万通冯仑：把房地产当吃饭家伙的公司都会活得很好

　　初见冯仑，总觉得像哪个影视明星，一聊才知，这位地产界的大亨确实是影视圈内大腕级的龙套，你可以在《中国合伙人》里看到他的本色出演。

　　很难用一个称呼来定义冯仑，说他是商人吧，他总是站在哲学家的视角上来看世界；说他是哲学家吧，但他又是一名畅销书的作家；说他是作家吧，他创办的万通地产在中国各地都有项目。当说他在北京的时候，他出现在台北，当追到深圳时，他又在纽约的世贸中心营建“中国中心”。这有点像他的人生经历，说他是西安人吧，他父母却是正宗的浙江嘉兴人；说他是浙江人吧，他又在北京生活了30多年；说他是北京人吧，他又是出生在西安。所以，在冯仑的血液里，既有浙商的“诫欺”，又有秦商的“抱朴守中”，还有京城的大气。

　　9月24日，这位爱跨界的冯仑来到杭州，论道西湖，现场人气爆棚、浙商云集。冯仑用他特有的诙谐“冯氏言论”与著名主持人梁冬、浙商研究会执行会长王曙光、万事利集团总裁李建华一起从中国经济、企业战略、浙商转型谈到社会文化，勾勒出一个丰满的“中国心，世界梦”，带来一场酣畅淋漓的头脑风暴。

　　会后，记者对冯仑进行了纸媒独家专访。

　　记者：您对杭州有何印象，有没想法来杭州置业？

　　冯仑：杭州是一个非常美丽的城市，有深厚的历史人文，也有丰富的自然景观，而且非常时尚，适合居住也适合创业，我很喜欢。

　　我当然想过来杭州置业。上次我们来看地，去了西溪湿地，我都动了心，想着是不是在这儿盖个房子自己住。不过我现在这个年龄还在到处跑，在哪儿都不固定，再老一点或许会吧。但如果说，人要是心里有个固定的居所、停下来的地方，那杭州就是一个首选地。

　　记者：万通最擅长的是战略，而目前圈内很多地产商对房地产业有困惑，你认为房地产的形势到底会怎么样？未来十年还有多少空间和机会？

　　冯仑：未来十年房地产前景会非常好。

　　很多人可能会这么想，万通一年销售也就几十亿，你有什么可说的。其实他们不知道，我们做了很多事情，不是按他们的剧本在做。因为其实在5年前，我们就有一个选择，是疯狂在二三线城市圈地？那你说做营业额是非常容易的事情，很快就冲上去了；还有一个就是做未来，做五年后十年后正确的事情。我们选择了后者，所以我们做立体城市创新，包括我们的工业地产，还有物业管理这部分都在海外上市了，做得都很好。当然他们看到的那部分我们没做，我们有意识放慢了节奏。我们是战略驱动型、或者说是战略导向型的企业，这还是我们的一个特点，站在未来看今天。

　　为什么我说房地产前景非常好呢，“房地产”是三个字儿，但很多人通常困惑是两个字：“住宅”。如果你去研究三个字，那市场非常好，光中国殡仪馆高级告别厅都做不过来，还有各地的大剧院啊会展中心，包括政府公共物业、医院，现在公共医疗事业要发展要建多少医院，所以房地产的责任就是创造有价值的空间，这些都是地产商的工作。所以说住宅以外还有这么多的事情，如果今天仍然用住宅代替了全部房地产的思维，那是你自己陷入了一个怪圈。

　　如果问住宅会怎么样，那我告诉你住宅有住宅另外的问题。住宅这件事情非常简单，全世界解决中低收入人群住房问题就三种模式：一是美国模式，全部都市场，穷人富人都在市场里，主要靠市场解决，比如次贷就跟这有关。第二种是新加坡模式，80%政府，20%市场。三是德国模式，50%以上是租赁，每个人一辈子只能有一套房，还不能挣钱，挣钱挣多了要抽税，甚至坐牢。

　　无非我们是选一种模式，中国现在看来是选的新加坡模式，有一段时间想回到德国模式，但我最近看不是。现在有两个信号非常有意思，一个是保障房，北京完成了90%，都还在做，一点儿都没停，这是对的，政府这部分要做大。第二个是个别地方出现了地王，政府也没说。这意味着市场的归市场，保障的归保障，这就对了。所以中国住宅未来就是这个趋势，是新加坡模式。那我们作为企业，只能做市场这一块，或者跟政府合作，做保障这一块。企业自己选，都不是问题。

　　万通实际上事情特清楚，一点儿都不乱，我们就按这个来，所以公司就很简单，不用那么复杂，不会天天纠结。因为这个事情全世界就这么点规律。

　　记者：现在万通控股不仅仅是房地产，您现在的主要精力更多是着眼于大万通的概念，那么这一块的整个儿规划又是怎样的？

　　冯仑：我现在的精力的确放在地产上不多，连十分之一都不到。

　　因为这个业务非常成熟，它的增长模式、增长的空间都是有一个边际和规律的，基本上是资本驱动型，加上专业服务。它的边界就是营业额永远是净资产的两到三倍。如果你的负债率不调高到70%以上，你的营业额到不了三倍。另外，还有一个净现金流，如果不控制负债，净现金流就是负的。

　　所以这个领域里我们公司给的边界就是营业额是净资产的两到三倍，净负债率在50%以下，另外，当期现金流为正。在这个安全边界里，能做多大就做多大。在这个领域里，你要是敢负债，一块钱负债，三年以后变成两块钱营业额，就这么简单。

　　我现在更多精力是花在大万通上，包括基金管理、工业地产、资产管理和整体上的资本结构等，另外，就是这几年的立体城市创新的商业模式，我的注意力是在这些方面，所以这些方面花的精力很多。未来当我们把整个大万通呈现给大家看时，你们就会知道五年前我们万通的战略导向。这非常像柳传志，当时大家都知道PC，其实他还投资，他管了500多亿基金，还做房地产，还做很多别的，最后形成一个大联想。昨天我在深圳碰到他们在酒店里开会，写着“联想控股之关系企业”，呵呵，大联想。未来我们跟联想类似。

　　大家可能习惯于关注开发，其实我们开发以外的事情已经超过了开发。按照不动产的价值链来说呢，下游是开发，中游是服务业，上游是金融业，我们是按照中游和上游在布局，所以下游这部分我们没有太大使劲。

　　记者：万通中心是万通地产的核心，今天也当着众多浙商和媒体亮相，您对杭州万通中心有怎样的期望？

　　冯仑：这个产品做得非常之专业，之前我对这个项目关注得并不多。前段时间去现场看过一次，发现做得非常专业性。它是杭州第一个获得LEED金级认证的项目，很多外行可能不知道，LEED金级认证是跨国公司入门的一个牌照，没LEED金级认证跨国公司根本就不来。

　　在杭州我们做到第一个LEED金级认证，一个绿建筑，这在杭州节能环保方面是值得大家关注的一个事情。

　　再一个在产品设计上非常专业，包括写字楼以及配套的部分公寓，包括交通等等，它没有去做多余动作。我们当时完全可以去做一个购物中心，反正是综合用地，但是按照我们的战略，那部分让做得更好的公司去做，我们不做。而写字楼你有没发现没有品牌化，在中国酒店有品牌，购物中心有品牌，但写字楼没有品牌，所以我们专注于写字楼，让万通的写字楼品牌化，然后逐步发展，未来还有一套盈利写字楼的策略。所以杭州万通中心在产品的专业化程度上比其他城市的万通写字楼有一个很大的进步。

　　另外，杭州万通的客户服务做得非常好，与客户的互动很好，这当然是由于杭州的氛围好，与杭州企业家交往非常舒服。

　　记者：浙江是一个民营大省，万通作为一家中国创办比较早的民营企业，有20多年历史。针对现如今众多房地产民营企业遇到的困境，您有怎样的经验与大家分享？

　　冯仑：我认为所有的房地产民营企业容易遇到的一个主要困境是对专业的研究，不是太下工夫。就是简单的买地、盖房、销售，他们习惯于这样一种传统的商业模式，而房地产其实是一个高杠杆、高风险的行业，这种传统商业模式的市场效率非常低。你看，买地30%资本金，自己的钱自己交，买了地之后还不能贷款，要四证五证齐全再贷款；贷了款你还不能用，在银行里搁着；然后呢，规划你不用说了，都是政府批；你卖房的时候，价格是政府定的；你卖完以后钱还得是建委管的；然而政府呢，你亏了他不管，你赚了得受限制。所以在这种市场效率极低、杠杆很高，风险又很大的现状下，很多房地产公司不研究创新，不研究变化，而是一味地跟着潮流做，当然就会陷入到一个危险的境地。当然有些公司会想，再坏反正有块地，可以去跟银行谈，但一个历史很长的专业的地产公司是不会这样做的。

　　在房地产领域里有两类公司，一类是把房地产业当吃饭家伙的，想我们比如我们这样的公司，那就是战略、产品、品牌、服务，几十年甚至未来几十年都会这样做，这一类公司其实目前日子挺好过的。难过的是套利型的，就是市场好了搞一下，不好又撤。这种套利型公司他不专业，他机会导向、关系导向。我在A股市场看到有五六十家房地产公司，当年觉得好杀进去，如今又想跑出去。不像我们，好和不好我们都待在这儿没动过。所以大部分太过于短期套利的房地产公司，他们是难过的。

　　你看像万科啊那些专业公司，没有一家难过的。所以说，大家在这个领域里要放好一个预期和心态，停留在一个正常经营的心态上，然后呢做专业化持久的努力，这样的话公司自然就好过了。

　　记者：在会上您说到，这几年一直着力在做的立体城市未来将会做成一个比目前所有房地产公司都要更大的平台，您能否介绍一下。

　　冯仑:平台公司就相当于马云，马云买一个亿，那不是马云卖的是别人卖的。我是说在平台上卖的，那肯定是照着目前纵向模式最领先的一种企业，他们和万科、中海的销售额、利润率都是完全可以媲美的，甚至比他们还多。你说现在单一百货公司做300亿已经了不起了，但平台公司的算账方法不一样。这不是说万通公司能卖多少大，而是在万通公司搭建的平台上那些最领先的公司无论从开发规模、土地储备到销售，以及最后形成的销售额，都会有很大超越。

　　记者：能否透露一下您所创建的像马云那样的平台公司的服务是多少？

　　冯仑：这个真不能告诉你，确实很多。但不能告诉你，要是告诉你，你这一写的话就完了，哈哈。但是你去想吧，每一个在平台上交易的过程当中，平台都是会有收益的。

　　记者：立体城市有没有进入杭州的意向？

　　冯仑：我们当然非常关注杭州，我特别希望到杭州来发展这样一个模式，我们也去看过一些地方，但是目前还没有确定。希望能在今后一两年里到杭州发展出这样一个微型城市，我们叫“微城市，好生活”，用这样的方法来建成一个生态、节能和以产业为主的城市。

　　论道西湖 冯仑精彩言论

　　中国是成人世界中的青春期小孩

　　中国在全球这个位置就相当于一个在成人当中出来的青春期的小孩。有时候看很恐怖，有时候觉得在某些方面很好，有些在预料之外。青春期最大的特点是自己没有规则，适应别人的规则，可以吃饭吃一半，但过了青春期谁都不原谅你，异性也不原谅你。所以，我们面临怎么样适应别人的规则和影响别人把规则制定得更好来容纳我们。另一方面，从别人来看怎么样适应一个长大的人，这个人在你的面前，时常不按照自己的预期，这是很复杂的事情！所以中国和世界的过程还需要一段时间。

　　露出来的才是“脸蛋”，挺起来的才是“胸”

　　互联网对我们影响太多了，互联网把全世界的焦虑、成功、失败都联系在一起了。所以，现在世界上的大事可能也变成我们这里的小事，我们这里的小事就变成别人的大事了，现在全世界的事最后你说没关系已经不可能了。过去一个人成功了要低调，低调到什么程度呢？我一个朋友讲，一个最大的智慧，在座都是大朋友，所有人都是有钱人，有钱人在老一代的时候讲一个智慧叫“后半夜吃肉”，为什么呢？前半夜大家没睡着，你一吃肉别人就闻到了，心里不舒服，第二天看到你一小孩一块石头就过来了。后半夜吃肉，当别人还在厮缠的时候，你已经吃肉了。现在后半夜吃肉都不行了，因为小孩发了一个微博说肉特别好吃。所以，现在躲是躲不了的！而只有沟通，露出来的才是“脸蛋”，挺起来的才是“胸”。

　　人总是把成熟的东西给别人看

　　现在商业模式都是平台公司，不是纵向模式，纵向模式是郭台铭，做加工，做销售，现在看全球最大的公司都是横向模式，我们杭州的马云，腾讯，百度，所有都是平台模式。

　　我们说的立体模式，很多人不理解。我只讲一个结果，这个平台上处理房地产的事情，已经超过万通过去二十年累积的规模，大家注重的是万通A股的上市，实际上立体处理的开发和服务相关，超过了过去二十年万通已经做的事的累计。实际上在未来一两年，大家会看到一个巨大的惊奇，甚至它的能力会超过现在所有最大规模的纵向模式的地产公司。这个平台加起来也是巨大的。所以它的边际成本是逐渐递减，边际收益增加。所以，一个生意做到每一块的销售成本在递减了，这样喇叭形的收益模型估值是多大？所以现在马化腾的市值超过了李嘉诚。我们在做这样的事情，未来的事情会越来越清楚，平台模式在房地产业会越来越多地出现。我们这样的立体模型前五年也很辛苦，但今年有质的变化。

　　俄罗斯有一个谚语，是这样讲的，说少女时候碰一下手就害羞，但少妇的时候可以当众喂奶，所以人总是把成熟的东西给别人看。所以，我也要两年以后把成熟的东西给别人看。

　　跟着有钱人总是挣钱的

　　中国人这么多人在外面跑，我们给他们擦鞋都挣钱。去年中国人全球买住宅花了两百亿美金，我们做的事情是给这些花两百亿美金的人做一点服务，我们挣一点小钱。

　　纽约有多少华人呢？每天我们中国签证出去的人，到美国的人有将近两百万人次，其中一半是到纽约，到纽约都要去看“911”重建这个地方。另外纽约本身有六十万华人，已经在这儿住的有六十万，我们做这个市调也很简单，就看头等舱有多少人，做了十几年就很知道这个事可以做。

　　地产商是服务商，弯腰、活儿好、干净、被服务

　　我们在新世贸里面做了一个中国中心。从客观上来说我们是为中国去纽约的这些朋友来服务的，不管是你经商还是居住，还是追求健康，各种各样我们都是服务，地产商是服务商。最近我们讲服务最重要的要素：第一是弯腰，做服务行业不弯腰不行，弯腰就要谦卑，谦卑就很厉害；第二是活儿要好；第三个是干净，要让别人相信你烧的菜是可以吃的；第四是被服务，就是你为别人服务的时候也要被别人服务，要体验。所以，我们在纽约做的业务就是服务行业，只要大家愿意去，愿意用我们，我们一定把这几件事都给大家做好。