深圳试水集体土地入市三七分成 专家警示抢地风险

　　备受外界瞩目的深圳“新土改”又有新举措。近日，深圳首宗“农地”以1.16亿元的出让底价挂牌，并将于12月20日进行拍卖。作为深圳原农村集体工业用地入市流通的首个试点，该地块采用3∶7的收益分成方式也受到关注。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进接受本报记者采访时表示，农地入市真正的障碍不仅源于现有土地制度下的法律约束，更重要的是其背后较为繁冗的利益关系。此类土地交由市场后，不仅得到了市场定价，同时厘清了利益与收益，最为重要的是理顺了土地背后的权属关系，具有标志性意义。

　　深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，此地块的成功出让有望成为一个范例，推进深圳各地盘活土地存量，如果可行，不排除将来会有更大限度的放开。

　　土地收益3∶7分成

　　资料显示，该地块位于深圳市宝安区福永街道凤凰社区，来临深圳机场和广深一级公路，土地面积14568.29平方米，建筑面积69900平方米，土地使用年期为30年。土地性质为工业用地（新型产业用地），准入产业类别为新一代信息技术通信终端设备制造业。

　　值得注意的是，对于这块土地的所得收益，将由凤凰社区和市国土基金以3：7的比例进行分成，村集体组织并可继续持有不超过总建筑面积20%的物业专用于产业配套。

　　“以前村集体工业用地的出让都不是透明化操作，有可能部分村民不同意，却被村长和一些村干部强制出让给企业，村干部从中寻租，造成村民利益的损失。”深圳市规划国土委内部人士坦言，以后集体工业用地都将在土地交易中心进行公开出让，价位及细节透明化将有利于保障村民的利益。

　　业内分析认为，3∶7收益分成的方法，并不只是以一次性赔偿割断农民与农地的所有联系，而是让农民与集体经济以占有股份的方式分享持续性的经济收益，有利于将农民的权益纳入考量。

　　凤凰社区相关负责人表示，对于原住民来说，收益比简单的租地或卖地更“可持续”，“土地成功出让后，社区股份公司还会通过增资扩股的方式入股竞标企业，成为其股东。”

　　“合理的分成机制，是调动农地入市中各类资源流向合适领域的最有效方式。”严跃进认为，目前简单的“五五”分成方式并没有激发农村集体的热情，而“三七分”附带物业所有权和经营权的做法，不仅能避免相应农村集体经济遭遇卖地的质疑，而且能把握增值空间，同时保有一定的物业，更是长效利用土地资源的较好模式。

　　聚焦存量土地盘活

　　自《深圳市土地管理制度改革总体方案》于2012年5月25日正式公布之后，深圳市的新一轮土地改革已经启动一年多，主要聚焦存量土地二次开发利用。

　　今年1月，深圳市政府以1号文的形式公布了《优化资源配置促进产业转型升级“1+6文件”》。文件规定，原农村集体经济组织继受单位，实际占用的符合城市规划的产业用地，在厘清土地经济利益关系，完成青苗、建筑物及附着物的清理、补偿和拆除后，可申请以挂牌方式公开出（转）让土地使用权。

　　十八届三中全会提出的“建立城乡统一的建设用地市场”，是前述地块入市的催化剂。深圳土地资源紧缺，对于存量土地的开发利用显得至关重要。据了解，深圳市新增用地即将耗尽，新一轮土地利用总体规划确定，全市建设用地总量为976平方公里，目前仅剩约46平方公里。

　　严跃进分析，从全国市场来看，部分城郊农地处于闲置状态，城市产业向外拓展就产生了产业用地的需求。“尤其对于深圳及部分用地稀缺的城市而言，更需要对土地资源进行盘活。”

　　然而，“原农村集体经济组织在城市化后，不少土地在完善土地权益争议中存在政府拿不回、集体用不了的尴尬局面。”深圳市规土委主任王幼鹏此前曾表示，对于深圳而言，新一轮土改的核心在于探索基于存量土地利用的新的土地管理制度。

　　“此次农地入市的实际意义，就是通过更合理的利益分配方式，为农村集体用地上的违法、非法建筑使用者提供推出机制，否则，这些上盖建筑只能游离在法律之外生存，政府拆不掉，但也不会给予确权。”宋丁说。

　　暂不放开小产权房

　　虽然首宗集体工业用地入市了，但深圳的宅基地和小产权房何时能放开，则一直是外界关注的焦点。

　　“从工业用地开始试点，各方的阻力较小，工业用地放开就是为了发展经济、产业，政府能够把控住。而商住用地涉及利益复杂，一旦放开，各种炒作的资金将蜂拥而入。”深圳市规土委人士表示，由于政府无法评估一旦放开宅基地和小产权房的流转，会对社会产生多大的震动和影响，暂时不可能铺开至村集体的宅基地和小产权房。

　　“何时放开要看各系列配套改革的进展，在这些配套改革没有落实前，位于城市里的除工业用地以外的村集体建设用地不会放开流转。”深圳市规土委人士表示。

　　有业内人士透露，如果此类工业用地农地入市成功运行，今后，相关经验可以拓展到公共设施用地、商住用地，甚至连片的既有空地又有建筑的用地。

　　德邦证券一位地产行业分析师认为，一旦深圳的口子打开，更多的农村集体土地放开入市，并允许土地转性，将缓解土地供给压力，改善土地价格上涨预期，有利于降低房地产企业地价成本，缓解房价上涨压力。

　　在严跃进看来，若农地陆续入市，释放更多的闲置地块，直接促进未来相应用地的供给，对于增加住房供应量是积极的促进作用。同时，也优化了城市用地结构，为未来中国城乡联动发展、解决农民市民化中的就业问题、规避农民失地后的各类社会问题等都带来积极影响。

　　严跃进提醒房企应该做好准备，来及时应对发生变化的土地制度，“虽然农地入市将带来一块更大的蛋糕，但对于目前城市核心区域的拿地热情应适当降温，保持理性才是明智。房企要顺应城镇化趋势，应加大对城郊闲置用地的调查，通过对政策的正确解读来寻找商机。”