成都商业地产井喷 大型综合体逐步进入开业考验期

　　在商业地产开发持续高温之下，供应量也持续走高，成都商业地产迎来了一波又一波的井喷。但在井喷之后，存量增加成为必须面对的现实。据锐理机构数据显示，截至2012年末，成都商业地产存量已达1100万平方米，远远超越了北京、上海、广州、深圳等一线城市的商业地产存量。在“多”还是“少”的争论中，今年成都商业地产仍然正常平稳地发展，不少综合体在今年进入开业阶段，而商业街异军突起，成为商业市场的新热点，写字楼与LOFT、SOHO一起撑起的办公物业也在高压下寻找突破。

　　写字楼持续消化存量

　　据吉信行数据，上半年主城区办公市场成交量一路走红，较去年上半年同比增长91.35%。今年写字楼市场，供应量减少，但成交量有所增加，主要以去库存为主。

　　从热销板块来看，上半年写字楼销售热销板块集中在南延线高新段，成交价格整体偏高。上半年写字楼市场，城南的成交量占比65%，成为写字楼销售的热门区域。8月份的数据也显示，城南依然保持了写字楼销售的领导地位，城南销售面积占62%。从环域上看，绕城外成为写字楼销售主力区域。8月份写字楼成交面积占比中，绕城外占地31%，三环-绕城为19%，二环-三环为16%，一环-二环为19%，一环内为15%。

　　虽然市场在持续消化存量，但写字楼市场仍不容乐观。据58同城、新浪四川最新数据显示：南延线上，有的写字楼租金可以达到100-150元，有的写字楼租金仅为30-50元，两极分化情况严重。供应量依然相对较大。不过相对低廉的租金和较好的硬件设施，加上南延线交通和商业配套的提速，近期市场出现了不少公司南迁的迹象。随着南延线市政配套、生活配套以及入住率提高，在整体成熟下，南延线的写字楼也将迎来新的机会。

　　商铺市场商业“街战”正酣

　　吉信行2013年房地产研究半年报分析显示，从主城区今年商铺供销量看，供应在持续升高，从价格来看，商铺价格整体呈现上涨趋势，按照类型不同，会出现价格分层。8月份吉信行月报显示，主城区商铺供应减少销售上涨，成交面积约6.86万平方米，环比上涨约21.94%，供求比0.53，库存压力略有减缓。近郊商铺则供销通落，供销比约0.6。

　　今年的商铺市场除了传统的底商外，各大牌开发商推出的“商业街”赚足了市场眼球。和黄“新街里”、龙湖“天街里”、华润“润街”、蓝光“红街”“耍街”、中海“华府金街”、银泰城“悦坊”等一系列整体包装理念下的商铺推出面市，带热了商铺市场，也将商铺价格上推，不少商业街的售价已经在8万以上。

　　在市场火爆的商业街中，既有传统的社区底商，如蓝光的coco红街系、耍街系，主要依托热销的住宅项目，另一些的“商业街”是综合体中的可售部分，在大型综合体和主力店的品牌背景下，这部分商业街，在产品打造上都带来创新和亮点。如8月份龙湖北城天街推出的中央外街，以弓形动线为基础，对商业街的整体规划为弧形曲线，避免了消费者逛街疲惫的情况。9月份正式开放售楼部的成都银泰城·悦坊被作为银泰城最具特色的主力业态之一，是成都首座全天候公园式主题商业街，因其特色被授予“商业街开发创新项目”称号。

　　大型综合体逐步进入开业考验期

　　根据四川省连锁商业协会调查数据显示，截至今年6月底，成都大型综合体数量是123个，排名全国第一。“井喷”是不争事实，这供应井喷之下，后市的竞争将会更加白热化。从去年到今年，九方、奥克斯、以及亚洲最大单体建筑——环球中心等几个重要的综合体项目陆续开业，位于红星路步行街的国金中心预计将在年底开业。

　　随着综合体陆续开业，竞争也将凸显。四川商业地产联盟秘书长、四川省连锁商业协会会长冉立春认为，商业地产的竞争会变成商业零售业的竞争。而赢利模式单一、停车位不足、专业人才匮乏，运营能力亟待提升等问题也将是困扰商业地产发展的重要因素。从运营层面来看，单一盈利模式也是商业综合体面临的困境，“目前综合体盈利模式基本以主力店为主，像凯丹广场、来福士广场运用的店中店模式就很少”。最后，冉立春结合行业实例，感叹商业地产专业运营管理人才匮乏，使得运营能力大打折扣。商业地产的培训体系没有建立起来，人才是断档的。

　　怎样从后市激烈的竞争中脱颖而出，商业地产开发运营者应当反思以上问题。打破单一盈利模式——例如增加引入“店中店”，科学规划车位配比，建立商业地产运营管理人才培训体系，都值得业界借鉴和参考。

　　商务公寓市场份额逐步扩大

　　商务公寓作为商业地产中较有特色的一部分，近年来在商业地产中份额正在慢慢增加。近几年，随着成都的发展，更多商业用户相关部门和企业都看准成都对外经济发展前景，锁定公寓项目在成都市场潜力及未来发展空间，积极推动了公寓的未来发展。而面积小，总价低，不受政策限制的特性，也让商务公寓在投资市场占据一席之地。

　　今年，SOHO供应与去年相比一直处于低位，成交均价保持平衡发展。从各方位来看，随着城南商业与办公的发展以及城东的迅速崛起，东、南两方位销售占比均较高。从LOFT供销走势来看，今年上半年供应量与去年基本持平，成交量有大幅上涨。近年来，随着LOFT物业的发展，销量一直呈现稳步上涨的趋势，预计未来LOFT等将成为办公物业的一种重要形式。从各方位来看，城南依旧是其销售热门区域，随着“北改”的进程，城北成交量也逐渐增加。从城区来看，作为商业办公主要区域的高新区依旧是销售的主要承载区。