2019地产央企业绩一览：中海第一 金茂、保利ROE三连增

　　背靠大树好乘凉。融资成本低，拿地成本低，资金实力雄厚，品牌力量强大……地产央企的优势很多。克而瑞2019房企销售榜显示，TOP20里有5家央企身影，即保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、中国金茂。但同为央企不同命，也有央企被甩在了百名之外。乐居财经梳理上市央企2019成绩单，从规模、盈利能力、偿债能力、业绩潜力等角度，比比看，哪些央企争上游，哪些央企在掉队。

　　关于榜单标的，除去暂未公布业绩的华侨城， 共12家上市央企入榜，包括8家房企，以及4家整体上市的建筑央企。据年报，建筑央企的房地产开发业务营收占总营收的比例不足一成，榜单中仅对比房地产开发业务相关业绩，上市公司盈利指标、偿债指标等不适合与其他8家房企横向比较。下文中葛洲坝、中国中铁、中国铁建、中国中冶的营收、销售额等均为房地产开发业务数据。

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　　规模：

　　中交千亿目标压力大

　　大悦城控股总土储创新高

　　据榜单，12家上市央企中， 2019销售规模超过千亿元的有6家，分别是保利地产、中海地产、华润置地、招商蛇口、中国金茂、中国铁建。其中，保利地产销售额4618.48亿元，跻身克而瑞2019房企销售榜TOP5，紧随恒碧万融四大龙头之后。中国海外发展、华润置地、招商蛇口销售额超过2000亿元，中国金茂、中国铁建销售额在千亿元之上。

　　从营收规模来看，第二梯队央企排位之争相对激烈。中国金茂、中国中铁、中国铁建营收分别为433.56亿元、430.31亿元、412.97亿元，3家央企营收规模相近，最小差值仅3亿元。

　　从增速来看，中交地产销售增速、营收增速同时夺冠，分别同比增长97.53%和57.16%，千亿目标推动着它在规模之路上狂奔。

　　2019年7月，李永前重回中交地产接任总裁一职，提出要“复制绿城中国、创新中交地产”路线，喊出了“2019年冲刺350亿，2020年冲刺500亿，2023年远在千亿之上”的目标。尽管2019年中交销售额同比增长97.53%至293.87亿元，但目标完成率仅为84%。

　　目标压力之下，中交冲劲儿十足，挥金拿地，年报显示，2019年，中交地产新增土地15宗，分别位于北京、天津、昆明、宁波、舟山、长沙、无锡、惠州、重庆、合肥、厦门，土地购置总价款181.59亿元，权益价款118.00亿元。

　　虽然顶着央企光环，但中交拿地并不轻松，据不完全统计，2019年至少有5宗地块溢价率超过30%，其中，2019年12月11日拿下的昆明呈贡区地块溢价率高达95.98%，折合楼面价为6247元/平方米。

　　同样提出千亿目标的上市央企还有大悦城控股，2019销售额、营收分别同比增长78.31%、52.41%，权益销售金额618.54亿元，同比增长27%，其中最大的亮点是签约回款达到600.98亿元，同比增长约80%。

　　对于2021年达成千亿目标，大悦城控股表示“有信心”。截止2019年末，大悦城控股总土储约2400万平方米，创历史新高，全年新增500万平方米，底价成交地块宗数占比达65%。

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　　盈利：

　　中海最赚钱

　　金茂、保利ROE三连增

　　增收不增利，是冲击规模之路上难以避开的坑。比如中交，规模增速冲第一，净利润却同比下降3成，这是唯一一家净利同比下滑的上市央企。

　　就8家地产央企而言，最赚钱的是中海地产，2019归母净利润高达416.18亿元，净利率26.02%。华润、保利分列第二、三位，归母净利润分别为286.72亿元、279.59亿元。从归母净利润增幅来看，保利增幅为47.9%，排在首位。中国金茂、华润置地增幅分别为23.82%、18.3%，大悦城控股、中海增幅在10%之上。

　　拉长观察周期，从2016-2019年ROE走势来看，中交大起大落，主要与净利率的暴涨暴跌有关。8家房企中只有保利、金茂ROE持续走高，保利近四年ROE分别为13.92%、14.61%、15.50%、17.92%，金茂近四年ROE分别为8.02%、12.11%、14.56%、16.39%，增速上看，金茂更胜一筹。　

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　　杠杆：

　　中海负债率最低

　　大悦城控股、招商蛇口降幅最大

　　在融资难、融资贵的2019年，央企地产的融资成本优势凸显。中海加权平均融资利率为4.21%，华润加权平均融资利率为4.45%，保利综合融资利率为4.95%，招商蛇口综合融资利率为4.92%，五矿地产加权平均融资利率为5.02%，大悦城控股平均融资利率为5.23%......

　　与此同时，央企的财务杠杆普遍较低。据统计，8家央企地产平均资产负债率为71.81%，远低于80%行业红线，如果剔除预收账款，资产负债率约在30-50%之间。

　　从近四年负债率走势来看，中海负债率一直保持低位运行，大悦城控股、招商蛇口2019年负债率下滑约8-10个百分点，五矿地产则是持续降杠杆，从2016年的79.08%下滑至2019年的66.78%。

　　就短期偿债能力而言，中海、华润现金短债比均为2.98倍，保利、大悦城控股现金短债比在2倍左右，现金足以覆盖短债，暂无偿债压力。综合8家上市房企，平均现金短债比高达1.8倍，主因还是“不差钱”。保利手握现金近1400亿元，中海现金高达954.5亿元；重组后的大悦城控股现金近300亿元，同比增长超过一倍；招商、保利在手现金同比增幅超过20%，现金为王，偿债不慌。　　

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　　业绩潜力：

　　葛洲坝地产、金茂、大悦城预收款增三成

　　对于2020年房企业绩表现，或许可以从预收账款（或合约负债）数据窥探一二。据年报，葛洲坝地产预收售楼款同比增长49.36%至130.3亿元；金茂的合约负债同比增长37.66%至646.6亿元；大悦城控股的预收款同比增长31.68%至297.75亿元；仅中交地产预收账款同比下滑29%。

　　预收款的增长将对2020年业绩形成一定支撑，业绩是股价的基石。据深交所披露，2019年底，房地产行业加权平均市盈率约9.5倍。同期，大悦城控股市盈率约11.85倍，位于12家上市央企之首，金茂、招商蛇口市盈率分别为9.92倍、9.81倍，均高于行业均值。