邹郁：明年商业地产将临大考 岭南天地二期陆续开业

　　作为瑞安房地产在华南地区首个项目，佛山岭南天地的开发正按照计划有条不紊进行着。在一期商业街区以及马哥孛罗酒店开业后，二期商业街区招商也达到了50%，部分商家已提前开业。岭南天地总经理邹郁在接受赢商网记者采访时表示，延续一期商业街区招商策略，二期也将以引入特色品牌为主，大部分商家为首次进入中国或佛山。

　　在购物中心同质化严重以及电商冲击的情况下，岭南天地集生活、工作、娱乐、休闲于一体"为理念，每年在人流和销售额方面都以成倍数的速度增长，"这在于岭南天地的独特性独有的岭南传统文化与现代商业元素结合的特性，是其他项目不可替代的"。

　　邹郁认为，在近两年商业地产开发火爆的情况下，许多开发商明年将会集中入市，开发商的招商能力、运营能力等将引来一次大考，"明年将是商业地产关键的一年"。

佛山岭南天地总经理邹郁

　　岭南天地二期部分商家已试业

　　在2012年11月一期商业街区全面开业后，佛山岭南天地二期商业街区招商率已达到50%，已经有部分商家陆续开业，将在明年年中全面开放，届时，约6万平方米的岭南天地商业街区将全部开放。

　　据邹郁介绍，在二期商业街区中，有许多有特色的新商户，例如，撒拉亭茶馆、意大利餐厅SummerHouse、Paddyfield西餐、Lady7Cafe甜品、粤菜餐厅后街唐厨等商家也将在今年内开业，"在我们引入的品牌中大部分是首次进入中国的品牌，或是第一次进入广东，这是我们选择商户的特性，必须要有特色"。

　　"相对一期而言，岭南天地二期不仅面积更大，也更加有创新，在一期已经打下良好基础上，佛山包括珠三角对我们的认知度越来越高，我们和商户都非常有信心二期会做得更好。"邹郁说到。

　　"岭南天地的独特性在于，其文化氛围非常好，是在历史沉淀的基础上进行创新，是一个有文化、有故事的地方，在珠三角内找不到第二个这样的项目。"邹郁表示，瑞安房地产目的是将岭南天地打造成一个集生活、工作、娱乐休闲于一体的体验式中心。

　　今年商业地产投资过热

　　对于今年商业地产行业的发展情况，邹郁以"投资过热"和"电商冲击"进行概括。

　　在政策导向和投资渠道限制的双重作用下，很多开发商都进入了商业地产开发，特别是很多住宅开发商转型商业地产。在邹郁看来，商业地产确实和住宅地产开发不太一样，在商业地产开发中，几个方面是非常关键的，缺一不可。

　　首先，需要雄厚的资金，这包括开发商的资本运营能力、融资能力，如果在资金方面没做好充分的准备不要轻易进入，因为一个购物中心开业后成熟期至少需要三年，甚至五年、十年。

　　第二，规划设计，并不是花钱请一两个国际级的规划设计大师就可以解决问题了，再有经验的商业设计公司到最后还得要决策，也会影响到整个项目的价值。以瑞安房地产为例，针对一个商场的楼梯走向会开很多次会议进行讨论，因为楼梯的走向会影响整个动线，影响商铺的价值和未来的租金。如果没有充分的规划设计经验，建造出来的产品是很难改，也很难用，别人为什么能够租1000元，你为什么只能租500元，这已经是先天注定的了。

　　第三，是品牌的整合能力，特备是在现在投资过供应量过大的情况下，一个品牌商家，可能在同一个城市中会有好几个商业项目抢，有的开发商甚至会以免租、补贴装修的优惠条件吸引商户。但是，话又说回来，就算这样，商家也未必会进驻，因为如果项目没有前景的话，开业之后，也需要水电费、人工等费用。品牌整合能力是和整个商业团队的经验、人脉、品牌等密不可分的。

　　另外，后期运营才是最熬人的。运营其实是无形价值的体验，也是商家能不能赚钱的重要保证，和包括人流量提高、销售额的提高，怎样提高对商户和消费者的服务，培养顾客的忠诚度等，这些都是考验运营能力。

　　另一方面，近两年电子商务的迅猛成长，对实体店有一定的冲击和影响，这也是为什么会出现"王健林和马云1亿元"的对赌。邹郁认为，商业地产运营商必须要想对策应对目前电子商务冲击的局面，因为电商的冲击式不可回避的话题，不过电商的发展也并不是全部是负面的影响，也正好给一些运营商带来了机会。

　　消费者会通过电子商务进行标准化产品的销售，但人总是有社交需求的，而像岭南天地这样的以体验式为主的商业的项目，正好为消费者提供了社交的场所和平台，"这正是我们的优势所在，是其他运营商所不具备的"。

　　瑞安房地产旗下的项目，无论是非常成熟的上海新天地，还是岭南天地项目，每年的人流和销售额都是双位数增长，所以，"即使在电商的冲击下，我们仍然有信心"。

　　邹郁以岭南天地为例，和其他商业项目最大的不同是，融合传统的岭南历史文化建筑，比如东华里、简氏别墅、嫁娶屋等，并注入现代的商业元素。同时，希望将岭南天地打造成为一个文化和艺术中心，每年都会安排一两个大型文化艺术展览，希望打造国际级艺术家展示的平台。

　　明年是商业地产关键的一年

　　在今年年初出台的"新国五条"被认为是史上最严的房地产调控，年底的三中全会中对房地产行业几乎没提及。邹郁表示，三中全会最重要的观点的是市场由以前的"基础性作用"转变为"决定性作用"，"我相信很多行政手段都会慢慢淡化，毫无疑问的一个方面是以市场为导向"。

　　不过，邹郁也认为，在商业地产方面，以往的政策都很少涉及，所以市场导向还是很明显，到最后能不能赚钱、能不能盈利都是由市场决定。

　　"明年将是商业地产非常关键的一年"，对于明年行业的发展趋势，邹郁认为，近几年商业地产项目开发火爆，很多项目在明年会进入实质运转阶段，对开发商的招商能力、管理能力、运营能力、盈利能力都将是非常大的考验。特别是一些挂着商业地产的名号，进行住宅地产运作，将商业物业简单进行拆分销售的项目，将引来市场更大的考验。

　　"对于一些实力比较强的开发商，其在过去十几年内积累了很多商业地产开发的经验，考验将会小点，可能只是一些方向性的调整，比如怎么和电商更好地融合。"

　　在邹郁看来，电商和实体商业健康、良性的竞争绝对是需要的，但反对将电商和实体运营商完全对立起来，也是不可能的，"因为中国的商业消费市场是在太大了，如果说哪一方独立把整个市场吞掉是不太可能的，我相信市场还是留有很多机会给有准备的人"。