嘉凯城三种模式探路城镇商业 对杭州香港城管理输出

　　7月23日，嘉凯城旗下浙江名镇天下与杭州香港城（开业时间:2014-05）正式签署租赁合同，嘉凯城对杭州香港城进行管理输出。

　　曾经主导嘉凯城资产重组的嘉凯城董事、副总裁兼董秘李怀彬，正积极推进嘉凯城在产品定位和运营模式上的重塑与打造。“我们去年成立的商业运营团队，目前主要负责旗下商业项目的整合与新项目的运营，包括收购或租赁的商业项目运营。”

　　据透露，嘉凯城消费型城镇商业第一步定位在长三角，浙江、上海和江苏都有项目在推进。“我们计划到2016年底，3年力争实现200万平方米的运营规模。其中年内要做成5个样板店，规模大于8万平方米。”

　　嘉凯城已在浙江、上海两个区域成立名镇天下商业资产管理平台，并计划到其他一些重点省份组建相应的商业资产管理平台。

　　据李怀彬描述，嘉凯城消费型城镇商业的蓝图是想通过专业的商管公司，做品牌复制，结合旗下凯思达资本的基金管理优势，通过运营做增值收入。“未来嘉凯城商业资产要做REITs，实现资产证券化。”李怀彬认为，城镇商业的最佳解决方案就是实现资产证券化。

　　探路城镇商业

　　据李怀彬介绍，嘉凯城根据项目的规模、商业构成定位标准，做成品牌，例如生活城、形象城、特色街等商业业态，并且具有复制性。

　　目前嘉凯城城镇商业模式主要有三种：第一种是大社区商业，规模为1万-4万平方米，例如刚签约的杭州香港城，建筑面积近4万平方米。第二种是区域核心商业，以体验式消费性商业为主，适合10万-15万人左右的片区，包括医疗、卫生、体检、教育等。如嘉凯城正在推进的浙江诸暨市店口镇项目，规划用地面积46787.57 平方米，将打造成乐活城，重点突出休闲、时尚的主题特色。

　　第三种模式是与房地产开发打通的新型城镇化建设合作模式。例如公司正推进的浙江绍兴越城区皋埠片区占地9.7平方公里的新型城镇化建设合作项目。

　　李怀彬认为，做城镇商业要将前期规划和商业运营一起结合，项目建好后，公共职能的部分让政府回购，对外销售的部分与买家谈好经营权；另一个模式就是让基金来收购，项目前期也可以引入，关键是有好的定位和专业的商管团队。

　　李怀彬指出，与新城建设不同之处在于，嘉凯城仅立足老城区、中心城区，开发难度会很大，但可以依托原有的资源开发新的产业。“很多成熟区域的核心商业，空置和闲置比较多，需要商业资产管理公司进行运营，国外很多专业的商业运营公司这方面做得很好，值得借鉴。”嘉凯城同时也关注上海自贸区这类新区。

　　值得注意的是，嘉凯城做城镇化，并非要放弃住宅开发业务，房地产开发仍然是公司的主要业务，占绝对比重。

　　资本运营最佳解决方案

　　嘉凯城的城镇商业如何解决资金问题？据本报记者观察，嘉凯城此前在资本运营方面做得较为超前，除了加速房地产销售保证自有资金，一个重要的手段就是创新模式，引入基金。目前与嘉凯城合作的金融机构有中融国际、上国投、中国再保等，预计可提供不低于100亿的规模支持。

　　与众多金融界人士一样，李怀彬一再强调通过市场化方式解决金融问题。他认为，在目前政策环境下，房地产金融是阶段性的产品，下一资产证券化通道若能打通，对城镇商业的发展都将产生颠覆性的变化，即城镇商业可以做成金融产品。“这也是我们做城镇商业的最终目标。”

　　嘉凯城逐渐聚焦城镇商业基金，以后将做成一个资金池。李怀彬指出，嘉凯城做城镇商业的瓶颈在于国内专业的商管团队起步晚，基金在国内运行，还不够纯市场化，缺乏市场通道，管理难。“但我们自身平台比较好，目前基金规模已达12亿，今年苏州项目也准备发基金，估计总规模达到30亿没问题。”

　　李怀彬指出，目前基金管理的年化收益不是盈利考量的核心数据，而主要是运营的模式生成，规模效应和运营资产带来的升值空间对于投资者而言才更关键。