百货业“阵痛”：群光百货欲抢食武汉房地产行业

　　日前，群光公司在国土资源局进行规划公示，将在群光百货后建5栋楼，涉及到商住楼和2栋住宅。有网友戏称：群光也要来分最后一杯羹。

　　群光百货，对武汉而言属于“外码”，但是在武汉深耕十年已经盘踞一方成为一方霸主，房地产作为众所周知的暴利行业，越来越多的各行各业想进来分一杯羹，只是在暴利行业的背面也有诸多辛酸无人知，如娃哈哈企业在杭州所开发的商业地产因招商问题一度亏损。

　　也有业内人士称，近年来网上商场大行其道给传统百货业造成巨大压力，有数据显示，2012年上市百货公司披露数据来看，百货公司综合毛利润从10年前的30%下降至如今不到15%，或许武汉群光公司也因为如此决定转型求突破。然而，传统的百货公司在转型房地产开发时，是否又深谙其中的开发理念与运营模式，从而顺利实现成功转型？

　　目前，群光公司仅仅只是将地块规划做公示，转型是否成功尚不得而知，然而在如此黄金地段开发却让我们不得不重视，我们也来了解一下群光广场武汉的发展之路。

　　群光“抢占”洪山区政府宝地

　　从百度资料来看，群光广场于2003年开业，是台湾上市公司蓝天集团旗下大型百货公司，经营面积9万方，及2000平户外广场。

　　笔者经查阅得知，2003年是群光广场的开业时间，而群光广场前身为洪山区政府大院。早在2001年，蓝天集团来汉考察时相中洪山区政府所在地，双方经初步接洽认同合作意向，但随后在土地价格上产生分歧。洪山区政府最初评估土地价格为7200万元，而蓝天集团则对该宗土地评估为4900万元，因差价极大，谈判一度不欢而散。随后，蓝天集团提出5100万元的交易底价，而洪山区政府则认为土地价格不能低于5500万元，谈判第二次陷入僵局，蓝天集团做出放弃武汉市场的准备，随即奔赴成都考察。数月后，招商引资中间人从中牵引，将蓝天集团的实力及回报率再次做出评估和认定，最终让洪山区政府和蓝天集团双双做出让步，最终以5350万元价格成交。

　　比评估价格少1900万元一度成为政府上下最大话题，大多人议论区政府此举是贱卖土地。随后，群光广场的开建，投资额定为4.5亿，据了解开业前两年税收均在2000万元以上，有人称此税收价格相当于2年建一个区政府，洪山区政府的“忍辱退让”终于得到了回报，让洪山区政府打了一个漂亮的翻身仗。

　　洪山区政府大院原址，本是武珞路电脑科技一条街的繁华地段，占地23.8亩。而该科技一条街始建于1986年，即洪山区划为城区以后，原属武昌区的石牌岭至关山口一线划为洪山区管辖。从此街道口真正成为洪山区的“首府”。区划之初，大多企业瞧不起洪山区，随后在多方论证和实地考察之下，果断提出把洪山建成“武汉硅谷”的设想，因此就有了科技一条街。

　　看如今的繁华的街道口，大多数人无法想象街道口当年的落魄，街道口最初属于武昌区，而对于武昌中心区而言，街道口太过遥远，因此受到种种限制，致使街道口多年来无变化，一直以“田园风光”著称。而洪山区在当年也是武汉最大的郊区。彼时，街道口也属于武昌的“郊区”，因此在1986年将其划归于洪山区管辖。

　　而田园风光并非浪得虚名，有人形容街道口往东，通向九峰、花山、鄂州，道路狭窄，拥挤不堪，虽有华师、武测、水利电力几所大中专院校，但院墙森严，几乎与世隔绝。四周多是平房，唯一的一座五层楼是区委区政府的宿舍。往西通往大东门、阅马场，也多是插花地带，十分荒凉。往北，通向“武大”，那里有一个大苗圃，是栽培幼树苗的基地，苗圃的周围就是稻田和藕田，进入“武大”只有一条炭渣路，路的左侧长年堆放着山一样高的准备修路的炭渣。往南，通往马房山，正如马房山其名，这里的碎石路就是一丘接一丘，爬上又爬下。而大家也将街道口称为“搓板路。”

　　群光百货背后的台资企业

　　了解洪山区政府的原始形态，我们再回到群光广场本体，前面有提到群光广场是台资企业蓝天集团旗下产品，其实准确来说应该是叫蓝天企业集团，下图是蓝天企业集团旗下产品形态：

　　从上图可以看出，蓝天企业集团旗下不仅有群光广场，另一个熟知的企业百脑汇也榜上有名，其实群光广场为其一期产品，而文中第一段所公布的为三期产品，二期产品即广埠屯的百脑汇资讯广场，它同样是蓝天企业集团旗下产品。

　　从武汉国土资源与规划局官网资料显示可知，百脑汇位于珞瑜路6号，占地面积4018.7瓶，容积率7.0，建筑密度44.48%，绿地率20%，总建筑面积88623.8平方米，地上地下共有593个停车位。整个项目是由1栋35层建筑物组成，1—5层为商业裙楼，楼上为办公和商务等服务设施，地下停车场与旁边群光广场地下室直接连通。

　　据笔者了解，项目规划公示时间是2011年2月10日截止，8月开始桩基钻孔工作，2012年1月仍然是桩基工程，截至笔者发稿日项目尚未封顶。

　　其实从以上种种情况来看，台资企业蓝天集团在武汉发展扩张之路可谓一帆风顺，电脑产业、百货公司一应俱全，而去年年初，该集团领导也曾表态，继在武昌布点后，蓝天集团将进军汉口，在汉口建一所百脑汇IT资讯广场。

　　百货业的阵痛 群光的转型之道

　　而前文我们也可以看出，群光广场在经历百货业、IT业后，三期所公示形态为住宅、商业，此举可以看出蓝天集团似乎意欲转型，或者说蓝天集团决定将珞瑜路一条街发展为集住宅、商业于一体的综合体项目，然而他为何要放弃自己擅长的项目去拓展所不了解的产业？

　　前文也提到，近两年各百货集团财报来看，在电商大行其道的今天，百货利润纷纷缩水，大多数市民多习惯“实体店试穿、网上购买”，在网购市场逐渐成主流的形势下，传统实体百货逐渐沦为尴尬一族，电子商务的爆发性增长大大蚕食了传统百货业的市场份额。而百货业转型，群光并非第一例，如王府井和百联股份等龙头企业，早些时候已经开始由联营模式转向自营，王府井百货也在2012年开展电商，以现有的百货商场实体优势为依托打造大型综合购物网站，除王府井，杭州银泰早在两年前已经开始电商促销，只是在3年的摸索与实践中，并未能在短时间内稳定增长。

　　有数据显示，百货业在日本发展了近100年历史中，百货业态在日本早已不占据主流通的地位，百货业仅在日本的零售销售总额中占10%比例。回到中国，中国的百货公司大部分以向商户收取租金（保底+扣点）的形式来经营，也就是上文所说联营模式。而这也是在其他发达国家早已不流行的经营方式。在经历百货业辉煌的黄金十年后，2012年迎来了最为惨痛的教训，随着人工成本、物业成本的刚性上升，奥特莱斯、电商等多重新型业态的分流，例如太平洋百货、上海第一百货等知名百货商场相机倒闭，曾开创“007模式”的纯本百货、日本永旺撤出朝阳大悦城、望京NOVO百货正式关张……

　　种种的关门潮重重的敲醒了警钟，也让武汉的群光意识到了危机，或许正因为如此群光不得不放弃自己原本熟悉的百货业，去涉足其完全不擅长的房地产行业，来弥补自身的不足，或许只有这样才能在街道口弹丸之地得以长存，而此转型之举是否能如愿，尚不得而知，我们也只能等它真正开始后，再去了解其内在发展。