安徽滁州世茂、中普城市广场：涉嫌售后包租及偷漏税

　　建设中的滁州中普城市广场售后包租商铺

　　建设中的滁州世贸广场全球家居博览中心售后包租商铺

　　5月27日，本报曾就滁州中普城市广场售后包租问题给予报道，报道中提到“振大房地产合肥一公司经理叶冬冬向记者介绍，他们销售的另一个售后包租项目是安徽滁州市政府对面的"中普·城市广场"，这个楼盘的亮点是"回购政策"，第五年回购为商品房买卖合同价的150%(原价100万元的回购价=76万元×150%)，第十年回购为商品房买卖合同价的200%，从第八年开始到第十年每年的租金回报为商品房买卖合同价的13.16%(即：第八年至第十年每年租金回报=76万×13.16%)。”的内容。

　　记者在5月27日下午，给滁州市地税局发传真，反映本报报道提及的中普城市广场售后包租的“合理避税”行为涉嫌不合法，有故意偷税漏税嫌疑，建议滁州市地税局调查处理。

　　6月9日，记者再次来到滁州位于南谯路与醉翁路交叉口的中普城市广场销售中心，投资顾问王健向记者介绍了中普城市广场居然之家商铺分割拆零销售，售后包租的“投资回报政策”前三年房款中一次性优惠24%作为三年租金回报。也就是商品房买卖合同价就是原房价扣除三年租金的金额，这一回购政策与叶冬冬向记者介绍的一模一样。

　　接着，记者来到与中普城市广场相邻的又一涉嫌售后包租商铺滁州世贸广场售楼中心，世贸广场置业顾问向记者介绍了世贸广场全球家居博览中心商铺的售后包租政策前三年租金一次性返还冲抵购房款，理由是合理避税。

　　知情人透露，世贸广场由滁州国金实业有限公司开发，共55万平方米，一期10万平方米全球家居博览中心一律售后包租，每年租金8%，前三年租金共24%冲抵购房款，比如，总房价100万的商铺，交76万就行了。购房合同按76万签订，购房发票开76万。同时，购房时签订两个合同，即，与开发商签订一个商品房“买卖合同”，商品房买卖合同总价=100万元×76%=76万元。购房时，除与开发商签订商品房买卖合同外，还与运营商签订一个委托“租赁合同”，商铺交给运营商统一运营。

　　“虽然投资者购买时没有支付总价款，但前三年租金被开发商收取了，按照规定，开发商应该开具总价款100%的发票，否则就涉嫌偷漏税。投资者将房租收入支付购房款，根据个人所得税法的有关规定，投资者以承诺返租而低价购买的商铺，应视同个人财产租赁所得，按照"财产租赁所得"项目征收个人所得税。”合肥市一位地税征管人员表示。

　　记者从中普城市广场售楼大厅公示的税费缴纳政策中看到：滁州市的缴纳标准是，契税按照总房价的4%缴纳、印花税按照总房价的0.05%缴纳。维修基金的缴纳标准是，多层按照总房价的1%缴纳，小高层按照总房价的2%缴纳。

　　6月10日，记者前往滁州市地税局，了解对中普城市广场商铺销售模式涉嫌偷漏税的调查处理情况，同时反映世贸广场的销售模式也涉嫌偷漏税。滁州市地税局办公室的工作人员对记者说，滁州市地税局正在召开党员民主生活会，能够接受采访的领导都是党员，都在开会。

　　随后，在滁州市地税局稽查局，该局赵育文副局长表示，关于中普城市广场商铺销售模式涉嫌偷漏税的问题，已有滁州市地税局征管分局在调查此事，滁州市地税局征管分局蒲长军局长在开会。赵育文同时表示，帮助记者将有关情况转给征管分局蒲局长，该征收的税金一定征管到位。

　　时隔一个多月，记者再赴滁州采访。7月23日下午，记者在售楼部了解到的信息是，中普城市广场居然之家获得预售许可的62097.88平方米售后包租商铺还有3套面积较大的未售出，其余1423套已经售出；世贸广场家居博览中心获得预售许可的75009.83平方米售后包租商铺共2595套，还剩不到50套没有售出。

　　那么，滁州市地税局对这两家以售后包租租金冲抵购房款“合理避税”行为的调查处理情况如何呢？

　　7月23日下午，滁州市地税局稽查局赵育文副局长通过电话帮助记者向滁州市地税局征管分局蒲局长了解到，是滁州市地税局劳务和财产行为税科负责调查的，形成了调查报告。

　　7月24日上午，滁州市地税局党组成员、政治处主任仰先平表示，劳务和财产行为税科的调查报告不能向记者出示，要给纳税人保密。调查需要过程，调查结论没有这么快，纳税人还没有申报纳税额，没法认定是否偷税漏税。

　　需要指出的是，记者曾向滁州市地税局提出查税建议：购房户除签订商品房买卖合同和委托经营协议外，还签订有认购书，认购书里有总房款数据。

　　"合理避税"是否合法呢？”记者问。仰先平回答说：没有“合理避税”的概念，避税就不合法。

　　处置非法集资部际联席会议出台的《防范和打击非法集资宣传教育规划纲要（2010－2015年）》（处非联函〔2010〕89号，明确指出“售后包租”是非法集资行为的主要表现，要求各级房地产管理部门要加强监管，对违背有关法律法规规定销售商品房的，一经发现要严厉查处。《商品房销售管理办法》第十一条规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。建设部曾于2006年5月22日发出风险警告，称期房售后返租风险太大且涉嫌违法，禁止开发商以“售后返租”或“变相售后返租”的方式销售未竣工商品房。紧接着，《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》规定：“对承诺售后包租、返本销售的，要予以严肃处理，且不再区分销售的是不是"未竣工商品房"。”

　　记者曾就以上问题向滁州市房地产管理局了解情况，该局分管纪检工作的同志却告诉记者：“售后包租”不归房产局管。