产业地产面临六大问题：土地价值发掘不足、重复建设等

　　（一）土地价值发掘不足

　　一般的产业地产开发，大多是由土地供应方低价将地出让给开发方，开发方出资建设一些低档厂房，出售或者出租给企业进行生产，在这种开发模式下，企业缴纳的税款是土地唯一的价值体现。对于土地供应方而言，片面的追求税收，而忽视了土地价值的充分利用，无形中导致了土地的低价值利用。

　　（二）低端重复建设和同质化

　　众多的中小城市，争相建设工业开发区或者高新开发区，建筑形式多以工业厂房为主，没有形成比较优势和产业利益互补，同业竞争、同项目竞争明显，由于同质化竞争产生重复建设，效益低下。

　　（三）缺乏可持续发展能力

　　为了追求优惠税收和低成本而聚集的企业，没有产业聚集的趋势，不能健康发展。产业园区被经营者定位成低档厂房，其招商[简介 最新动态]本身就缺乏规划性和统一性，对入住企业没有一定的要求，加之一些企业为了追求低成本，入住企业必然档次参差不齐，产业结构混乱。

　　在经济飞速发展的现实条件下，某些产业需要不断升级，而大多数产业地产由于产品价值低，不具备支撑产业升级的可持续性，面临拆迁的危险。

　　（四）“伪产业地产”开发泛滥

　　不少项目实际上借产业地产开发之名，行房地产开发之实。造成这种情况的主要原因，一方面在园区开发房地产受到政策的限制，开发企业对政策监管采取变相的被动抵触；另一方面，产业地产专业门槛高，开发企业自身不具备相应的专业能力，只有沿用传统地产开发模式。

　　传统思维、模式运用到产业地产开发的造成的直接后果：

　　1、产品延续了住宅或者商业开发模式，与所定位的产业需求难以形成对接。

　　2、降低了土地价值利用和资源使用效率。

　　3、降低了投资收益。

　　上述项目的市场表现，最终突出的体为项目的操作周期延长，产品在市场中难以得到消化。最终导致开发企业的投资，获利困难或者是分期开发难以推进，土地长时间闲置。

　　（五）配套规划建设不平衡

　　很多产业地产，只管引进产业，没有均衡考虑商业、居住等必要的合理性配套需求，使区域发展出现失衡。为园区配套的住宅市场开发中，普遍情况是配套住宅大部分都被园区外的购房者消费。

　　一方面园区原有产业定位以工业、制造业为主，蓝领占园区人口比例较大，支付能力存在局限。另一方面，园区住宅产品在开发企业的市场思维主导开发下，以中高档项目为主，对应的人群是城区富裕人群。由此造成人口对流循环，给交通带来极大的压力，例如北京的亦庄开发区。

　　上述问题的原因在于，对产业园区发展的认识、把握能力不足，对产业规划及区域平衡发展的策略准备不足，使原本可以妥善解决的问题矛盾化。

　　(六)产业落地的硬、软环境缺失

　　比较突出现象是，中小企业的异地注册办公。很多国内的中小企业，往往出于享受优惠政策的考虑，将企业的注册地安排在各类园区，而实际办公、经营场所在园区以外的城市商业区。

　　这种现象集中体现了产业园区在中小企业办公用房方面的不足。一方面产业园区适合中小企业的办公用房不足，导致项目的可选择性和产品价格、产品品质方面的竞争力与市区写字楼存在差距。另一方面，办公用房的软环境建设落后，缺少社会、人文、企业发展环境等方面的柔性因素，不利于企业的发展。