北京烂尾楼“长安8号”五度易主 佳兆业或60亿接盘

　　北京长安街烂尾楼长安8号5易主 佳兆业或60亿接盘　

图：几经周转的长安8号除了股权纠纷之外，还面临预售证过期的问题。　

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　　北京长安街沿线唯一待售物业“长安8号”将五度易主。8月22日，21世纪网从多个权威渠道获悉，佳兆业将成为该项目第六个主人，历时一年半的争取，佳兆业拟从世纪王府和金利丰集团手中收购100%股权，耗资60亿元拿下这个停滞两年的烂尾项目。

　　截至发稿之时，上述消息尚未获得佳兆业的官方确认。21世纪网联系上佳兆业品牌经理周婷，据她介绍，目前佳兆业在北京还没有项目，“长安8号具体还要了解一下，在北京正在筹备项目，未来要看哪里有机会。”

　　一位接近佳兆业的地产人士称，佳兆业在开发烂尾楼方面比较有经验，此次借“长安8号”首次进京，对其全国布局十分有益，而且60亿元收购全部股权，折算楼板价才每平米3万元。多位北京房地产人士对21世纪网表示，在北京的长安街沿线地段，预期该项目未来售价每平米为5-8万元。

　　佳兆业或借“长安8号”进京

　　“长安8号”，生于2004年，曾用名“耀辉国际城”、“擎峰阁”，分别于2007、2008、2009与2012年四易其主，2011年主体封顶后被搁置至今。目前该项目51%的股权属于金利丰集团，少部分股权则属于老东家北京地产公司世纪王府。

　　这个命运多舛的楼盘却是北京地产界人士眼中的“高富帅”。该项目位于北京市西大望路与建国路交汇的东南角，是长安街沿线目前唯一待售的70年产权物业，分为南、北两栋大楼，南楼用作高端公寓，北楼则为商服综合体。

　　“佳兆业将接盘，但交易还没有完成，还没到签订合约的阶段。”曾任该项目顾问的RET睿意德执行董事张家鹏接受21世纪网采访时表示。

　　一位接近佳兆业的消息人士也对21世纪网表示：“佳兆业基本上已经算拿下来了。”

　　据介绍，佳兆业将以60亿左右金额收购长安8号全部股权，前后与项目股东方交涉了1年半，前期一直在厘清产权，后期主要集中在转让模式跟付款方式的问题。上述消息人士称，“财务结构、产权结构不是一般的复杂”。

　　8月22日，21世纪网多次致电佳兆业，均未获得官方确认，但该公司承认正在北京筹备项目。该公司品牌经理周婷表示，目前佳兆业在北京还没有项目，但正在筹备当中，至于在哪里找项目要看地段和机会。

　　素有“烂尾楼专业户”之称的佳兆业，1999年发迹于广东，首次涉足地产就是接手深圳布吉的一处烂尾别墅项目，将其改造成住宅出售。2003年，佳兆业又接连收购深圳第一烂尾楼“子悦台”，将其盘活后以佳兆业中心名义高价销售一空。在深圳立稳脚跟之后，佳兆业通过“共同开发”的模式延伸至珠三角。

　　2006年，佳兆业开始全国化战略，2008年，佳兆业在上海和北京成立分公司。截至2012年12月，佳兆业已经进入全国五个区域包括珠三角、长三角、环渤海地区、西部地区及华中地区的28个核心城市。

　　在四个一线城市中，佳兆业已进驻深圳、上海和广州。对于北京，佳兆业自2008年起就表态“积极筹备在北京拿地。”然而五年时间过去了，佳兆业仍一无所获。

　　2013年上半年，是佳兆业在一二线城市发力的阶段。据辉立证券地产行业分析师陈耕统计，佳兆业在深圳、上海、杭州等一二线发达城市获取多幅大宗地块，拓展力度显著增强。今年上半年，佳兆业共斥资120亿元，在10个城市拿下14 宗地，土地储备的资本支出远超往年。

　　“第一次进京，靠收购长安街烂尾楼，很值。这样一来，除了上海，在北京、深圳、广州均有开发烂尾楼的经验。”上述消息人士对21世纪网表示。

　　“佳兆业借自己的特色进京，在北京开拓新的市场，未来可能成为其增长点。”陈耕认为。

　　酝酿自持商业REITs上市

　　佳兆业首次进京，定位于长安街“烂尾楼”，可谓一箭双雕。除开拓一线市场，拓宽全国战略布局之外，还将为其酝酿REITs上市布下棋子。

　　“佳兆业以后所有的自持商业会拿出来做成REITs上市，这个项目里面有个大体量的mall。”消息人士透露。

　　“长安8号”南北楼分别将用于公寓与商服，其中北楼4层商业综合建筑总楼面面积达到23000平方米，此外，北楼43层商业服务式公寓与南楼40层公寓分别约为49000平方米与102000平方米。

　　作为定位于城市运营商的佳兆业，主营业务涉及地产开发、城市更新、商业运营、酒店管理、物业服务等多元领域。为了追求资金的高效使用，佳兆业一直将商业的比重控制在一成以内。

　　“目前，商业在集团业务中的占比只有7%左右，未来商业比例大约会占10%到15%的水平。商业地产在整个集团的地位会越来越高。”佳兆业集团董事局副主席孙越南对媒体表示，2013年佳兆业将在深圳、惠州及沈阳等地开5个购物中心，其中有3个是社区购物中心，土地储备包括在建的商业建筑面积170万平米，也涵盖一些酒店建筑，未来计划在五年时间做到在营商业面积达到150万平米。

　　据中国房产信息集团CRIC研究，对于高速发展阶段的房企来说，拓展融资渠道尤其重要。而发展REITs是除银行信贷、上市等常规途径之外的融资渠道，尤其是那些发展持有型经营物业的房地产开发商，利用REITs可以有效规避资金回收期长、资金沉淀量大等瓶颈问题。

　　本质上，REITs也是一种专门投资房地产的投资基金。但与一般的房地产投资基金不同，REITs更多的是公募形式的证券化投资，其票据定价跟股票类似，都是基于当期资产价值和未来收益。但与股票不同的是，REITs的大部分收益用于分红，且通常能获得政府税收优惠。

　　CRIC分析师表示，日前证监会已完成推出房地产信托投资基金(REITs)的可行性研究和相关准备工作，近期将择机公开发布相关规则征求意见稿，中国难产多年的公募REITs有望落地。

　　21世纪网注意到，在财务方面，佳兆业今年上半年资产负债率由去年年底66.8%上升15.6个百分点至82.4%，已超越70%行业警戒线。对此，佳兆业首席财务官张鸿光解释，期内购入一二线城市的地皮，需要缴付买地前期款项，拉高负债比率。

　　今年上半年佳兆业在迅猛拿地的同时，亦两次发行优先票据融资人民币52亿元，以求降低借贷成本。据佳兆业中期报告，资金成本由10.2%降至8.4%，融资债务年限则由2012年年底的2.2年延长至3.6年。

　　长安街烂尾楼五度易主

　　十年一梦烂尾楼。自世纪王府拿地至今历时十年，回顾“长安8号”的过去，尽管已变更多任主人，但接盘者无一不坐享土地升值之利。

　　2004年，北京地产圈内颇有名气的地产大亨王志才所有的北京王府世纪经过政府协商等运作手段，艰难地拿下了长安街沿线上最后一块拥有70年产权的地皮。同年，天鸿宝业以3100万元收购了该项目的62%的股权，成为当时称作“耀辉国际”的大股东。

　　2007年8月首开集团注资天鸿宝业，成为“耀辉国际”实际控制人，2008年4月，首开以“致力于开发中档住宅，并不擅长也无兴趣开发豪宅”为由，以4.587亿元将手中股份全部转让给香港世纪协润，项目改名为“擎峰阁”，一倒手净赚4亿元。 2009年9月，中国奥园以3.7亿元(另加收购成本约6519万元)收购世纪协润41.33%股本，间接拥有“擎峰阁”51%的控股股权，并将其正式改名为“长安8号”。

　　 2012年3月27日，中国奥园以14.8亿元出售“长安8号”51%的股权，三年的倒腾比当时收购价高出10亿元，香港金利丰成为第五任主人。 今年，长安8号将迎来第六任主人。如果说，中国奥园是因为2011年地产调控，2012年初市场触底的冬季不得不转让，而香港金利丰在这一年多的时间里，并未对“长安8号”做任何开发。

　　在中原地产市场总监张大伟看来，金利丰本身是一家资产管理公司，不是做地产销售的，之前是抄底资产，短期内持有一段时间做一个波段，现在市场转好，获得丰厚收益退出。“现在销售不是问题，之前多次转让是因为企业股权有一些纠纷。”张大伟推测，“长安8号”的大股东出于战略考虑，将转让资产放弃这部分市场。

　　8月22日，21世纪网联系上金利丰，该集团办公室工作人员表示已将采访意向递交管理层，但截至发稿前，该公司未有回应。 张家鹏对21世纪网表示，此前因该项目位置独一无二，找过来的人络绎不绝，但是具体涉及到价钱和厘清股东关系，相互需要评估。据他推测，该项目难产的原因主要是一方本地股东比较难搞定，世纪王府在权益上要求条款上有话语权，并考虑到有政府层面的关系，即使掌握大部分股权的大股东也未必能推动该项目。

　　张家鹏认为，要想推动这个项目，必须收购小股东的股权售价，但这个价格又让不少公司不可承受，“然而，对于小股东来说，每进一个股东，他都不会吃亏，物业放的越长，坐等收益，比套现更有利。”

　　据了解，“长安8号”的楼面地价早期约为每平米3万多，到2010年中国奥园出售的时候达到每平米8万元，“预期未来售价能超过8万。” 陈耕对21世纪网表示，烂尾楼会有很多瑕疵，需要当地政府的支持，佳兆业在广东本地资源比较多，烂尾楼遇到债权债务、银行、土地、规划方面的问题，在本地有深厚的资源可以利用。

　　而在北京开拓新的市场，是否能复制深圳模式？“不好说，长安8号想把股权转让给佳兆业，应该遇到自己不能解决的问题，相信也不是简单能搞定的，”陈耕认为，不少房企从前几年三四线又回归到一线城市，在北京拿地迅猛，把房价推高，短期内没问题，但是供应过快，整体房价上涨过快，对需求上涨又反过来有压力，“能不能成功复制深圳模式，要看这个项目是否能高周转盘活。

　　预售证已过期 几经周转的长安8号除了股权纠纷之外，还面临预售证过期的问题。

　　21世纪网在北京市房地产交易市场官方网站查询到，长安8号未查到预售证信息，此前已“擎峰阁”注册的预售许可证是在2008年获得预售许可证，预售项目信息一栏用红字注明：该项目预售许可的期限已到期。 2010年2月“长安8号”第一次开盘，当时销售均价高达8万元/平方米，让北京地产界咂舌。然而，长安8号一期开盘只为奥园带来了7.9亿元的销售回款，这与中国奥园主席郭梓文宣布的120亿元业绩相差甚远。祸不单行，受新一轮调控冲击，豪宅市场急冻，长安8号卖出去的楼盘被吐回。

　　据链家地产市场研究部统计，进入2010年10月，北京新建商品房市场共退房78套，其中均价在50000元/平方米以上的豪宅退房数量激增，擎峰阁退房10套。 张大伟表示，在2010年买房的业主，遇到合同延迟交房可以索赔，然而这些债务将转交给接盘者，“赔偿肯定要赔偿，但预计不会有人要求退房，房价涨了很多。”

　　对于该项目的预售证和建筑质量，张大伟认为均不成问题。“外立面还可以，不算是烂尾，对于这种8万以上的高端物业，就算推倒重建，建安成本占比也很小，产权期缩短也不是问题，市场没有人关注到那么远。”