赢盛中国研究：社区商业面积配比和规划设计研究

赢商网 2013-09-16 14:44

核心提示：社区商业具有相当强的地域性，是以项目所在的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。

　　社区商业具有相当强的地域性，是以项目所在的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。

　　社区商业面积配比要点

　　1、社区商业面积规划原则

　　为达到合理解决社区商业开发量与承载量的比例问题，社区商业商铺面积的规划是一个重要方面。社区商业商铺面积的规划设计要充分考虑市场对商铺面积的要求，便于客户根据自己资金状况和投资计划确定所需购买的面积，为业主提供更多选择。因此，在以中小商铺为主的同时，针对大投资商的大面积商铺的需要，规划配置一定量的大面积商铺。

　　根据赢盛长期的市场调查及对标杆社区商业的研究：面积在20 平方米左右的小商铺最受市场欢迎，并且社区商业商铺投资者一致认为中小商铺面积不要超过100平方米，对于大型商铺，开发商一般采用先招商然后定制性地规划建设的经营方式，如引进万佳百货，其相应商铺面积则规划上万；若引进胜佳超市，其商铺规划面积不过1000平方米。

　　社区商业面积配比一般法则

　　经济学中的“水桶法则”同样适用于社区商业的开发，因此从这个角度看，社区商业开发的成败不在于商业设施有多气派，种类有多全，而在于这些商业设施到底能够承载多大的消费量。

　　通过以上标杆社区商业研究，赢盛认为：

　　定位为内需自用型为主的社区商业，商业面积/建筑面积在2.5%~3.5%之间比较适宜；

　　定位为对内兼对外型（侧重于外向），商业面积/建筑面积在4.5%~5.5%之间比较适宜；

　　定位为区域商业中心的社区商业，商业面积/建筑面积在5.5%~6.5%之间比较适宜（视项目所在区域商业成熟程度而定）。

　　另：按照购买半径原理，社区商业要得到正常的发展，每千人拥有的满足基本生活需求的社区商业面积应该在800平方米左右是最为合理的布局。

　　3、标杆社区商业研究

　　在开发社区商业时，开发量和承载量的比例是一个难以把握的问题。假设社区商业的经营不能够实现投资价值的增值或者利润尚不能抵租，那么这样的社区商业在投资者看来是不具备投资价值的。以下是一些做得比较成功社区商业案例的设置标准。

　　万科蓝山

　　建筑面积：15万平方米；商业面积：4000平方米商业面积/建筑面积=2.7%

　　广州万科四季花城

　　建筑面积：50万平方米；商业面积： 1.5万平方米商业面积/建筑面积=3%

　　万科城市花园

　　建筑面积：20万平方米；商业面积：1万平方米商业面积/建筑面积=5%

　　深圳万科城：

　　建筑面积：50万平方米；商业面积：3万平方米商业面积/建筑面积=6%

　　丽江花园：

　　建筑面积：149万平方米；商业面积：8万平方米商业面积/建筑面积=5.4%

　　星河湾（重点分析）

　　建筑面积：1205351平方米；商业面积：61700平方米商业面积/建筑面积=5.11%

　　星河湾社区商业面积配比分析

　　——夏威夷风情商业街：建筑面积为1700 平方米；

　　——社区商业中心：建筑面积为6 万平方米；

　　——商业街面积配比= 商业街面积/ 总建筑面积=1700/1205351=0.14%；

　　——商业中心面积配比= 商业中心/ 总建筑面积=60000/1205351=4.97%；

　　——除夏威夷风情商业街和社区商业中心，星河湾的其余社区商业配套（四季会会所3600平方米、室外运动场所1000 平方米等）总建筑面积为4600 平方米左右。

　　由此推算，星河湾社区商业配套总的建筑面积为66300平方米，按照每千人商业面积计算，星河湾每千人拥有的社区商业配套面积为66300/22=3013.63平方米，这个数字远远大于每千人拥有的合理社区商业面积，主要原因是其五星级酒店并不是作为满足社区居民一般生活性需求的社区商业配套，而更多的是一个基本对外的商务中心。

　　社区商业规划设计难点

　　功能区域规划

　　在综合性的社区商业中心或者商业街，所有商铺的功能已经都有明确的划分，以实现社区商业的现代化的统一经营管理。一般来讲，社区商业就明确地分为餐饮区、购物区、休闲娱乐区、装饰区四大服务功能区域。

　　社区商业建筑规划

　　兼顾方便与宁静成为了社区商业建筑规划的根本出发点和重要目标。鉴于此，社区商业在同时满足社区内和社区周边地区居民的情况下，宜采用围合式的建筑规划布局，形成社区商业对于小区居民来说是相对独立或者相对封闭的一个购物空间，从而避免社区商业给小区居民带来的环境影响。同时采用以底商和街铺为主的全街铺形式，要使游客在轻松、随意之间体验逛街购物的乐趣。

　　社区商业建筑设计

　　建筑设计需充分考虑商家需求特点

　　不同业态对建筑结构有内部设施有着不同的需求，需结合业态规划定位结合不同业态的经营性质进行相应的建筑处理。如大型超市对经营场所的建筑设计有着非常细密的要求。

　　建筑风格需与社区整体风格协调

　　目前的房地产市场上：欧式风格是社区商业街比较流行的主题，另外，澳洲风情、拉丁风情、东南亚风格等也是市场上比较受欢迎的设计风格。

　　店铺内部建筑设计要点

　　店铺的内部设计主要是指层高、间隔、楼梯、预留排水管位、光纤电缆接口等的确定。

　　店铺的一般设计要求：层高最好在5 米左右，以有利于业主或使用者在其中另隔一层，作为仓库或休息场所使用；内部间隔墙尽可能少地采用承重墙，以方便使用者使用面积的灵活性和主动性；两层或以上的店铺要预留室内楼梯，以实现层与层之间的灵活贯通；预留好排水管位和光纤电缆接口，以方便需要设置卫生间和需要网络服务的使用者等等。

　　星河湾社区商业外立面