世茂系300亿元吞地警示 拿地款超半年营收

　　长三角的“地王日”（9月5日），也是世茂系在土地市场的主秀日。上海地产大亨许荣茂旗下的世茂股份和世茂房地产一天豪掷83.94亿元夺下苏杭三地块，创下双城新地王。

　　与当日一同竞标的万科、绿地等同行收入相比，世茂股份和世茂房地产两家房企营收现金等情况逊色不少。21世纪网统计发现，上半年“世茂系”两家房企营业收入合计为208亿元，而截止9月5日拿地金额已超300亿元，世茂系扩张步伐明显加快。其中上半年营收仅41.7亿元的世茂股份，光拿地就将投入46.3亿元。但是，2014年6月之前，两家房企要向杭州市支付约84亿元的现金。

　　此前雅戈尔在杭州夺地王但是两年之后黯然退地，令外界担忧类似事件重演的风险。对此，世茂股份董秘俞峰向21世纪网表示，公司其实还有一块地没有拿到，而且长三角地区仍是重点，世茂股份还在看几个项目。

　　世茂系地王是如何炼成的？

　　 9月5日，秋意正浓的苏杭，土地市场燥热。

　　苏杭的总地价与楼面地价双双被刷新。其中，世茂股份斥资47.25亿，在苏州拿下两宗金鸡湖园区黄金地，溢价率高达77%；在与杭州本地房企滨江激斗14轮后，世茂房地产终于以最高限价36.69亿元、配建2000平米保障房的报价，将杭州江干区一宗核心地块收入囊中，楼面价则被推高至23828元/平米（未除保障房面积），成为杭州楼面单价新地王。

　　世茂股份与世茂房地产分别在内地A股市场和中国香港市场上市，最终控制人均为上海地产大亨许荣茂。9月5日，两家房企在苏杭土地拍卖市场，祭出约84亿元的大手笔投入，但是两家房企2012年营收为345亿元，还不及竞争对手绿城一家。

　　与成交额47.25亿元相比，世茂股份2012年营收仅67.8亿元。不过，董秘俞峰却显得十分平静。9月5日下午，21世纪网第一时间联系上俞峰，他在电话中称，拿下苏州两宗地块，但仍有遗憾，“我们意图拿苏州和杭州三宗地，但杭州的没有拿到。”

　　值得注意的是，世茂股份拍下的两宗地总溢价率高达76%，估值水平较高。俞峰解释，公司做投资之前做过核算，竞争激烈很正常，每个公司都有自己的特点和方向。

　　此外，杭州华家池的三宗地，均为住宅与商务用地。绿地与滨江均表态将在杭州建起地标式商业综合体与高端精品住宅。“假如商业部分楼面价按1.5万元/平米测算，住宅楼面价应为3.1万元/平米。光成本就达到了4万多元/平方米，将来的住宅房价起码要卖到5万元/平方米以上。”滨江集团董事长戚金兴对媒体表示。

　　而苏州两宗地块位置也属于高端板块。据当地媒体走访，周边不但有许多高端别墅区环绕，其中更是不乏千万级豪宅，业内人士预测未来卖出价格可能超过5万元/平米。

　　可以看出，世茂系对于长三角的好地，将不遗余力的倾囊而出。

　　世茂系购地超去年全年

　　对于世茂系来说，两家上市平台各有侧重。其中，世茂房地产主营住宅与酒店，世茂股份则侧重商业地产。尽管主营方向不同，但二者在今年均加快拿地节奏，土地投资额已超去年全年。

　　世茂集团执行董事许世坛在世茂房地产的2013年中期业绩报告会上介绍，今年上半年，世房新增土地已超过140亿元，远超去年全年购地水平。预计今年公司可售货值会达到一千亿，下半年的可售货量达580万平方米，将超过620亿元。

　　加上苏州两宗地块，世茂股份今年以来新增土地投资达到130亿元。其中近百亿元为近一个月内出手，自8月6日以来获得苏州、宁波、石狮及常熟四地多宗地块。

　　海通证券分析称，截至今年上半年，世茂股份年内新增项目储备建面240万平，土地投资额占到当年销售额70%左右，高于行业平均水平。

　　21世纪网注意到，世茂股份在今年需预交土地出让金的50%，即75亿元，这等于吃掉上半年70亿元的销售收入。而对于资金流，俞峰称：“压力不是很大。”

　　他进一步解释，今年三季度完成去年销售目标100亿元，而上半年销售收入资金基本回笼。对于下一阶段的开发资金，俞峰表示，不排除合作开发的可能。

　　2013年上半年，A股世茂股份的经营性现金流入额为76.9亿元，对于扩张中的世茂股份来说，吃下百亿土地无疑将增加资金负担，但值得注意的是，世茂股份正在逐渐增加住宅土地储备，以改善现金流。

　　据21世纪网统计，在世茂股份今年已获得的8宗地块中，有2宗为纯住宅项目，5宗均为商住混合体。

　　“开发周期比较快，资金回笼比较快，商业地产会有一个较大的资金沉淀，快速周转对资金有一个补充。”俞峰表示，公司仍以商业地产为主，住宅比例定在30%以下。

　　对于四季度，俞峰称，仍将保持拿地节奏，“政府的土地供应量正在加大，企业再发展需要原材料。长三角仍是重点，我们还在看好几个项目。”

　　2012年，世茂股份实现营业收入67.86 亿元，同比增长19.3%；实现净利润14.01亿元，同比增长13.36%。世茂股份2012年全年净利润率与资产周转率双双出现下滑。2012年,世茂股份销售净利率为17%，总资产周转率为0.19，同比分别下滑3.7与0.03个百分点。在A股上市房企当中分别排名131和97位。

　　值得注意的是，最新半年报数据显示，2013年上半年，世茂股份营收41.7亿元，世茂房地产营收166.8亿元，两家合计营收208.5亿元，而根据公开数据统计，截止9月5日，两家新增土地投资已达306亿元。