招商地产资本突进术：资产重组新上市 尝试海外发债

　　从收购、注资到完成资产重组实现新上市，进而首尝海外发债，招商地产打造海外融资平台的目的已然实现。

　　12月5日，招商地产发布公告，其港股上市平台招商局置地将向机构投资者发行5亿美元的信用增强债券，债券期限为5年，票面利率为4.021%。

　　招商局置地称，已于12月4日与联席牵头经办人就该项债券订立认购协议，该笔债券所得款项将用于一般企业用途。

　　此次债券联席牵头人包括工商银行(亚洲)有限公司、星展银行、建银国际金融有限公司、招商证券(香港)有限公司、瑞士银行香港分行等在内的9家机构。

　　海外发债与平台打造

　　对于此次发债，招商地产董秘刘宁对观点地产新媒体表示，这是公司极力打造境外融资平台的阶段性成果，5亿美元将增加招商置地的发展资金，为今后进一步的规模增长提供助力。

　　刘宁提到，其实公司在之前对招商置地进行注资和股本结构调整的时候，已经开始在研究发债的事宜，只是由于招商置地目前的规模还小，而之前公司在香港资本市场也缺少相应的发债经验，所以此次进行的比较谨慎。

　　但刘宁还是强调，随着招商置地今后的快速发展，以及公司和资本市场的相互熟悉，在有稳定业绩表现后，今后还会继续研究发债，这其实也是公司打造海外融资平台的初衷。

　　对此，相关分析师也认为，招商此次4%左右的债务利率相比国内融资成本更低，而作为首次海外发债已实属难得，如果今后还能保持这个水平，将为其规模增长与扩张提供助力。

　　据招商地产2012年年报显示，其综合融资成本约6%，这在国内A股地产公司中已数较低水平，此次海外发债又进一步将融资成本降低。刘宁也认为，招商置地能取得低成本的资金，也可以在一定程度上降低整个招商地产的融资成本。

　　事实上，招商地产对招商置地这个香港上市平台的打造可谓不遗余力。自去年4月收购壳公司后，招商地产随后就进行了一轮马不停蹄的注资与重组上市。

　　今年9月份，招商地产又对壳公司新注入3个项目，从而使注入资产总代价由早前的61.77亿港元增至66.88亿港元，项目总数也增至11个，分布于广州、佛山、重庆和南京四个城市，总可售面积近400万平方米。

　　而招商地产为了支持这个平台的发展，对双方的业务区分还作出了明确规定，招商置地不仅将专注上述四个城市的发展，对新进入城市还有优先选择权。

　　此外，从招商地产近期的新增土地储备来看，也体现了对招商置地的绝对支持。据不完全统计，招商地产近期接连在佛山、重庆两地购地三宗，耗资约32.8亿，同时还以12.5亿新进入烟台，而这些项目今后均会由招商置地发展。

　　“借助此次发债筹集的资金，在加上母公司今后对招商置地的继续大力支持，相信其发展速度会快起来，未来前景还是值得期待的。”刘宁称。

　　资本突进术

　　其实不管是从招商地产自身的表态，还是外界的多数分析来看，其打造海外融资平台的根源还是来自规模增长的需要与压力。

　　最近两年，招商地产一改往前稳健的风格，变得激进起来，特别是在2012年上半年还曾一度统领市场降价风。

　　当时降价促销的策略，无疑是以招商地产总经理贺建亚为首的经营层，对市场形式判断作出的决策，最终结果也将招商地产的销售业绩推向了历史高点

　　另外，由于调控政策影响，近两年来市场上中高端产品的去化和周转均呈恶化之势，而之前走中高端路线的招商地产也开始调整产品结构，更多地以去化较快的刚需产品为主，同时也加快了周转速度。

　　而随着销售策略和产品结构的调整，招商地产在去年底提出了要在2018年能实现千亿销售规模，同时利润也要达到百亿的中期目标。

　　但在以高周转模式向千亿销售规模扩张的过程中，招商地产无疑需要庞大的资金支持。

　　对此，贺建亚近期在接受采访时亦坦承，招商地产要快速发展的一个关键就是有效的金融助推，这也是招商地产为何在今年投入大量精力打造融资引擎的原因。

　　事实上，招商地产今年在资本市场的动作也确实频繁，除极力打造招商置地这一境外平台外，在国内A股市场也抛出了69亿元的资产重组再融资方案。

　　但在将大量优质资产注入境外平台的同时，质疑也随之而来，外界担心这种方式会有损A股股东的权益。

　　与此同时，招商地产A股的再融资案也因为大股东注入的海上世界住宅一期地价太高而备受质疑，坊间甚至认为大股东高价注入资产还涉嫌利益输送。

　　面对众多质疑，贺建亚对外界表示，A股与港股两个平台都会同力推动发展，但相对而言，招商置地这个平台会快一些，因为它快了，A股也就快了。而之后一旦A股融资能力恢复，再借助大股东招商局的支持，招商地产的优势将全面体现。