土地一级开发模式溃败致资金紧绷 云南城投频繁弃子

　　11月13日，云南城投发布公告称，公司拟放弃投资太阳山国际生态旅游度假社区。

　　从今年开始，云南城投进行了一系列股权转让，陆续退出一些项目的开发。三季报显示，公司希望投资一些有盈利水平的项目。

　　时至今日，云南城投未能走出土地一级开发业务留下的阴影，大量资金仍在沉淀中。因巨额投资昆明环湖东路地块，而迟迟未收到政府的相应补助，造成云南城投面临严峻的资金链压力。11月15日晚间，云南城投发布公告称，中国华融资产管理股份有限公司云南分公司以债权收购方式向公司提供8.1亿元的借款，借款期限2年，年化综合融资成本约11%。

　　困境中的换血

　　云南城投放弃太阳山项目的原因是开发周期较长，后续投入资金量较大，在开发过程中可能面临一定的环境保护风险。

　　太阳山国际生态旅游度假社区位于云南玉溪市澄江县右所乡和海口乡境内抚仙湖东岸北侧的太阳山上 ，是一个集生态保护、体育运动赛事、养生保健、文化娱乐、商务会展、美食购物、短憩长居为一体的综合性生态旅游休闲度假社区。

　　公告解释称：项目后续发周期约11年，如由公司直接收购，按照公司对太阳山项目享有的权益比计算，后续投入的资金量较大，且现金流回正周期较长，这将会对公司的现金流形成较大的压力。但太阳山项目的开发具备一定的经济可行性，且合作方华商之家自始参与项目的开发运作，熟悉项目情况，已积累了一定的开发经验。

　　综合考虑并结合公司实际情况，云南城投拟放弃投资太阳山国际生态旅游度假社区，由华商之家收购省城投集团分别持有的老鹰地公司和太阳山公司60%的股权，对太阳山项目进行后续投资。

　　在放弃太阳山项目的同时，云南城投还公布了另一决定。拟以不低于3.78亿元的价格向昆明一红房地产开发有限公司转让所持有的昆明市西苑房地产开发经营有限公司60%的股权。对于这一项股权转让，云南城投表示，转让本次股权可使公司获得较好的投资收益，增加公司现金流，同时为公司其他项目拓展及开发提供资金。

　　在此之前，云南城投通过云南产权交易所通过公开挂牌的方式转让了所持有的云南天祐房地产有限公司51%的股权，以及所持有的云南城投昆明置地有限公司25%的股权。频繁地股权转让，都提出了相似的理由，显示出对现金流的关注。

　　东兴证券分析，云南城投是云南省国资委唯一一家以房地产开发为主业的上市公司，公司的大股东云南省城市建设投资集团有限公司，在云南省拥有较多的优质资源。公司依托借助大股东的扶持，在资源获取方面具有较强的优势。

　　但优势并没有体现在云南城投的经营业绩中。大量的高息借款，直接导致公司的财务费用居高不下。今年三季报显示，云南城投的财务费用高达7293.17万元，资产负债率也超过80%。尽管在卖出一些项目的同时，云南城投努力去获取一些新项目。不过，一位长期跟踪云南城投的分析师表示，导致公司业绩不佳的最主要症结一直未能解决。

　　一级开发模式溃败？

　　由云南城投主导的昆明环湖东路土地一级开发项目，截至目前累计投资约76亿元，但政府给予的回报却寥寥无几，导致云南城投资金链一直处于紧绷状态。

　　中报显示，截至2013年6月30日，云南城投在环湖东路沿线土地一级开发项目共投入资金75.86亿元，2010年收到滇池环湖截污工程中央和省级预算投资专项资金1.26亿元；收到昆明市土地矿产储备管理办公室拨付的代垫开发成本29.44亿元，其中：2011年收到9.53亿元，本期收到19.91亿元；代垫投资余额达到45.17亿元。

　　2008年5月份，云南城投与昆明市政府授权的昆明市土地矿产储备管理办公室签订了《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》，合同涉及滇池北岸4.18万亩土地的一级开发权。具体的分配方式或从之前的5%保底收益加上土地出让净收益五五分成，合同为期5年，目前已经过期3个多月。由于该项目规模庞大以及区域核心，云南城投也曾被资本市场寄予厚望，但由于地方政策及环境不断变化，环湖东路土地一级开发并不顺畅。

　　云南城投开发整理并被昆明市政府收储的首批土地，在2011年6月底才进入“招拍挂”出让环节，结果却遭遇大比例流拍，一度陷入尴尬。对此，云南城投管理层曾向本报记者表示，有苦难言。2012年6月，云南城投信托融资15亿元重启环湖东路沿线土地一级开发。今年年初，云南城投以每亩37万元的价格，摘得了昆明环湖东路835亩的土地。但这些土地，还未能被变现。

　　土地一级开发过程的不畅，直接影响了云南城投资本市场的表现和获取项目的能力，并错过了许多发展的机会。云南城投一直未能摆脱土地一级开发模式中的不确定性因素。

　　另据了解，云南城投和昆明市政府之间签订的昆明环湖东路地块合同已于2013年5月30日到期。不过，公司目前仍在与政府部门进行磋商中，究竟是继续合作还是解约，仍未可知。