城际置业扩大城市版图 南京将建7个“地铁小镇”

　　8月12日，市政府召开会议，启动地铁小镇建设并成立相关指挥部。“十二五”期间，我市将在地铁沿线规划建设7个不同功能的地铁小镇的规划已出炉，并且首个小镇青龙社区已经开始建设。那么，地铁小镇有什么渊源，南京这样的城市建地铁小镇是否合适？地铁小镇对于未来南京的发展，百姓的生活有什么帮助吗？

　　7个小镇各具特色

　　南京打算将沿地铁线在主城以外的郊区规划了7个地铁小镇。据笔者了解地铁小镇基于美国建筑师发明的TOD概念，TOD是以公共交通为导向（transit-orienteddevelopment）的开发模式。具体说说以公交站点为中心、以400～800m(5—10分钟步行路程)为半径建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的城区，以实现各个城市组团紧凑型开发的有机协调模式。尽管美国现今依然以汽车出行为主导，但TOD被其他国家城市沿用，在公共交通占用率60%以上的香港，新加坡，东京规划中得以运用，极大地解决了城市密度大，交通过于集中等问题。因此，季建业提出，要进一步优化轨道交通路网规划，要突出交通发展战略导向，坚持把轨道交通建设与新城新区新市镇建设紧密结合起来，与发展地铁物业、打造地铁小镇紧密结合起来。

　　根据不同地理位置的资源优势，七个地铁小镇具体规划为：青龙小镇于二号四号线交汇处以居住型、养老型功能为主，5平方公里“银发”社区规划已出台；江宁大方山于地铁六号线机场段，位于紫金江宁科创特区和吉山软件谷之间，将建成“科技生态小镇”；东大山周边规划科技型、创新型小镇；浦口桥林(地铁十二号线上)是上汽产业基地，将建成“汽车产业小镇”；桥林、六合等地将突出产业集聚；溧水石湫、高淳团结圩地区则定位为居住、旅游、休闲、度假等功能；位于宁高城际线的溧水石臼湖是苏南第二大湖泊，风景优美，规划为“休闲度假小镇”。

　　8条线贯通全城交通俱备

　　公交是TOD的前提，地铁建设是南京新建小镇的必不可少的条件。南京地铁1号2号线已经运行，现3号线，4号线，10号线，宁高城际机场线，宁天城际和12号线宁和城际一期6条线路同时在建。2014年青奥会前，南京可以实现3号线、10号线、宁高城际机场线和宁天城际一期的竣工通车，全市地铁运营总里程将达到约225公里。到2015年，4号线和12号线宁和城际一期全线贯通，全城将有8条线路，300公里左右，南京的运营规模将与香港、上海同等。到2030年南京总共规划了19条地铁线，蔓延至东西南北各个郊区新城。如此规模的交通网络和运营人流量是南京实现TOD模式的先决条件。地铁小镇的建设可以使南京把交通资源，配套服务与土地利用相结合，充分利用公共资源解决密度问题。

　　刚需改善都离不开地铁盘

　　众所周知地铁的快捷让许多人都愿意住在地铁站点附近，保利、万科、栖霞建设、高科、朗诗等各大品牌房企纷纷依站点建设楼盘。地铁带动了不少板块，地铁盘随着地铁线路的建设遍地开花。河西20多家楼盘分布各个站点所占河西楼盘总数的一半以上；未来10号线开通还将增加近10家。城东沿着2号线有朗诗，保利，高科等名企所建的14家地铁盘；城北红山动物园，迈皋桥两个站点的红山板块就聚集5家楼盘；江宁板块更是依南延线兴起，沿线33家楼盘。

　　如今开发商热衷于九龙湖板块也是由于3号线即将穿过；而仙林湖板块由于2号线，4号线，15号线三线交汇，聚集了保利，栖霞，高科，万科，金地5家名企楼盘。未来8线贯通各大郊区新城，将带动更多板块；更多地铁盘将诞生，满足人们对于地铁交通的需求，而地铁小镇的新建，将使地铁盘不再局限于一个站点，促进地铁周边地块出让，扩大地铁盘的开发范围。从而真正达到轨道引导城市布局，可见地铁小镇的新建是人流合理分布的需要和城市发展的趋势。

　　新小镇开辟刚需地铁置业

　　尽管地铁盘受到购房者的青睐，但如今主城内百万以下的房源越来越少，更别说是地铁置业了。地铁小镇的建立可以开辟更多城外的刚需地铁置业，为首次置业的刚需购房者提供更多的选择机会。解决了交通的问题，很多人就不会在意离主城的距离了。

　　笔者找到新加坡的案例，新加坡就是把土地和交通规划结合，几乎所有的交通转换站都被开发成购物、休闲、办公设施的综合中心，以此减少交通总体出行量。因此，新加坡人在家门口就可以坐上巴士或地铁直奔办公楼、商业中心，行人多在商场里、在相互贯通的大厦之间和地下通道行走。未来南京地铁小镇建起配套服务完善也可与新加坡一样.

　　江宁浦口六合这样的产业小镇就把产业与居住相结合，让产业小镇里的人们在同样的地方工作居住生活。刘先生是南汽的员工，明年要跟着南汽一起搬到桥林，知道那里要建地铁小镇就不再担心过去后配套荒芜。刘先生兴奋地说：“我现在随南汽总部住在城北，未来要从城北去桥林上班太远，只好搬到江北去住。以后桥林有了地铁小镇就直接住在小镇又可以像现在一样住在公司旁边了。”未来像刘先生这样选择住在工作地方的年轻人会越来越多。不仅如此，像因宁天城际建起的金牛湖度假村也会越来越多，度假公寓以后也可能会成为度假首选。

　　商业配套簇拥新小镇

　　虽然地铁盘遍布南京，但周边配套服务一直以来都是问题，就连发展最快的河西，如今早饭连根油条都难以买到。地铁小镇都是建在地铁交汇的地方，如此一来增加了地铁周边的人流，刺激消费带动周边商业配套发展。比如，仙林青龙2号线和4号线之交集，连接刚需改善为主的江宁和仙林东板块，促进仙林湖板块将要的建造产业园，商业综合体的发展，也会如同吸引名企房产开发商入驻一样吸引更多商家入驻各种商业配套，最终加速两大板块的区域成熟。桥林的汽车产业园地铁小镇连接江北与六合板块，以产业为导向，促进浦口六合板块刚需置业，加速周边商业配套的发展，真正形成北边的新城。香港就是以地铁为导向规划用地，利用公共地铁的资源优势，建立地铁小镇分布人流，吸引更多行业发展，使沿线居民企业部门纷纷受益。

　　地铁小镇其实就是类似于碧桂园都市圈项目打造一个产业，居住，配套为一体的社区新城，符合美国新城市主义的理念。合理规划才能收获其帮助，但是如果规划布局不合理，公交作用不到位，设施配套跟不上，服务欠缺，就没有和SOD结合，就不能成为合格的TOD社区。这样的社区有两种后果，一是如同现在的都市圈一般变成鬼城；二是像北京五道口一样，只是人流繁华，商业繁华，交通服务不到位，混乱开发，在新的区域引起新一轮的人口密度。

　　衍生阅读：地铁小镇的起源和必要性

　　地铁小镇基于美国建筑师发明的TOD概念，TOD是以公共交通为导向（transit-oriented development）的开发模式。具体说说以公交站点为中心、以400～800m(5—10分钟步行路程)为半径建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的城区，以实现各个城市组团紧凑型开发的有机协调模式。尽管美国现今依然以汽车出行为主导，但TOD被其他国家城市沿用，在公共交通占用率60%以上的香港，新加坡，东京规划中得以运用，极大地解决了城市密度大，交通过于集中等问题。

　　中国城市化进程加速发展，长期单中心密集发展模式下，北京，上海，广州等大城市在城市人口，就业，土地利用密度等方面均高于其他亚洲国家。但是相对其他国家，中国运用TOD是具有一定优势，一方面，TOD以公共交通前提，以交通脉络规划土地，而中国正好交通和土地规划都是由政府掌握，监控能力比较强。另一方面，中国没有经历汽车导向发展阶段，本身人口集中于主城，无需引流只需分流。更重要的是，政府投资交通，市政建设，严格控制公共交通费用。因此，TOD和国内近年流行的SOD"服务引导开发"（service-oriented development）的模式相结合，基于“交通/服务——土地利用”在北京，广州，规划概念中运用，如今也在南京“地铁小镇”的规划中延续。