金茂酒店私有化之后“猜想”

　　金茂酒店“私有化退市”方案获通过，将于10月5日退市。

　　从“拟私有化”到“通过私有化”，金茂酒店（06139.HK）用了55个交易日，股价搭了个一字平台，围绕4.8港元注销价窄幅波动，看似平静。

　　今年以来，港股市场迎来了一小波“私有化”风浪，涉及新能源、地产、家电及食品及专业设备等超26家长期处于低估值状态下的港股企业。在房地产行业，除了私有化失败的SOHO中国，还有香港老牌房企会德丰、联合地产（香港）等，它们都加入了私有化的行列。

　　高定价私有化，中国金茂表诚心

　　早在今年6月12日，中国金茂和金茂酒店联合发布公告，称建议私有化金茂酒店，同时撤回上市。

　　而公告中中国金茂将以4.8港元/股的价格来注销股份，该计划所需现金总额约为31.905亿港元，包括向金茂一致行动人士及计划股份合订单位独立持有人支付的款项。

　　私有化价格4.8港元，这对于金茂来说，不够“划算”。自上市以来，金茂酒店股价最高6.36港元，最低2.11港元，而4.8港元已超过其中位数，处于中高水平，私有化成本偏高。但对于中小股东来说，这是金茂给出的诚意。

　　中国金茂是中国中化集团的房地产和酒店板块平台企业，在国内房地产行业主要走高端住宅和高端酒店路线。2014年，中国金茂（00817.HK）将酒店部分业务分拆，以商业信托形式赴港上市，上市发行价5.35港元/股，融资总额约35.31亿港元。中国金茂持有金茂酒店（6139.HK）66.77%股权。

　　若不考虑上市费用及维护上市的费用，单看上市融资35.31亿港元和注销总价31.905亿港元，中国金茂在这场上市中还“赚”得约3.4亿元。

　　不能忽视的“毛利率”

　　对于私有化金茂酒店的原因以及益处，金茂酒店在此前公告中给出了三个解释。一是目前新冠疫情和全球各国旅游业限制等影响，私有化符合长期发展；二是金茂酒店股份合订单位的流动性较低，该情况已持续较长时间；三是目前是变现投资的好机会。

　　对于酒店业来讲，2020年初的疫情，使得整个行业的收益都大幅下滑，金茂酒店也不例外。据金茂酒店2020中期业绩报告，上半年金茂酒店收入为6.11亿元，同比下降50%；毛利为3.14亿元，同比下降56%；归母净亏损为1.57亿元，较2019年同期归母净利润1.66亿元下降195%。其中，酒店经营收入为3.36亿元，同比下降62%，下降幅度最大；物业租赁、观光和物业管理收入等均有所下降。

　　需要注意的是，因疫情影响，业绩下滑是短期内的境况，从长远来看，酒店业务毛利率在远高于中国金茂物业开发的毛利率。据报告，2019上半年，中国金茂城市及物业开发毛利率为34%；商务租赁及零售商业运营毛利率为86%；酒店经营毛利率为50%。虽然受疫情的影响，酒店经营的毛利率下降至2020上半年的34%。但从长远看，金茂酒店业务的毛利率仍然十分可观。尤其是，中国房地产行业逻辑正在变化，持有型物业越来约受地产商的青睐。

　　私有化之后“猜想”

　　相比金茂酒店，中国金茂的股价表现不太“平静”。自6月15日以来，股价已下跌约16%。中国金茂方面称，私有化实施，虽然可能会对集团中短期的财务业绩等产生负面影响，但中国金茂可以更灵活地开展必要的资产组合调整，并作出与集团长期目标相符的战略决策。

　　究竟是什么战略决策？

　　一方面，或更便于金茂融资。金茂酒店在上海拥有金茂大厦，在中国拥有其他八家豪华酒店资产，总公允价值估计超过200亿元，私有化将使中国金茂更容易将这些资产抵押进行融资。

　　安信国际认为，私有化将可解除商业信托对酒店资产的锁定。酒店资产若以抵押贷款作融资，其融资成本将低于金茂酒店平均收益率。虽然私有化会提高金茂净杠杆比率，但加上公司庞大的土储规模和央企背景，仍然看好金茂的中长期发展。

　　另一方面，中国金茂核心业务分为地产开发、酒店、商业三大板块，金茂酒店所在的酒店板块业务总资产201.07亿元，在中国金茂总资产占比仅为5.5%。有业内人士分析，金茂酒店私有化后，中国金茂或意在重组资产，有可能联合商业板块做大上市。