胡葆森：未来4年建业“省域化”战略进入第三阶段

　　经过两年多的调控，继续深入三、四线城市拓展是否还是开发商的明智之选？近来市场上关于“三四线泡沫”与“重回一二线”的讨论，似乎已经给出了多数人的答案。

　　但即使“到三四线去”已被多方看空，甚至遭到合作伙伴的离弃，建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森仍不认为省域化战略出了问题。

　　“最近中城联盟爬山，郁亮带着中城联盟的8个人去登珠峰，下来之后，我突然有个感悟：建业这个战略就像我带着我们的团队从东坡攀登珠峰。”近日，胡葆森在接受观点地产新媒体采访时，将建业省域化战略喻为从东坡攀登珠峰。

　　省域化与“东坡”

　　“东坡是没人上去过的，也许东坡根本没有路，但我现在可能已经到了5000米，抬头往上看，发现还是有路的。但至于最后能走到6000米还是到7000米？现在还不知道，只有一直往前爬。”胡葆森如是说。

　　“如果到前面一看四周全是悬崖峭壁，就算拿着绳子、搬着梯子也上不去了，那就只好绕到北坡、南坡。”

　　据胡葆森透露，在今年7月与王石、冯仑的一次聊天中，王石曾提醒他，三、四线城市的可发展空间有限，资源成长空间最多的还是在一、二线城市，包括万科、恒大，从去年开始就重点向一、二线城市发展。

　　胡葆森坦承：“现在建业做的，除了郑州能算个二线城市，其它的基本上都是三、四线城市。所以建业坚守这条路走下去会是什么结局？我也不清楚。”

　　不过，他认为，根据河南的现状，建业与别的企业不同。在河南21年的开发经验已形成一种叠加效应，这令建业与刚进来一线房企有所不同。

　　从2008年到2012年，从30亿到100亿，这四个数字足以证明胡葆森连续21年坚守河南市场的选择是正确的。

　　据胡葆森回忆，建业的销售规模从上市前不到30亿，发展到40多亿、66亿、82亿、103亿、130多亿（今年的目标）。

　　“就是这么一步一步上来的，我的要求是每年的增长幅度必须保证20%以上，但不鼓励超过30%。这种成长是健康的。”胡葆森进一步指出，在经过2009-2012年的攻坚阶段之后，接下来 4年，省域化战略将进入第三个阶段。

　　“内部称之为战略纵深阶段。”胡葆森续称，除了继续巩固地级市市场，建业还会朝着两个方向发展：第一，进入大约30-40个县级城市；第二，在郑州市场深耕，夺回郑州的市场占有率。

　　“就像把中间这17个地市过去这么多年的市场成果、资源向两端释放。” 胡葆森进一步指出：“这也就意味着，我们要围绕着这个主业，在200亿向300亿发展的过程中，开辟出一个新的利润增长点。”

　　据了解，建业地产已提出明年冲击200亿的销售目标，2016年实现300亿。而今年正是该公司达到200亿的过渡阶段。

　　隐形商业帝国

　　值得一提的是，对于建业省域化的发展，老胡的“雄心”不仅限于此，而是打造其在中原的隐形商业帝国。

　　按照他的设想，未来建业将拥有九大特种部队，即物业、足球、教育、酒店、商业、旅游、绿色基地、至尊（社区商业）以及文化旅游，其中涵盖了全部的利润增长点。

　　据胡葆森介绍，建业在文化旅游地产方面的第一个项目已在今年动工，预计明年春天会推向市场。这个项目在河南许昌鄢陵县，距离郑州大概1个半小时。而建业则以陈化店镇改造的方式介入当地城镇化建设之中，结合苗木、鲜切花、绿色基地等产业，解决未来建业业主的花篮子、菜篮子、果篮子需求。

　　此外，到建业30周年之时，酒店将会发展到15家，形成一个新的版块。与此同时，城市综合体将会发展至20个。另外，还将建近200个社区。

　　“这200个社区在16.7万平方公里的区域内，将变成一个用社区组成的网络。”胡葆森解释称，首先，我把它看成是一个服务网络。因为这200个社区遍布在100个城市，对于某个地方的客户而言，把每一个社区变成服务平台，服务网络就覆盖了全省120个城市。

　　“作为服务网络的同时，也是一个巨大的经营平台。200个社区，大概有20-30万户，100万居民，这100万人应该是河南最富有、最具消费能力和购买能力的群体，因为买我们房子的客户基本上都是河南先富起来的人。”胡葆森表示，尽管尚未能确定从网络化平台上可开发出多少商业机会，但至少可以想像，15个酒店的板块未来可以分拆。

　　“200个社区商业，每个社区商业就按3000平方米来计算，那就是60万平方米的社区商业，甚至可以再乐观一点，是100万平方米。而且这些社区商业还不同于其它商场的商业，这是日常的消费。”

　　对于20个城市综合体，胡葆森假设表示，如果自持的部分按10万平方米计算，加起来就是200万平方米，再加上100万平方米的社区，就会形成300万平方米的持有型经营物业。按现在的租金价格来算是20个亿的租金收入，10年以后肯定会增加更多。

　　而在教育产业方面，现在建业已有40多个幼儿园、2个中学、1个小学，在校学生近1万名。

　　“今年，教育产业营业收入已经过亿，在全国排在前三位。未来4年，我们将发展到100个幼儿园，未来10年，至少要发展到150-200个幼儿园。”胡葆森如是说。