上市房企未缴土地增值税或达450亿 中小型房企或无钱缴足

　　房企是否存在3.8万亿土地增值税巨额欠缴？央视日前一则报道，连日来引发国内知名房企的联合反弹。一直到11月26日晚间，国税总局回应称，上述巨额欠税为推算有误，市场对于这一争论基于的算法博弈基本尘埃落定。

　　对于上市房企而言，该事件引发的影响或难迅速消解。

　　11月26日，北京某上市房企高管受访时推测，下一步，各地地税部门对于房地产增值税的清算力度或加强，不过同时指出，该事件对于上市房企的财务影响有限。

　　实际上历次加强土地增值税清算管理的制度出台，都会引起市场对于上市房企业绩层面的担忧。加上上述事件逐渐由会计算法之争，升级为土地增值税的税制可行性之争，可能会引发各地地税部门从严清算，甚至通过政策调整加快项目清算的要约。

　　与此同时，深圳地税人士在回应上述事件时，也指出土地增值税的问题不在拖欠而在偷逃。

　　本报记者联系多位业内人士，均认为央视解读失误背后，房企土地增值税确实仍存未缴的情况，不过对于这一规模的测算，可能会在数千亿元。

　　中小型房企或无钱缴足

　　为什么土地增值税频频被单列出，成为影响上市房企投资情绪，甚至引发公众极大关注的议题？

　　由于目前各地在征缴土地增值税时，由于存在政策差异，以及房企在应对相关纳税条约上，存在诸多避税操作空间，因此其中隐藏的未缴额度往往令市场惊诧。

　　尽管央视引用的算法被证实误读，不过不少业内人士随后也推算了所谓的“欠缴”规模。譬如11月25日国泰君安推测，以2005年-2012年，全国商品房累计销售额乘以5%的税率，扣除已缴额之后，行业整体未交额7500亿元；以万科计提的58亿作为基数，根据市场份额反推，该数据为3000亿元左右的规模。

　　如果按照3000亿元简单估算，上市房企从中影响几多？

　　11月27日，北京某投资咨询公司高管受访时推算，简单按照目前上市房企占整个行业15%的市场份额计算，摊派到上市房企头上，约450亿元。

　　“这应该算是比较保守的算法”。该人士同时指出，“延后缴纳或者通过手段合理避税，都对房企的资金面利好。目前市场融资成本太高，数十亿的资金一年融资成本就达到几个亿。”

　　按照日前公布的上市公司三季度报告，A股市场约130余家上市房企期末现金及等价物的规模约3300亿元，450亿元在该数据中占比14%左右。

　　“对于大型开发商来说，影响可能有限，比如万科销售额能达到千万以上，而其已计提未达到清算条件增值税58亿，因此缴纳这笔税费的经营压力并不会太大。”按照北京某开发商人士的说法。

　　与此同时，上市房企的现金流却呈现明显的两极分化，不同地区不同规模的房企可能受到的影响并不一样。

　　除了为首的8家现金流达到100亿左右甚至以上之外，还有近80家三季度末现金流小于10亿元，甚至有20余家少于亿元规模，5家少于千万元规模。如果按照已计提未达到清算条件增值税的口径计算，或有中小型上市公司现金流量无法覆盖未缴额度。

　　“在高房价的拉动下，近年来房地产行业的毛利率一直较高，使得上市公司预缴和清算差距还是存在一定差距，如果地方政府加速清算，并要求上市公司补交土地增值税，可能对部分上市公司的现金流量表造成一定的影响。”上述投资咨询公司人士表示。

　　清算从严的预期

　　目前市场对于土地增值税征缴一旦从严带来的市场影响仍存分歧。

　　部分券商人士受访时认为，即使地税部门从严清算，要求上市房企迅速补缴，但是由于各家公司普遍计提比较充分，因此对于利润表和资产负债表不会造成明显影响；而且由于项目仍需要达到清算条件才会清算，并不会出现将集体费用全部交清的情况，而对现金流量表的影响也有限。

　　从目前监管层的表态来看，已经基本认可目前房企未缴额并不属于逃税的说法。但是部分业内人士预测，由于房地产增值税引发公共关注事件，可能引起各地地税部门对于房企项目的审计和清算力度加大。

　　“部分地方征缴原本就比较严格，尤其是项目较少的开发商，地税部门全都盯着”。按照上述房企高管的说法，北京地税部门日前刚刚对该公司在京地产项目进行了审计，而且审计十分严格。

　　而另一家河北上市房企的高管则指出，毛利率高的公司影响会大些，但随着房地产行业的毛利率逐渐走低，预缴和需缴的差距也会逐渐变小甚至消失。

　　11月26日，全国工商联房地产商会发布的对外公告也颇耐市场寻味。按照当日晚间，该会发布的声明中，相比当日下午中国房地产协会会议中发布的版本，不少措辞都有所修改。譬如在第一条中声明，开发企业必须依法纳税，评判企业是否欠缴税费的依据是现有的法律法规。而在当日下午发布的版本中，同一位置则表示“房地产企业依法纳税，为国家发展做出相当之贡献，此为世之共识。”

　　有业内人士据此预测，多数房企可能仍然希望执行目前的土地增值税征缴办法，把争论界定在现行法律框架之内。同一天，本报记者致电任志强采访关于税制及其征缴方式的问题，对此任并未作出答复。

　　而在今年6月份，河北曾开始大规模清算土地增值税，也是该省首次对该税种进行大规模的严格清算。而同时，也有消息称，东部某省部分地区曾出台政策，提高房地产企业的预缴比例。这或许暗含了未来政策的走向。