商业开发下沉提振区域商圈活力，核心商圈迭代升级打造国际消费中心

　　2019年第三季度，西安零售物业市场新增供应均分布于新兴商圈，商业开发持续下沉提振区域商圈活力。存量竞争激发核心商圈项目升级迭代，打造国际性消费场所；IP营销成为各大商业引流法宝，各大品牌联合IP优化自身受众群；消费结构悄然改变，夜间经济将成为经济发展新的增长点。未来，“中优”战略将促进核心商圈项目进一步优化，联合打造国际消费中心。

　　仲量联行西安公司总经理佟恩表示：“西安作为古丝绸之路的起点，其商业活力伴随着‘一带一路’的发展而不断提升。随着高新技术开发区、经济技术开发区等区域产业发展不断升级以及‘西咸一体化’政策逐步推进，使得西安的商业版图不断扩大，区域商业活力显著增强。同时，钟楼、小寨等核心区域商业的不断升级迭代，助力打造西安成为国际化消费中心。”

　　2019年第三季度西安零售物业市场研读

　　本季，西安优质零售物业市场迎来四个购物中心开业：中登广场、悠悠茂购物中心、吾悦广场以及荣民时代广场。这些项目分别位于城北、高新及城外等新兴商圈，新增供应共计达34.7万平方米，至季末西安优质零售物业市场总存量超600万平方米。其中中登广场以及荣民时代广场加速城北商圈发展，新城控股旗下吾悦广场首进西安打造沣东区域标杆级购物中心，悠悠茂购物中心作为小型商业综合体依托西安外事学院及周边社区居民，填补鱼化寨片区商业空白。商业项目开发持续下沉，有效提振区域商圈商业活力。

　　需求端：品牌需求整体保持平稳，零售时尚业态扩张步入调整期，运动与潮牌持续扩张，新能源汽车及电子品牌需求成新动能，网红餐饮布局在西安呈下沉趋势。

　　时尚业态需求保持稳定，运动潮牌持续扩张。季内，Victoria’s Secret、Diane von Furstenberg等国际品牌持续扩张，进驻区域型优质购物中心。潮流仍是服饰品牌扩张的热点，国潮品牌HEA连扩三店，潮流买手店INXX进驻老城根G-Park。运动品类方面，运动品牌零售商胜道体育新拓张多家门店。

　　奢侈品牌布局稳定，高端集合店、买手店录得新店开业。西安SKP的开业重塑核心商圈高端消费的核心地位，季内市场未录得奢侈品牌新开设独立店铺的案例。伴随奢侈品消费客群更趋多元化、年轻化，高端定位的集合店、买手店开始在西安布局客流量较高的人气商圈，例如小寨商圈的赛格国际购物中心开出奢侈品中心，此外益田假日世界则围挡一奢侈品集合店。

　　生活业态表现活跃，电子产品及新能源汽车品牌持续扩张。HUAWEI、vivo等品牌电子产品体验店表现持续活跃，其承租能力强且对店面形象要求较高，青睐零售物业首层展示性较好的铺位。国内新能源汽车品牌小鹏季内连开三家体验店。

　　体验业态仍是需求端不可忽视的重要组成，图书、玩具等品类需求持续升温。具有互联网基因的樊登书店进驻购物中心，西西弗书店在上半年已开业三店的情况下，本季势头不减，再拓一家新店；乐高授权专卖店西安首店亮相王府井百货后，随即又新开两家门店。

　　餐饮业态近年来承租能力有所提升，网红餐饮持续下沉区域级商圈，核心商圈的形象店仍是布局重心。本季，喜茶、乐乐茶持续在西安扩张并延伸至区域级商圈，星巴克（需求面积:150-350平方米）、瑞幸咖啡则布局核心商圈南门片区，CoCo奶茶在小寨金沙临街店铺打造核心商圈形象店。

　　仲量联行数据显示，截至2019年第三季末，零售物业市场供需保持稳定，全市零售物业平均空置率仅3.3%，较上季度降低0.2个百分点。购物中心首层平均租金报283.6元/平方米/月，可比项目租金环比微升0.9%。

　　市场洞察1— 迭代升级焕新消费场景，西安打造国际化消费城市

　　零售项目的调整与快速演变的消费市场变化紧密相关，不断迭代焕新的业态配比及消费场景是维持商业人气的根本。对西安两大核心商圈的钟楼和小寨而言，其承载了更多优质客群，不断的迭代升级才能维持此类优质消费群体不断升级的需求。赛格国际购物中心在上季度推出自营奢侈品集合店后，本季度扩大面积并增多奢侈品牌种类，将珠宝区统一改为自营奢侈品中心。引入Chloé、Dior、CELINE、 BALENCIAGA等奢侈品牌；同时首层引入Girard-Perregaux及IWC等国际名表，升级其形象满足高端客群消费需求。钟楼商圈方面，中大国际本季度在负一层开出MORII美式复古主题街区，打造复古潮流消费场景，同时I.T旗舰店开出焕新了中大国际自身形象，进一步向年轻潮流方向升级。自此，钟楼及小寨两大核心商圈竞争浮现，互相推动升级改造，加快国际化消费中心建设脚步。

　　市场洞察2— IP价值凸显，流量经济持续受关注

　　流量经济已是现代零售商业运营的关注焦点，成功的IP带动的粉丝经济对购物中新的人气拉动能力不容小觑。本季，经典IP类主题活动、IP类快闪店及自创IP主题活动成为各大优质零售商业吸引流量的引擎。其中大悦城联合漫威80周年主题展，MOMOPARK举办的大白兔60周年巡展备受关注。此外，部分商业项目致力于打造专属IP，例如凯德广场打造的不正经便利店快闪店，自建品牌IP。品牌方面，LEGO授权专卖店、CLOT CHINESES 华人胶囊快闪店将兵马俑士兵形象融入其产品设计，凸出西安本地特色，增强与西安消费者的IP纽带。

　　市场洞察3— 夜间经济持续升温，拉动西安消费增长

　　城市人群工作节奏紧张，夜间时段成为都市白领消费及娱乐的集中时段，夜间经济已成为拉动城市消费增长的新引擎。政府出台相关政策发展夜间经济，西安主推“品牌化、全城化、特色化、国际化”的夜游经济，提出夜间消费与旅游产业结合的发展战略，市内旅游景点延长营业时段。夜间经济的发展离不开餐饮、娱乐业态，KTV、影院、酒吧等传统娱乐业态与博物馆、书店、演艺等文创业态使夜间消费场景更加丰富多元。钟楼商圈作为核心商圈之一,依托钟鼓楼及明城墙等著名景点，成为夜间经济的焦点。周边商场及时求变，群光广场引入音乐酒吧、魔方KTV，中大国际MORII街区含自营酒吧。消费下沉至区域及社区后，24小时便利店、夜间餐饮业则主导夜经济。街区式商业依托更加灵活的营业时间更受餐饮、娱乐等夜经济业态青睐。

　　未来展望

　　未来两至三年，西安零售物业市场仍将迎来大量新增供应。伴随城市外扩，商业开发将继续下沉至产业与居民密集的高新及城北等新兴区域。2019年1-7月西安社会消费品零售总额增速明显回落，但新能源汽车、家电、计算机及配套产品类、金银珠宝类商品均实现两位数增长。消费结构持续转型，零售物业需求中与生活相关的业态占比预期将继续上升。核心商圈早已进入存量竞争时代，未来核心商圈的老旧物业将进入调整升级周期，以满足西安打造国际化消费城市的发展要求。