商业地产新赛道：产业地产

随着国家的“十四五规划”和2035年愿景目标，加快现代产业体系升级已经刻不容缓，主要体现在提升产业供应链现代化水平、发展战略性新兴产业、加快发展现代服务业、统筹推进基础设施建设、加快数字化发展。产业地产的发展关键为经济增长、人口增长、政府政策，使产业地产最终迈向产业化、资产化、金融化、集中化、特色化。现多个大型房企按照政府的发展方针纷纷进行布局。例如：万科投资的万纬物流正在快速发展，碧桂园战略投资中集集团产城业务板块，阿里与远洋持股红星美凯龙，凯德近期收购物流地产包（4个物流地产）和上海数据中心，绿地集团与远洋海运集团战略合作，在物流产业、金融产业等多个领域合作。以上说明产业地产已经成为大型房企未来的新赛道，如何做好产业地产的顶层规划和资产管理获得利益最大化，将成为未来大型房企未来面临的重中之重。

商业地产项目前期要做好顶层规划为后面的融资和退出做准备，主要为股权和商业模式的设计，产业地产商业模式分为政府模式、企业订制自用模式、轻资产模式、基金模式、开发商自持模式、产业园模式等，企业根据自身需求和客户需求选择适合的商业模式，产业园需要政策扶持，投资回收周期长，增值性和区域性的特性，好的股权设计和商业模式顶层架构组合有利于商业项目中层的资产管理（投融管退），案例分析：阿里与远洋持股红星美凯龙，解决了红星美凯龙的资金紧张的问题，也帮助红星美凯龙完成了家居的线上线下新零售的升级，也建立了远洋业主的家居团购新营销模式，远洋与阿里也达到了商业投资的多元化等三方共赢，红星美凯龙为后期的资产管理优化升级和轻资产模式打下了良好的基础。

产业地产的资产管理核心为投融管退，投资以项目的商业分析为决策依据，用多种方式融资规避资金风险，搭配周密的策划，设计，招商运营，营销，物业等搭建良好的运营体系，为方便在合适的时机进行退出（整体退出、分项退出、股权、资产证券化REITs、ABS等），完成资产管理投融管退的闭环。

未来产业地产发展方向为：产品多元化（文旅、养老、农业、物流、科技、体育、特色等产业园区等），资产证券化政策不断放开，根据国家发展政策和市场的变化进行不断的升级迭代，为国家制定的美好生活的发展目标打下坚实的基础。