长安新城、北客站、大唐西市、大南门、韩森寨、朝阳门、电视塔会展、龙首、明德门15个新兴商圈也在建设的过程中迅速崛起，呈现出“向心分散型”的发展态势。

　　而构成商圈提升改造及商业网点增量新建的承载力量，是由全市在建的40余个重量级商业综合体项目投资开发带动的，这些项目基本上都属于市、区两级重点建设项目。在市场引导下，这些大规模、多业态、复合型的商业地产项目，满足了人们购物、餐饮、娱乐、文化、商务、休闲等多重需求，并受到市场和消费者尤其是年轻群体的青睐，以商业综合体为代表的开发模式正日益成为推动城市商圈发展和新兴城区商业配套建设的主力军，也是商业地产流行趋势的开发模式。

　　侯志国称，商业综合体态的“微商圈”模式逐渐打破了商业街的发展传统，引导人们的消费出行模式从“平面逛街”到“空间体验”的重大飞跃。同时他说，像万达广场、兴正元广场、立丰购物广场等商业综合体，不仅促进了零售业的发展，更吸引了规模庞大的餐饮、文化、休闲娱乐等企业的进驻经营，促进了多个行业的快速增长，对于西安大力发展生活性服务业，打造西安“消费之都、文化之都、国际旅游目的地”具有现实和长远的意义。