高隐形成本购得“工业地王” 万科深圳发展公益优先

　　受制于土地稀缺，房企在深圳谋生主要靠城市更新，这背后无疑也包含了各方利益的权衡与互动，日前万科在深圳获取土地就诠释了这点。

　　高隐形成本

　　近期，万科除成功中标深圳前海BOT项目外，还以54亿元的价格获得了深圳南山留仙洞501-0069号总部基地地块，楼面地价13704元/平，溢价率为49%。

　　资料显示，该地块整体占地约39.4万平米，计容总建筑面积约133.55万平米，其中建设用地面积约15.4万平方米，将建设研发用房、商业用地、商务公寓等，绿地约12.7万平方米，道路约11.3万平方米。

　　同时，在总建面133.551万平方米中，有60.5万平方米用地为研发用房，建成后将归还政府，剩余部分万科可选择持有或者销售。

　　在万科获得该地块后，业界认为地块性质应为工业用地，而拿地价格则刷新了深圳史上工业地块价格，成为深圳史上的工业地王。

　　不过，对于深圳工业地王这一头衔，万科方面却予以否认，并表示，该地块绝对不是用来建工厂的，而是新兴产业用地。

　　相关业内也分析称，若仅为单纯的工业用地，地块价格不会那么高，因此，该地块价格中，肯定有因商业用地的存在，而推高了地块整体价格的可能。

　　另值得一提的是，虽然需要自掏腰包帮政府建科研用房，但在上述总部基地地块出让的当天，却还吸引了佳兆业、中海两家深圳实力型企业的争夺。虽最终不敌万科，却也分别报出了50.89亿元、33.5亿元的高价。

　　对于受追捧的原因，深圳一业内向观点地产新媒体表达了其自身的观点，该业内认为，这场交易中，或也存在企业跟政府间的利益互动。

　　"一方面，政府部门希望像万科这种具有品牌影响力的企业，来做这些公益性的项目；反之，政府也会给予相应税收等其他方面的优惠，例如在盖医院、盖地价比较高的工业用地，政府方面一定会有所补偿；甚者政府还可以帮助企业解决旧改项目中的一些难点问题，从而实现利益的交换"。

　　此处，该业内举例表示，就此前万科与佳兆业争夺的福田南园新村的旧改项目，若企业在深圳城市建设中有所表现，能为其加分，那么政府及群众在选择开发主体时也会为其加分。

　　该业内补充指，在深圳，政府来选定开发商做城市更新项目，政府会考虑企业对政府做的贡献及它的综合开发能力。

　　公益之上

　　除上述高隐形成本拿地，能连接起政府与万科的合作线外，万科近期成功中标深圳前海的BOT项目，或也为其今后在深圳前海的发展上与政府交流方面更为顺畅。

　　不久前，万科成功中标深圳前海深港合作区企业公馆BOT项目。据了解，企业公馆BOT项目建筑面积为9万平方米，预计总投资8亿元，将在12月7日前实现公建封顶以及展示区对外开发，项目竣工验收时间为2014年6月底。

　　该项目主要为首批在前海办公的企业提供服务，而作为前海企业公馆可用于企业办公的低密度建筑仅有40余栋，每栋约500平米至1500平米不等。将由万科建设并运营8年后，移交给前海管理局。

　　对于参与前海BOT项目，万科深圳公司负责人就表示，更多是出于公益性质，体现万科的企业社会责任。

　　对此，相关业内则指出，前海作为各房企的必争之地，要想获得发展地皮，除自身实力要比较雄厚外，与土地供应方构建良好的关系，也能在适当的时候为自身发展带来益处。

　　同时，该业内还补充到，随着企业参与城市建设中的隐形成本的增加，除会使得企业自身品牌影响力增大外，政府及公众给予其的印象分也在逐渐叠加。"虽然政府会存在人事变动，人际关系方面或不一定加分，但当一个企业的品牌发展到全国范围之内，这种超越人脉关系的政企关系作用更大"。

　　不过，在这方面，该业内也表示，这或也暗藏着万科在深圳发展的一些无奈。"目前万科在深圳的项目较少，而要想在深圳获得更多的发展机会，除了城市更新就是前海，但从今年深圳土地出让的情况来看，今年主要出让了前海三宗商住用地，且价格都不低"。

　　然而，从前海的定位来看，专注住宅的万科显然不太符合政府的意愿，反而卓越这种专注商业运营的企业能得到政府的认可。

　　但对于进入前海，万科总裁郁亮此前曾能明确表示，不会放弃前海的任何一块土地。这无疑表明万科欲在前海发展的决心，而此次以代建方式进入前海，万科可能也是不得已而为之。

　　另就万科此次参与建设BOT项目，有相关分析也曾指出，在眼下房企毛利普遍下降的情况下，一线城市的房价无疑更高，毛利也相对高一点，这就愈加增大了企业拟在一线城市发展的决心，而对于万科来说，深圳则显得尤为重要。

　　根据万科的中报数据显示，2013年上半年，万科房地产业务的结算均价却同比下降8.7%，为10461元/平方米；此外，上半年万科房地产业务的结算净利率也较2012年同期下降0.1个百分点，为14.1%。