万科离职高管联手创办同创地产 深圳首个项目将入市

　　“在功绩与光环之间，我们选择转身。在过去与现在之间，我们选择未来。前行，登上内心的舞台，凝聚梦想的力量。在这里，与目标一致的伙伴，开拓疆界。其实，成功从不在于你有多少对手，而只在于你有多少队友...”。

　　在包括万科旧将杜晶在内的几位万科前高管共成立的同创地产企业宣传册上，如此描述万科离职小伙伴们对于未来的发展信心。

　　杜晶，万科前副总裁。2012年7月离开万科，后并未为其所述移民国外，而是加入了于2012年5月成立的深圳市同创房地产有限公司。

　　而与其一起加入的还包括几乎同一时间离职的万科前深圳公司副总经理陶翀富、万科前惠州万科总经理王晓东、万科前深圳公司营销中心总经理罗霆。

　　日前，在十一黄金周即将到来之际，深圳市场传出由上述几位万科前高管共同操盘同创的第一个项目即将入市。

　　同创创业模式

　　资料显示，同创新作位于深圳市龙岗区平湖中心，毗邻华南城。占地面积约1.4万平方米，总建面4.7万平方米。项目主打72-89平方米三房、39平方米不限购不限贷LOFT公寓，其中，三房样板房已于中秋开放，loft样板房也将于国庆前后开放，loft层高约4.5米，可实现四房。

　　而这样一个由万科旧将们打造的项目，金鹰地产营销总监林晓华在接受观点地产新媒体采访时分析称，项目主要以公寓和小户型为主，因此对交通和配套的依赖比较大。“深圳拿地困难，最好针对比较有竞争力的刚需来打造产品，同时，吸取之前万科做刚需的一些优点，比如：使用率比较高、较好的物业管理、做好城市之间的交通接轨等这些些实质性的投入，未来销售问题应该还是不大”。

　　另就该项目的操盘者身份会否给该项目带来一定优势，林晓华表示，虽然上述高管拥有万科光环，在营销口碑方面会比较占优势，但真正万科的优势是产品研发、物管服务，而新的开发商没法做到这些体系，即便能做到其成本也会很高，利润率不能超过万科。

　　此外，林晓华还补充指出，该项目为资金跟操盘经验优势互补下打造的产品。“出资方没有任何操盘经验，需要管理团队来操盘，而万科前高管拥有操盘经验可以弥补”。

　　但值得注意的是，上述模式虽然可以做到优势互补，但同时也存在一些弊端，即第一个项目完成之后，投资方若感觉项目利润没有理想中那么高，就存在考虑跟管理团队协商消减管理成本的可能。

　　同时，随着同创开发项目的增多、操盘经验的增加，管理层在整个项目操盘过程中的作用或会减弱，未来给到管理层的酬金会否减少也是未知数。

　　颇为有趣的是，当同创项目即将入市之际，与杜晶等差不多时候离开万科的另一批旧将也在同一个城市深圳，选择另一种模式展开了新的地产发展路径。

　　里城代建模式

　　与杜晶等几位万科前高管选择加入同创类似，万科原万科执行副总裁徐洪舸、副总裁肖楠也同样选择再创业，在深圳成立深圳市里城投资发展有限公司。

　　但与同创房地产不同的是，里城投资选择了与中航合作，帮助中航做代建工作，而非传统的自主拿地开发。这种做代建的模式，在林晓华看来也更为明智，“中航拥有物管优势、拿地优势，这是同创房地产做不到的”。

　　林晓华称，里城投资的模式基本是旱涝保收，靠中航提供土地，里城投资不用操心土地问题，即不操心粮票来源问题。

　　正是出于上述优势，使得其在开发模式上可以从容布置，选择开发节点，但同创必须快速开发，做不到快速开发就会出现问题。

　　出现这两种不同模式的原因，林晓华分析认为，这或取决于双方的人脉关系。“徐洪舸当万科高管时间比较长，从知名度来说也两人不一样，对操盘过程中项目的把控能力来说也不一样”。

　　那里城投资与同创房地产未来会否有竞争？对此，林晓华给出的答案是否定的，“两种模式的渠道不同，只能说是师出同门而已”。

　　另据了解，目前里城投资已帮中航进行了多个项目的代建工作。今年4月26日，中航地产宣布，拟与其实际控制人中国航空技术国际控股有限公司、深圳市里城投资发展有限公司在深圳设立有限责任公司，合资公司成立后将主要从事住宅地产项目开发运营业务。

　　更早前，中航地产在昆明的首个项目--中航云玺大宅，也均由里城公司全程操盘。具体合作模式，是由中航提供土地和资金，然后由里城全程操盘，包括规划、报批报建再到销售等。

　　除中航云玺大宅外，里城公司还与中航地产旗下的厦门中航城国际社区、南京中航樾府均有合作。

　　万科的小伙伴

　　虽然较同创模式，里城投资做代建似乎更胜一筹，但在林晓华看来，这两种模式在以后的万科离职高管的创业路径中均很难出现。

　　“不管是徐洪舸、肖楠，还是杜晶，其个人的经历都鲜少人拥有，其经历了中国房地产，尤其是深圳最黄金十年的开发周期磨砺”。

　　林晓华补充指，目前万科多数高管并未经历这十年，缺乏对困难的理解，对操盘过程的驾驭能力亦不可得，尤其是在缺乏后台支撑的时候，怎么去处理包括政府关系在内的各种关系的能力与经验。

　　另一方面，仍有相关分析表示，就现在规模过千亿的万科来说，对人才的管理仍是万科不可忽视的一个重要问题。

　　对此，林晓华称，万科已经过了过度依赖一个高管的阶段，更甚至万科或希望高管主动离职，减轻轻资产的压力，完成企业品牌对利润的附加。

　　但对于员工离职的问题，万科董事会主席王石，早前曾表示，万科能否持续培养优秀管理者、能否向外输出优秀管理者，都是一个优秀企业的能力体现。

　　“以后万科要为离职员工提供培训和转岗，以提升其综合能力，这样要离开的同事，无论创业还是转会，都能更有价值”。

　　此外，万科总裁郁亮也曾发布个人看法，认为员工离职，一是追求更充分的财务自由，二是追求更丰富的人生体验。

　　不过郁亮亦表示，“万科的人才储备是充分的，梯队也是非常齐整的，少量人员的离职不会影响万科正常运营。万科过去一年提拔差不多400个干部，368个干部是内部提拔，34个干部是外面引进，也就是90%是内部培养，10%是引进。”