万达式野心：50亿撬动500亿项目 现金比负债率更重要

　　2013年9月23日清晨，青岛的交通广播里，一位青岛市民抱怨，前一天的交通拥堵，是由万达举办的活动而引起的。那天，有60位国际、国内影星到青岛来走红毯秀。莱昂纳多·迪卡普里奥的出现，让章子怡也瞬间沦为粉丝，在参加央视《对话》节目环节，章子怡向观众们“炫耀”了她和莱昂纳多在同趟飞机上的合影。

　　炫目的秀场背后，500亿的投资计划才刚刚开始。

　　现金比负债率更重要

　　资料显示，青岛东方影都项目占地376万平方米，总建筑面积540万平方米，拥有影视产业园、会展中心、汽车秀、万达城、酒店群、游艇中心、国际医院、酒吧街八个功能区。该项目计划2016年6月项目一期开业，2017年6月影视产业项目建成。

　　在青岛东方影都项目之前，今年已有3个万达城项目公开宣布投建，无一不是巨额投资。其中，哈尔滨万达城投资200亿，南昌万达城投资400亿，合肥万达城投资300亿。青岛项目之后，万达又公布了无锡万达城的投资计划，投资300亿。短短5个月之内，万达宣布投建5座万达城，涉及投资额1700亿。

　　由于万达完成借壳香港上市仅两个月，尚未公布完整的财务报表，外界无从得知万达的资金状况。但无论是在收购美国第二大院线AMC发布会现场，还是宣布在英国的百亿投资计划；不论是在哈尔滨万达城或是青岛东方影都项目的发布会上，记者们都会问：万达如何解决资金问题？

　　万达集团董事长王健林颇不以为然。他称此次500亿投资将分步完成，其中，土地等初期投资约50亿元，万达自有资金、银行贷款、商户回款等三方面构成整个投资的主要资金来源。

　　早年，他在接受本报记者专访时表示，判断一家企业是否资金紧张，只要看它是否还在土地市场拿地就会得知。新的投资计划，仿佛是对过去的肯定。他透露说，加上文化旅游的概念，房子卖得更快了。

　　每年年初和年中，万达都会对外公布收入状况和经营情况，但负债率几乎成谜。在王健林眼中，现金流比负债率更重要。“早在1997年我就为公司提出了‘销售为首 现金为王’的基本理念。”王健林援引美国能源贸易商安然为例，这个曾经在美国500强企业中排名第七的巨头，报表上显示负债率还不到20%，但仅仅因为财务丑闻导致现金流断了两个月，之后就不得不宣布破产。

　　王健林表示，速度快正是万达集团的优势和特点之一，是要一直保持的竞争能力。普通的开发商，完成一个项目需要四五年的时间，但万达仅需要18至20个月。早完工一年，一座万达广场可以多收一个亿的租金，这意味着节约一个亿的成本。

　　建设速度最快的南昌万达城，计划2015年开业，合肥万达城2016年开业，哈尔滨、无锡万达城都计划在2017年开业。长白山度假旅游区开业，让地方政府相信，万达不是圈地。

　　外界简单累加投资量，但王健林从来不认可这样的计算方式。宣布的总投资额并不等于当年投资。比如长白山总投资160亿，但今年盖完5个酒店后，才完成了二期。万达要求长白山的经营（投入）期是10年，哈尔滨是8年。南昌也是10年。其间意味着地产项目全部建完和消化所有的库存。

　　在所有长回收周期项目中，都包含有快速回笼资金的住宅和商铺项目。9月初，南昌万达城来北京为销售宣传造势，距该项目开工刚满两个月，首期商铺一开盘即售罄。哈尔滨万达城8月底洋房首期开盘也已售罄。

　　也就是说，青岛项目，王健林只需投入50亿元，就可撬动500亿的项目。而在施工建造环节，亦有施工方垫资。用地产项目反哺文化、旅游业，沉淀下来的经营性物业产生现金流后，未来若有机会上市，将产生溢价。

　　王健林看到的生意，早已超出了地产，而地产只是手段。

　　海外并购生意经

　　万达另一个大手笔，是海外并购。

　　据王健林称，万达的国际化业务首先会在8至10个国家，主要是寻找酒店业务，并结合文化产业进行并购。消费类公司也在考虑范围内。

　　继去年26亿美元收购AMC的计划后，今年年初万达又宣布投资英国10亿英镑。尽管英国驻华大使吴思田公开表达了英国政府对万达的欢迎态度，但对万达的质疑依然不断。

　　不为多数人所知的是，收购AMC万达只投出7亿美元，但承担了19亿美元的债务。有意思的是，万达投资后，债主们纷纷放弃了令AMC提前偿债的计划。财报显示，2011年度，AMC亏损8270万美元。而截至今年6月底的上一财年，AMC已扭亏为盈，业务盈利4140万美元，营收达26.9亿美元。

　　并购英国圣汐游艇公司的3.2亿英镑，万达只需出50%资金，剩下50%资金靠融资。圣汐游艇公司每年税前盈利约10%，没有债务，融资并不困难。伦敦的酒店项目总投资达7亿多英镑，但地价只有9000多万英镑。项目融资来自爱尔兰联合银行的资产包。

　　据透露，万达在美国也在谈一些酒店项目，基本上沿用伦敦模式。万达投一笔钱，参与当地综合性开发，既有公寓也有酒店。如果纯投资酒店，经营会很艰难。通过销售住宅的方式回笼资金，比单纯买酒店的成本更低。

　　今年万达半年工作会议上，王健林称，伦敦酒店项目楼面地价只有售价的十五分之一，公寓销售完就可白赚回一个超五星酒店。“我们在境外也不会盲盲目目掏很大一笔钱就买一个酒店，利息钱收不回来，我们不会干这个傻事的。”王健林说。

　　资料显示，万达上半年收入745.1亿元。不过，发布的《2013年前三季度房企销售金额50强》里，万达集团前三季度销售额只统计了 580亿元。

　　秀场之外

　　9月22日，60位明星之外，他们的老板们也都到场。在影视界，影响明星们命运的是经纪公司和制作公司。当天，明星们负责走秀，老板们谈的全是生意。

　　万达与美国奥斯卡学院、CAA、WME、UTA、ICM世界四大艺人经纪公司，以及中国电影家协会签订了合作协议。2016年开始，每年9月举办青岛国际电影节，期间，将设奥斯卡日，由奥斯卡学院举办系列主题活动。

　　饶有意味的是，9月17日，美国电影艺术与科学学院称，收到中国大连万达集团助其兴建电影博物馆的2000万美元（约合1.2亿元人民币）捐款。

　　有时，比现金更有号召力的，是众人想象中的未来。王健林称，目前万达已拥有6000块电影屏幕，并计划在2020年达到全球电影市场份额的20%。

　　许给地方政府的同是一个更好的未来。据称，争抢万达城落户的地方政府不在少数。王健林称，一座万达城甚至可以改变一座城市的功能定位。

　　更大的挑战将随着时间推移浮出水面。不是资金，有可能将是产品和管理。王健林坦陈，类似的产品组合，国际上尚未有先例。每个万达城都涉及多种业态。多种业态组合在一起是否可以成功尚未得知。由此也将引发管理问题，究竟是以每个万达城为中心实行区域化的管理，还是通过各个业务条线进行管理，仍待摸索。