中山商业地产尚未饱和 分布不均、定位不清是主要问题

天悦城广场项目副总经理韦向阳先生

　　随着投资住宅成本的不断上涨，国家对房地产实施限购、限价等调控措施，开发商们纷纷寻求出路，另辟蹊径。 因此，商业地产成为了开发商的目标，如今中山商业地产可谓盛况空前。记者特邀天悦城广场项目副总经理韦向阳先生以其亲身经历谈中山商业地产的发展状况。

　　中山商业地产的发展历程

　　90年代之前，中山的商业比较简单，连步行街都没有，更没有所谓的购物中心，而最大规模的商业就只有百货公司，当时位于孙文东的商业大厦最为高档了。94年中山百货开张，促使了中山商业形象的提升。此后，各大商业地产如雨后春笋般出现在中山这座城市。95年益华百货面市中山，96年中恳百货开始筹建，97年开张。形成了中山早期“三足鼎立”的商业局面，中山商业也进入一个高峰时期。97年政府改造并翻新了孙文西步行街，带动了周边的商业兴旺发展，随后，大信商圈、利和商圈等大型商业陆续登场。由最初的友谊商店到现在的大型购物中心，韦总作为土生土长的中山人，且从事中山商业地产工作多年，谈到中山商业地产的发展历程，可以说是中山商业地产发展有力的见证者之一。

　　中山商业地产的特点

　　韦总认为中山商业地产发展比较分散，定位并不清晰。中山相比其他大城市而言是一个比较休闲的城市，商业地产没有得到很快的发展，基于政府对房地产的调控以及市场自身调节的关系，有的发展商转向开发商业地产。近几年随着商业地产的高速发展，中山城市综合体也越来越多，商业地产也在加快发展；虽然中山的人均商业面积大，但要注意的是，中山的商业过多为街铺、零铺等一二代商业业态，不过也逐渐出现综合商业体项目。

　　中山商业地产现状与前景

　　很多人关心商业地产市场是否接近饱和，前景如何。韦总表示，中山商业地产现在还没有饱和，只是分布不均匀。石岐、东区等一些城区商业地产已很发达，但西区、泛城区以及有些镇区，商业地产资源还是相对贫乏。有的镇区对于上规模（面积达5万平方以上）的商业地产甚至没有。但比如东凤镇上规模的商业地产现在暂时已有4个，相对这样一个只有十几万人口的镇区，没有足够的消费力去支撑，按现状发展下去，整个市场将来会出现问题。小榄也是有较多的商业地产，不过那片区的消费力还是不错的。

　　投资商业地产三大注意因素

　　在投资商业地产时要注意三大因素：资金、选址、规划设计。

　　资金要充足，因为商业地产的回本周期长，投资比一般的住宅、商铺大。商业地产严格上有两种模式。一种是出售产权，另一种是持有物业产权（只租不售）。韦总表示，这两种的模式在操作、资金运营、经验上存在很大的差异，但现在市场上却混为一谈。出售产权模式目的是售出产品，产权归各个小商铺业主。不出售产权模式只租不售，对资金运营的要求非常高，这种模式是靠租金来维持资金流动，好处是物业升值之后都还是属于开发商自己。由于现在地价上涨，建筑成本高，地价涨幅与租金的涨幅不成比例，投资商业地产的回收周期从原来大概6年时间到如今接近10年甚至是更长。所以，资金十分的重要。选址要注意当地人口密度、交通通达性等因素；而规划设计必须是由专业的商业地产人士提供专业的意见，这样做出来的规划才会适应市场需求，生命力相对一般的商业地产强，发展的持续性会更好。

　　对天悦广场未来展望

　　把天悦城打造成为一个生活化的购物商圈，这不仅是开发商的展望，也迎合了西区政府对西区商业发展的期望。天悦城的启动会带动西区的经济发展，而现在附近的一些商铺已明显得益，虽然仅靠西区人口的消费力去支撑不太足够，但是天悦城的交通路网很发达，可以吸引周边区域的人群在这里消费，逐渐形成一个新兴的商圈。