广州下半年有45万㎡购物中心竣工 零售商调整扩张战略

　　（赢商网记者7月8日报道）仲量联行发布“2013年上半年广州房地产市场回顾”显示，零售地产市场上，今年第二季度部分本地商户整合现有店铺网络明显，国际品牌继续积极进驻，整体空置压力减轻，租金保持平稳，下半年的供应洪峰使非核心区域竞争趋烈，餐饮及新晋国际品牌将继续支撑租赁市场。

　　另外，据统计，今年共新增57万平方米的商场，是广州迄今为止零售地产供应量最大的一年。而在下半年将有45万平方米项目竣工，其中90%集中在非核心区的海珠、荔湾及番禺。

　　广州今年下半年有45万㎡项目竣工

　　2013年4-5月，广州消费零售总额为1078亿元，保持了16.7%的稳定年增长率，增速较2012年同期上升4.8%。据仲量联行华南区零售地产部总监林世松介绍，本季有部分连锁店零售商在天河北CBD等核心片区进行扩张的同时，整合效益不佳的店铺。

　　另一方面，在第二季度仍有国际品牌零售商计划进入广州零售市场，并且倾向选择位于核心片区的成熟购物中心以保证稳定客流。其中，意大利时尚品牌Moschino和Etro在环市东路丽柏广场开设了广州首店。

　　根据仲量联行统计，2013年二季度的零售市场净吸纳量仅4.3万平方米（基于建筑面积），是自2012年二季度以来的最低点。其中大部分来自奥园广场的餐饮和本地时尚品牌，以及在花城汇（中区）开设的新店。新开业的花城汇（中区）在本季的预租率良好，使全市整体空置率从一季度的3.2%回落到3%。

　　第二季度大部分商场的租金水平保持稳定，个别接近满租的商场的租金更出现小幅上涨，主要归功于时尚品牌和餐饮类租户持续的租赁需求。尽管整体租赁市场仍较疲弱，但部分非核心片区的零售项目调整商场的招商定位，为了提高进驻率，将空置面积出租给本土低端零售品牌，因此租金并无变化。二季度全市零售地产租金环比上升0.6%，升幅较上季放缓。

　　据悉，2013年共有新增优质商场57万平方米，是广州迄今零售地产供应量最大的一年。预计下半年竣工项目共45万平方米，其中90%集中在非核心区的海珠、荔湾及番禺，这将使非中央商务区的竞争空前激烈。

　　餐饮及娱乐业态将继续支撑租赁市场。林世松表示，鉴于零售商对经济前景持有忧虑，预计下半年的租赁需求增长依然疲软，餐饮及娱乐业态将继续成为零售物业的重要需求来源。另一方面，预计下半年将继续有国际品牌进入广州市场，其中大部分会选择中心地区的成熟购物中心。

　　此外，今年大量的新供应将对预租造成较大压力，预计空置率将继续推高。林世松认为，由于零售商对于扩张策略仍较谨慎，广州零售市场将逐渐成为租户市场，并对租金增长幅度构成压力。大体量的新竣工项目和疲软的租赁需求继续使投资者持谨慎态度，个别发展商考虑出售物业或寻找合作伙伴的机会增加。由于投资者对成熟零售物业的兴趣持续，预计资本市场上行趋势不变，资本值仍将上涨。

　　零售商调整在华扩张战略

　　此外，仲量联行表示，2013年，零售地产将面临社会消费品零售总额下滑和电商不断增长两方面的挑战。

　　今年1-5月，国内社会消费品零售总额同比增长12.6%，比上年同期放缓1.9个百分点。此外，有调查显示，6月份社会消费品零售总额同比增速均值为12.9%，不过鉴于6月份消费品物价有所上升，增速持平意味着真实零售额增长放缓。

　　根据统计，在2009年，电子商务方面只有27个品牌，交易额超过5000万元，而到2012年，交易额已超过了52亿，而且有3家商家交易额超过了4000万，超过100万的就有497家。

　　而在零售商方面，也调整在华的扩张战略。奢侈品放缓在华扩张速度，LV表示不会在中国二三线城市继续开店，GUCCI将会由原来的每年开10到15家店，缩减为每年开3到4家店。

　　以优衣库、ZARA、H&M等为代表的快时尚品牌则与奢侈品相反，正加快在二三线城市布局，以惊人的速度扩张，抢占市场份额。

　　林世松表示，在购物中心中，餐饮、休闲娱乐业态的比例正逐渐加大，而这些业态也正是电子商务所不能提供的，也是购物中心在应对电商挑战进行的调整。

　　此外，开发商在零售地产的开发方面以两条腿走路，在一线城市开发高增值的商业物业，或者对成熟的购物中心在商户组、购物环境等方面进行调整和升级；另外，在二三线城市大规模开发商业地产。

　　对于核心商圈中的成熟购物中心，比如广州正佳广场，从可以说从2005年到现在，都在不断调整，对一些承租能力比较弱的商户进行调整或者缩减面积，百佳超市就升级为高端超市，并缩减了面积，以增加租金收入。

　　而在二三线城市，由于低价相对便宜，开发商更多的只是前期进行跑马圈地，并且规划的体量比较大，而随着人口的不断增长，以及商业的发展、商圈的成熟，度过培育期后，也会进行调整。