未来房地产市场发展趋势：合作开发 在震荡中整合

　　如今，房企合作越来越成为主流。其背后的逻辑更多是，房企普遍看好一二线城市，但又需要对高地价风险把控。

　　8月13日，合景泰富主席孔健岷在中期业绩发布会上指出，下半年，合景泰富拿地主要仍将以北京、上海、广州等一线城市及环境较好的二线城市为主，在合作开发方面，整个集团持开放态度。目前合景泰富开发的40个项目中，有11个项目是与新鸿基、世茂、富力、绿地等大型房企合作开发。

　　合景泰富的看法并非个案。早在今年2月，万科总裁郁亮就表示，合作开发是万科的发展所需要，也是长期不变的策略。

　　融创中国董事长孙宏斌近期也在接受记者采访时称，合作开发是房地产市场非常明显的趋势。尤其是北京、上海，土地供应越来越少，但土地总价比较高，单独开发根本没有办法进入这个城市；另外，北京、上海如果定价很贵，产品却没有品牌，也很难打开市场。

　　融创中国目前最大的合作方是绿城。去年6月份，双方成立的合作公司的可售资源为560亿元。一年以后，合作公司在上海共同获取了5个项目，可售资源增加至1300亿元。

　　孙宏斌还表态称，融创与绿城合作的战略，会一直在长三角区域坚持下去。绿城集团董事长宋卫平则在此前的绿城半年会上点评，融绿合作双方都大气包容，发挥了双方的优势，做到了一加一等于三，是企业间合作不可复制的典范，应该写进商学院教材。

　　亿翰智库董事长陈啸天在接受记者采访时称，房企强化合作主要是为了抗风险，而这种风险主要是一线城市高地价所带来的，也包括调控的冲击以及外部经济环境的不稳定。陈啸天认为，合作应该是房地产行业未来的主流趋势，随着行业集中度的提高，合作之后将出现并购，这时房企的融合能力就非常重要。

　　最善于使用合作战略的万科对此谙熟于心。据万科年报显示，2005年万科收购了13家公司，2006年以23.8亿元收购了22家公司，2007年以18.7亿元收购了27家公司，2008年以近30亿元收购了18家公司，2009年以近18亿元的代价收购了27家公司，2010年和2011年分别收购24家和21家。在行业洗牌加剧的2012年，万科以27.86亿元收购了28家房企。

　　并非所有企业都看好合作模式，如龙湖地产。龙湖集团董事长吴亚军称，龙湖将坚定不走合作开发的路线。然而，业内人士担心的是，龙湖的此种坚定可能暂时意味着增速的落伍。据今年上半年房企销售额排名显示，龙湖已经跌出前十。

　　陈啸天称，当前房地产市场的特点是，战略节奏感越来越重要。精准地把握拿地机会以及把控销售周期，成为房企制胜的关键。一步战略差异就能导致格局大变，而房企合作也可以分摊战略风险。

　　朱一鸣也认为，近几年来，保利、融创、万科、富力等巨头型企业选择与自己同级别房企联手，形成更加强势的联盟，可以看出，房地产合作模式已经逐渐由“大小联合”、“强弱联合”向“强强联合”、“大大联合”、“专业与专业联合”和“专业与资本联合”的方向演变。这与之前的“分庭抗礼”相比，强强联手几乎是很多主流企业的共同意识。陈啸天认为，未来的房地产整体发展趋势将是在震荡中整合。