温州商业地产疯狂上马：城市综合体井喷或致楼市泡沫

　　温州正迎来城市综合体的建设高潮。

　　10月末，新湖中宝以16.62亿元竞拍获得温州瑞安万松商业综合体项目，而这只是温州大力推进城市综合体建设运动的一角。

　　此前，已有万达、华润、泰国正大等地产大鳄先后进入温州，大手笔投建城市综合体项目。

　　据不完全统计，目前温州已获批在建、可建的城市综合体项目超过20个，投资达数百亿。

　　在住宅地产连跌2年、价格腰斩之后，温州正期望借助城市综合体实现“大都市崛起”。但颇为尴尬的是，此前温州三个标杆性的商业地产项目都难言成功，甚至以失败而告终。

　　在温州当地调查获悉，温州市的第一个城市综合体项目，曾经的浙江第一高楼——世贸大厦，已建成5年但却迟迟通不过验收而且诉讼缠身几近烂尾；温州五家企业联手投资近20亿的欧洲城惨淡经营多年后，已经改换门庭；在建的浙江第一高楼——绿城 鹿城广场，开建6年仍未完工。

　　在住宅地产泡沫破裂之后，几年之后，温州楼市或将迎来商业地产的泡沫。

　　城市综合体井喷 可建在建项目超20个

　　10月28日，新湖中宝发布公告表示，其控股子公司上海融喆投资发展有限公司以总价16.62亿元竞拍获得温州瑞安三块地块。

　　据了解，新湖中宝此次竞拍地块属于温州瑞安的一个城市综合体项目，面积近16万方，而这只是温州大力推进城市综合体建设运动的一角。

　　在新湖中宝之前，已有万达、华润、泰国正大等地产大鳄先后进入温州，大手笔投建城市综合体项目。

　　4月25日，万达集团在温州的第二座万达广场正式动工兴建，根据规划，平阳万达广场位于鳌江镇江滨中央商务区疏港大道，项目总体量为55万平方米，将在20个月内建成。

　　这是万达第二个在城镇上的城市综合体项目，但在当地已有企业抢先于万达布局。

　　2012年7月19日，香港上市的地产公司明发集团宣布在鳌江投资16亿元建设明发城市综合体项目，项目地块位于鳌江火车站站前小区，总用地面积约98亩，总建筑面积约18万平方米。

　　此外，在明发综合体附近，鳌江镇还规划了红星美凯龙综合体，总用地面积约为268亩，总建筑面积约为50万平方米。

　　一个小镇3个城市综合体项目，这正是温州大力推进城市综合体建设运动的一个注脚。

　　当地人士对表示，温州的这股城市综合体建设热潮始于2011年，当年1月万达入驻温州，从开工到开业只用了20个月。

　　据悉，温州龙湾万达广场总建筑面积为38万平方米，总投资额为38亿元。在其开业之前，温州市区所有百货商场的面积总量不到10万平方米，而万达仅商业方面就超过20万平方米。

　　在项目开盘时，场面异常火爆，现场超过2000名客户认购，是温州商业地产开盘当日销售最火爆一次。

　　“开盘后最先摇号的2批客户，销售超过200套，大部分客户都是购买2套及以上，其中部分客户直接购买整层。”当地媒体曾这样报道万达当日的销售情况。

　　在万达之后，更多的地产大鳄开始进驻温州。

　　2012年9月，华润集团旗下的华润置地(上海)有限公司联合温州当地企业森马集团投资50亿元，在温州打造一个面积为45万平方米的城市综合体项目——华润万象城。

　　2013年8月，泰国正大集团宣布在乐清投资70亿元，建设一个85万方的城市综合体项目。

　　而这只是温州大力推进城市综合体建设运动的一角，温州市区以及各县市的城市综合体项目可谓遍地开花。

　　温州一个正在建设中的城市综合体项目

　　在平阳，除了鳌江镇的3个城市综合体项目，昆阳镇已规划有昆阳城东综合体项目；在瑞安，则有刚刚拍出土地的新湖中宝万松城市综合体、在建的新玉海国际街区、塘下城市综合体；在永嘉，已有在建的瓯北商务中心；在乐清则有南虹广场、乐清滨海新区城市综合体、乐清正大广场城市综合体等多个项目。

　　而温州市区的城市综合体项目更为密集，东西走向的瓯海大道上，从东到西目前已有已开业的龙湾万达广场、在建的大西洋购物中心、华润万象城；同样是东西走向的锦绣路上，则将有置信广场、横渎河西城市综合体先后亮相；此外，市区还有牛山城市综合体、滨江广场、空港国际购物中心、景山城市综合体、六虹桥城市综合体等多个项目在建或将启动。

　　据不完全统计，目前整个温州已获批在建、可建的城市综合体项目超过20个，投资达数百亿，个别区域2公里之内就有两个城市综合体。

　　温州泰和房产营销专业机构总裁林育对表示：“据我们统计，2012年之前温州的城市综合体总共有150万方，2013年一年就有350万方，2014年之后估计还会有更多。”

　　疯狂上马背后 “政府意志”导航

　　那么，缘何温州的城市综合体会突然崛起？

　　有当地的房地产业人士告诉，除了住宅市场受到政策打压，资本正快速从住宅流向商业地产这一因素外，“政府意志”也扮演了重要角色。

　　长久以来，虽然温州经济、温州模式在国内享誉盛名，但温州的城市建设却一直受人诟病。

　　由于受山地地形所限，之前温州城市规模呈狭长型，框架并没拉开，主城区面积还不到300平方公里。城市建设也比杭州、宁波甚至绍兴这些省内城市落后。

　　2011年温州市委市政府划定了一个“温州大都市的宏伟蓝图”，制定了生态型国际性现代化大都市的目标定位：形成1个主中心、6个副中心、50个左右区域性中心镇的“1650”网络型组团式大都市发展新格局。

　　城市综合体因其特殊性，则被视为温州大都市崛起的重要支撑。根据温州市2011年出台的《温州市城市商业网点规划(2010-2020)》，温州规划了 5个城市级商业中心、10条特色商业街、20个城市综合体。

　　“一个城市的发展，商业和公园至关重要，从政府的角度来看，一个城市综合体项目将带动周边地价的提升；而从开发商角度来讲，便宜的低价则具有很大吸引力。”林育对表示。

　　据悉，根据《温州国家森林城市建设总体规划》，到2020年，温州市规划建设的主要城市公园将超过70个，规划建设面积超过3000万平方米。

　　之前温州市政府出让温州第一高楼——世贸大厦的土地时，曾要求开发商打包建设一个主题公园。

　　在与政府的合作中，开发商获得土地的价格也低了不少。据林育介绍，平阳万达广场的楼面价仅为1900元/平方米，华润万象城的楼面价则为2800元/平方米多（财苑）点。

　　为了给这些项目提供足够的土地，温州市政府目前正在开展一场规模宏大的“土地运动”。

　　2012年鹿城区启动了28个“城中村”改造项目，平阳西湾则通过围垦工程，开发出5400亩用于城市综合体项目。

　　尴尬的现实 浙江第一高楼烂尾5年

　　不过，虽然现今温州的城市综合体建设正如火如荼，但颇为尴尬的是，此前温州三个标杆性的商业地产项目都难言成功，甚至以失败而告终。

　　在温州当地调查获悉，温州市的第一个城市综合体项目，是曾经号称浙江第一高楼的世贸大厦，虽然已建成5年但却迟迟通不过验收而且诉讼缠身几近烂尾。

　　在繁华的温州大南商圈，一座300多米的摩天大厦十分显眼，裙楼部分已有银泰、苏宁、国美等众多商家入驻，但塔楼部分却一片萧瑟。

　　虽然已完工5年，并被视为温州的城市地标，但由于“擅自变更规划”这座大楼却还没有通过验收。

　　由于房子迟迟不能交付，开发商与购房者在合同上产生纠纷，进而引发了一起天价诉讼案——诉讼标的额达2亿多元。

　　时至今日，双方仍未达成一致。

　　2003年，中国德力西集团、神力集团、侨房开发总公司、信达房地产、永厦房地产公司五家企业联手投资近20亿，打造了温州当时最大的商业地产项目——欧洲城，并引入香港丹璐集团，但由于选址不佳、规划不足，开业几年来一直人气不足，最终易主。

　　2010年9月，在亏损2亿多元后，温州丹璐百货无奈破产，一年之后，欧洲城的投资人决定退出，欧洲城的易主宣告这一项目失败。

　　再看温州另一标杆建筑，取代世贸大厦成为新的浙江第一高楼的绿城·鹿城广场，开建6年但仍未完工。

　　由于缺少配套的商业项目，这一温州豪宅项目价格几近腰斩，成了温州房价大跌的代表。

　　“2011年二手房价格最高峰达8万元/平方米，现在的价格已下跌至开盘时的4万元/平方米左右。”平安易居房产中介公司的一位工作人员对表示。

　　据调查了解，温州市区除了万达广场稍有人气外，从立项到完工长达10年之久的大西洋购物中心，招商情况并不理想，因此迟迟不能开业。

　　“万达广场也会面临着较长的养商期，其所在的位置龙湾区是有区无城，离主城区距离又太远，交通也不是很便利，只有晚上一段时间有点人气。”温州当地的一位地产人士对分析表示。

　　前往龙湾万达广场调查当日，6点之前整个广场人流十分稀少，招商进来的商铺由于面积都很大，显得格外冷清，直到6点之后，才渐渐有一些人气。

　　温州城市综合体的井喷现象，已经引起了当地政府领导和专家学者的注意。

　　2012年，温州市委副书记、市长陈金彪在开展项目建设攻坚等专项督查现场会上就曾指出：“长期以来，温州商业的发展，一直缺乏与之相匹配的城市综合体；如今，却是遍地开花。”

　　因此，他指出，在开发建设方面，要注意考虑个性差异，尽可能挖掘出符合本土消费理念的特色，走差异化发展之路，以免步入“千店一面”的同质化怪圈。

　　在一次“温州零售业发展高峰论坛”上，温州零售发展促进会会长戴忠武、温大商学院副教授杨龙志等人以欧洲城为例，直言温州城市综合体建设过热，不少城市综合体可能成为空城。

　　林育则表示，相比于项目过剩，他更担心由于缺少专业的运营人才，而导致更多的综合体项目“烂尾”。

　　在住宅地产泡沫破裂之后，几年之后，温州楼市或将迎来商业地产的泡沫。