花样年甘永清：社区型购物中心是未来商业的发展重点

　　毋庸置疑，2013年将成为中国商业地产史上浓墨重彩的一笔：地产大鳄纷纷加入，项目开发林立，呈现出百花齐放的繁华景象。然而，在同质化、泡沫化的重压之下，开发商也必须居安思危，探寻变革。

　　凝思过去，昭示未来。作为中国商业地产第一门户，赢商网在2014年来临之际，特别推出“业界精英纵论行业趋势”年度大策划，聚行业精英，引百家争鸣，邀请业内权威专家、实力开发商和品牌商高层，共同把脉2014中国商业地产发展趋势。

　　“要解决购物中心同质化的局面，购物中心开发的着眼点已不再是打造一个商场，而是塑造一个场所环境和社区环境，成为消费者赖以生活娱乐的场所。”在面对当今购物中心遍地开花，同质化现象泛滥的现状问题，花样年商业管理有限公司助理总经理甘永清如此考虑。

　　拥有多年商业地产实战经验的甘永清，见证中国商业地产发展的历程，对中国商业地产发展的现状与未来有着一番深刻的认识。

　　甘永清表示，近年来，中国大部分的购物中心都集购物、休闲、娱乐、餐饮等多种功能于一身。随着商业地产的不断发展，现今国内大面积的区域型购物中心布局已基本定型。

　　不过，甘永清还称，购物中心向社区化发展是城市化进程中的必然产物，因此，新的商业中心形成水到渠成，新的商业中心需要新的购物中心来支持与发展。

　　因此，在国内，社区型购物中心将会是未来商业的发展重点。甘永清认为，中国的社区型购物中心的基本业态一定是以超市为主、兼带餐饮、休闲和娱乐为主，再附加消费购物环节。

　　针对现状购物中心同质化的问题，甘永清指出，解决同质化问题的最好方法，就是 “差异化经营”。首先，要根据商场周边本身定位和人群受众分析确定经营方向；第二，要细分当地城市市场，寻求异位竞争；第三，要结合当地人民文化，使其具有不一样的商业气质；第四，降低购物业态比例，大力发展餐饮娱乐休闲发展。

　　以下为赢商网专访花样年商业管理有限公司助理总经理甘永清的实录：

　　赢商网：2013年即将结束，纵观商业地产一年的发展，您认为今年的商业地产在发展过程中，整体出现了哪些变化？面临最多的问题是什么？

　　甘永清：我国当前的商业地产仍旧是以产权销售为主。虽然便于开发商快速资金的回笼，但往往造成产权被分散，从而使得商业地产的经营管理存在很大困难。商业地产的参与者，包括业主、物业以及市场公司均存在诸多的担忧。

　　首先,业主遇到不可预测的困难。与国内商业地产快速发展形成鲜明对比的是，国内商业物业需求量逐年萎缩。网上购物的兴起和逐步完善，消费者光临实体店的次数渐渐减少，使得企业对实体商铺的需求减少。电子商务虽无法完全取代实体铺，但它已对零售商业带来巨大冲击。这些不利因素使得商业地产面临两难境地。

　　其次，物业成为可怜的受害者。由于业主的投资利益受到影响，某部分业主以管理不善作为理由拒绝缴交物业的服务费用，令到物业公司的发展受到巨大影响。事实上，物业公司的管理范畴并不包括招商或者租赁等等业务，但是却成为业主们发泄的对象，从这个角度上看，物业公司很无辜也很无奈。

　　再三，市场公司感到力不从心。因为市场公司本身没有任何实体商铺的产权，却有义务保证商业地产的正常运转并提供相应的服务，需要代表商业地产里的所有业主和商户，接受相关部门的监督以及管理，落实相应的政策、法规以及要求。由于商铺的产权分别操控在千余个业主的手中，致使市场没有整体规划，市场公司也没有办法对任何一方做强制要求，从这个方向上说，市场公司的管理存在很多困难，很多时候很无奈。

　　赢商网：在购物中心同质化严重的情况下，开发商纷纷加大餐饮、休闲娱乐、儿童等业态比重，会否又成为购物中心同质化的另一灾区？您认为购物中心应怎样做好差异化、体验式商业？

　　甘永清：近年来，中国大部分的购物中心都集购物、休闲、娱乐、餐饮等多种功能于一身。然而，在地产商加大投资力度、在百货公司加速向购物中心转型的当下，该业态却面临着同质化的隐忧。

　　解决同质化问题的最好方法，就是 “差异化经营”。首先，要根据商场周边本身定位和人群受众分析确定经营方向；第二，要细分当地城市市场，寻求异位竞争；第三，要结合当地人民文化，使其具有不一样的商业气质；第四，降低购物业态比例，大力发展餐饮娱乐休闲发展。

　　要解决购物中心同质化的局面，购物中心开发的着眼点已不再是打造一个商场，而是塑造一个场所环境和社区环境，成为消费者赖以生活娱乐的场所。从而成为市民生活不可或缺的组成部分。只有这样，才能实现社区商场的优势，破解同质化难题。

　　赢商网：电商发展突飞猛进，万达、宝龙、绿景等纷纷打造自己的购物中心电商平台，您怎么看电商平台在开发商商业发展中的作用？随着微信的火热，一些购物中心推行“o2o”营销模式，并对接微信支付，您认为这会成为一种消费趋势吗？

　　甘永清：电商对线下传统零售业造成冲击，主要有两点原因：一是购买方便，不用出门就能买到自己想要的商品；二是价格低廉，由于网络店铺缺少中间环节形成的成本，价格自然要便宜不少。但是对于传统购物中心而言，中老年人和高端消费群体依然是其固定且忠实的消费群体，。

　　  若从积极一面看，电子商务的崛起却对另外一类商业物业的发展有了促进作用。国内一些工业地产的物业，如物流业受益于电商日益增长的仓储需求量。同时，这种趋势也吸引了投资者，不少投资机构和投资者已经在积极寻求收购收益率较高的物流仓储设施，而电商业务的蓬勃发展为物流开发商带来新的发展机遇。

　　   O2O模式自身的优势是：资产相对较轻。未来微信有可能整合进多种O2O服务，就像苹果的Passbook可以收纳进各种优惠券与电子凭证。而微信的020营销优势有两点：一个是大量的用户量上占优势，另一个是随时随地可以使用的灵活性，让支付更快捷方便。

　　赢商网：社区购物中心被誉为是商业地产下一座待开发的金矿，然而，目前，国内并没有成功的社区购物中心案例。未来，社区购物中心会否成为商业地产新的突破点，您对发展社区购物中心有什么建议？

　　甘永清：现今国内大面积的区域型购物中心布局已基本定型。购物中心向社区化发展是城市化进程中的必然产物，因此，新的商业中心形成水到渠成，新的商业中心需要新的购物中心来支持与发展。在国内，社区型购物中心将是未来商业的发展重点。从老百姓消费频率上，社区型购物中心是日常生活离不开的，区域性、都市型的购物中心，都已经接近市场的饱和状态，更多的机会是来自社区型的购物中心。

　　但是，中国的社区型购物中心无法全盘照搬国外模式，所以中国的社区型购物中心的基本业态一定是以超市为主、兼带餐饮、休闲和娱乐为主，再附加消费购物环节。

　　发展社区购物中心的建议：1. 按照不同标准分类开展定位及业态组合研究。2. 对于不同定位不同区域的商场类型突出其定位和功能。3. 根据不同类型项目的主题划分业态。4. 多业态综合优势的重点发展。5. 以最少资金最短时间提高投资回报率。6.评估其长期及短期价值。

　　赢商网：三中全会结束之后，对于房地产的政策并无多大详细提及，您觉得三中全会对于房地产，特别是商业地产会产生什么样的影响？在政策之后，开发商在商业地产的发展方面会采取哪些措施？

　　甘永清：从《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》来看，强调市场的决定地位，明确民生、生态环境及社会治理等多方面的具体任务是本次会议的主基调，强调公平、权利平等是本次改革的宏观要求，最终实现的是政府权责明晰、市场地位明确，有利、有节、有度地建立和提高社会治理、政府治理体系和能力。改革也以开放的态度带来了潜在的商业发展机会。

　　首先，人口增加对服务业发展的带动间接为商业地产发展提供了社会基础。人口城镇化的为服务业带来巨大的从业人员及消费能力，为商业地产的发展提供了坚实的社会基础。

　　其次，会议上对商业地产的改革为商业地产的发展提供了空间环境和流动性支撑。农村建设用地的发展，为城镇化进程提供了新的活力：一方面，它可以为城市发展提供更为有利的空间环境；另一方面，土地资产市场化后将为经济增长提供更强大和持久的动力。同时，农民实际消费力的提升，会带动商业地产等相关联产业的质的飞跃，满足了商业地产巨大的市场需求。

　　再三，商业地产的发展实际上对推进改革有一个正向的、良性的促进作用。三中全会后，不排除有开发商会以拔高售价的方式来应付新政。

　　赢商网：对于2014年中国商业地产的发展，您有怎样的预测和期望？

　　甘永清：虽然业界大部分人仍旧认为社区商业大有可为，但涉足的企业面临的问题是多方面的。一是定位很难准确;二是社区商业远比其他商圈更复杂;三是国内可供借鉴的社区商业经营方式还没成熟。

　　可以肯定的是，社区商业的潜力还是巨大的正面的乐观的的。这与发展得不错的实体零售企业和社区服务有一定关系。而中国即将实施的城市化战略，更是为实现社区商业的蓬勃发展提供了保障。

　　而对实体零售来说，社区商业不仅仅是2014年的发展大方向，从长远来看，可以预计绝对是下一个十年的商业发展的一大亮点。