4月中国购物中心运营商TOP10报告：万达、龙湖等落地新项目

　　本月商业地产企业的投资热度相比上月有所升高，购物中心项目落地消息多有传出。其中，万达、华润、龙湖等头部企业最为活跃。

　　4月，全国疫情基本处于可控范围，不过对购物中心和商业地产行业的影响却未完全退散。

　　运营方面，疫情期间大众消费需求大幅减少，给购物中心带来了很大压力。刺激消费，恢复消费信心是当务之急。对此，各地政府部门出台了一系列政策，购物中心运营商也采取积极举措，各类活动层出不穷。

　　疫情虽给购物中心带来了冲击，但变革也在发生。疫情期间火热的线上营销热潮仍在继续，未来线上线下协同发展已成趋势。

　　此外，也给购物中心进行品牌调整升级带来了外在动力，推动了新一轮的商业布局。

　　投资方面，本月商业地产企业的投资热度相比上月有所升高，购物中心项目落地消息多有传出。其中，万达、华润、龙湖等头部企业最为活跃。

　　万达恒隆分列前二，华润4月租金收入9亿

　　“4月中国购物中心运营商发展指数TOP10”榜单中，万达商管继续蝉联榜首。在各大商业地产企业受疫情影响放慢投资和扩张步伐之际，万达月内依然维持较为稳定的项目投资数量。

　　此外，万达商管率先在全国推出总额近2亿元的消费券，吸引近4000万消费者到店体验，对客流和销售的回升起到积极作用。

　　不过，万达商管披露的2020年一季度数据显示，疫情对业绩还是造成了较大影响。今年一季度，万达商管营收为62.3亿元，利润39.52亿元，而去年同期营收为129.5亿元，利润70.35亿元，几乎腰斩。

　　虽然营收有所下降，但庞大的项目基数和广泛的布局，使其依然占据较大优势。

　　华润置地本月位列探花席位，月内，备受关注的成都第二座万象城综合体正式落地。

　　财务数据方面，据华润置地公布的4月业绩数据显示，2020年4月份投资物业实现租金收入约9.0亿元，按年下降4.4%。

　　如按购物中心所占投资物业的比例计算，4月购物中心的租金约为6.85亿元，尚未恢复同期水平，但相比上月有所改善。

　　百亿级消费券发放，购物中心复苏指日可待

　　虽然疫情对商业地产造成的影响短期内难以消除，但4月消费需求正在逐步回升。

　　据国家统计局数据显示，4月社会消费品零售总额当期值为28178亿元，同比下降7.5%；而1-4月的累计值为106758亿元，累计增长为-16.2%。与1-3月的累计值78579.7亿元，累计增长-19%相比，下降幅度明显减小。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

　　与此同时，4月商业营业用房开发投资额累计值为3145亿元，累计增长为-10.4%，本月回升情况明显。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

　　各项数据回升的背后，是政府和企业关于提振消费的共识。如上海推出12条政策举措促消费，举办“五五购物节”，促进消费回补和潜力释放，同时打造更多消费新场景，提供更加多元和便捷的消费选择。

　　此外，派发消费券也是刺激消费的重要举措，不少城市纷纷加入这一行列。如中山发放2000万消费券，另投入1000万支持企业开展线上促销；福州将发放1.5亿元消费券等等。

　　据相关数据统计，截至4月底，全国已有约80个省、市、区（县）宣布发放消费券，总金额已达百亿级别，消费券主要投向餐饮、旅游、文化、体育等受疫情影响较大的行业，这对购物中心的恢复起到一定积极作用。

数据来源：公开资料，观点指数整理

　　除各种利好政策外，购物中心运营商也采取了不少积极举措，如派发消费券或举办促销活动，万达、凯德等购物中心运营商都参与其中。

　　因此，相信消费复苏的速度会进一步加快，购物中心恢复疫情前的水平也指日可待。

　　品牌业态调整升级，线上营销火热效果仍需评估

　　虽然部分购物中心受到的影响较大，如一些品牌门店延期开业或撤场，但也为商场提供了升级转型的机会。

　　据观点指数观察，位于广州和深圳的样本购物中心均在月内进行了品牌调整，引进一些新品牌，涉及业态主要包括餐饮、美妆、服装、零售等业态。其中，6家广州的样本购物中心，引进的品牌业态中餐饮类最多；而深圳的6家购物中心，引进品牌业态最多的则为服饰类。

　　遭受疫情打击后，购物中心在引进新品牌时还是以传统类的业态为主，毕竟与其他新兴业态相比，这类业态的消费恢复要更快些。其中，餐饮类业态复苏较快，定位年轻群体的潮流服饰业态也恢复明显。

数据来源：样本购物中心官微，观点指数整理

　　此外，疫情期间盛行的线上营销逐渐成为商场营销的重要部分，布局线上已成购物中心趋势。而在各大购物中心运营商纷纷入场之际，如何策划出吸引消费者的活动、转化成营业额，考验着各大购物中心的运营能力。

　　据观点指数观察，月内，龙湖天街、万象城、恒隆广场、中海环宇荟、大悦城等购物中心均采取线上营销的模式，如举办服装云走秀等线上活动，均获得不错的效果，但引导流量变现是否达到预期还不得而知。

　　如深圳湾万象城本月举办的时尚品牌云走秀活动，就在直播平台上获得了390万的播放量，但对消费的具体影响还很难评估。

　　借助高科技提供独特体验、利用社交平台吸引流量、通过促销刺激消费等，是目前引导消费的主要方式。

　　从长远角度看，购物中心线上营销依然是起步阶段，如何将线上流量变现尚有较长的路要走。

　　商业投资有所回升，头部企业复苏明显

　　月内，受疫情影响，各大购物中心运营商的项目开业速度均有所放缓，在观点指数观测的企业中，本月仍无新项目开业。

　　此前一季度，据观点指数统计，全国范围内也仅有不到30个项目开业，新增商业体量不足200万平米，且主要以疫情前的1月为主。

　　市场尚未完全恢复，新购物中心入市必定会面临更大的生存压力。因此，求稳才是明智之选。预计未来几个月，购物中心的开业数量仍会处于低位。

　　需要注意的是，虽然购物中心开业数量继续低位运行，但是投资却有回温迹象，月内万达、华润、龙湖等企业均有项目新动态。

　　就项目的所在城市来看，东部地区的二三线城市是主流选择。

数据来源：公开资料，观点指数整理

　　月内新录得项目的企业中，华润置地摘得成都东安新城地块较受关注。该地块地理位置优越，是未来承接大运会的重要腹地，建成后将对区域商业有一定推动作用。

　　该地块的购物中心部分将建成成都第二座万象城，而此前成都第一座万象城于2012年开业，总建筑面积约32万平米，其中购物中心部分为24.4万平米。

　　据华润置地2019年报数据显示，该项目全年零售额在20-40亿元之间，租金收入也较为可观。未来，新项目落成后能否达到或者超越前者，值得期待。

　　龙湖亦拿下东莞茶山最大TOD项目，也无疑使其TOD版图更扩大一步。就TOD项目开发运营而言，需要企业具备强大的资金实力和开发经验，龙湖和万科均为国内较早涉及TOD项目的企业，未来龙湖将有超过30个TOD新项目陆续落地。