房地产市场拐点将现 楼市新十年是黄金还是白银？

　　伴随房价的连续上涨，过去十年可谓房地产业的“黄金十年”。在其背后，住房商品化改革、人口红利、经济高速增长和2008年之后的宽松货币政策，被认为是“黄金十年”的动力之源。

　　然而，随着上述驱动因素的逐渐消失，以住宅开发为主的房企利润率不断下降。进入2013年，从地产大佬到业内专家纷纷指出，房地产十年黄金发展期已然过去，其暴利模式不可持续。接下来，新型城镇化进程的周期性因素将会形成托底之势，带来一个“白银十年”。

　　对于所有的开发商来说，“白银十年”并非过去的简单复制，而是涉及产品结构、空间布局、内控能力、金融创新等生存模式的变革。

　　嗅觉一向灵敏的万科、万达、保利等早已行动：万科从房地产开发商转型为城市配套服务商，并开始进军银行，万达在旅游、文化方面着力，保利地产也已步入相关多元化……一线房企寻求多元化利润之源的问鼎之战已经开始。

　　拐点将至

　　2013年房地产火爆程度，远超去年。国家统计局12月18日发布的11月70个大中城市新建商品住宅价格中，66城环比上涨，69城同比上涨，北上广深一线城市11月份房价同比上涨幅度均超过20%。

　　华远地产董事长任志强作为坚定的“看涨派”，依然坚持明年房价会上涨，主要原因是占到房价成本50%到60%的地价不断攀高。

　　但多数业内人士认同，决定“黄金十年”不再的，正是企业拿地成本不断上升，住宅开发利润率逐渐被压缩，以及国家保障房建设计划对行业的冲击。

　　从前三季度A股上市房企财务数据看，上市房企净利润增速普遍低于营收增速。今年前三季度，A股132家房地产上市公司，剔除亏损企业，整体净利润率为13.03%，创2008年后同期数据新低。“招保万金”四大房企前三季度净利润增幅跑赢营业收入增幅的仅有招商地产[微博](19.98, -0.32, -1.58%)一家。

　　利润率下降使得房企“躺着赚钱”的日子一去不复返。莱蒙国际执行董事王天表示，“目前拿地的利润门槛已降至10%，只要评估后利润率能达到10%，就考虑出手。”新城地产副总裁欧阳捷也坦言，现在操盘的部分项目确实赚不了什么钱。

　　“从现在及以后，中国房地产是稳中有落的过程，不能对土地价格、销售价格和资金价格有过高的期待。”北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出。

　　住建部政策研究中心主任秦虹也认为，“房地产销售重心会逐渐下移，很难复制过去十年的辉煌。”

　　“人口增速的变化可能是更根本的因素”，申银万国[微博]研究报告指出，20-30岁适婚年龄女性的人数将在2015年以后逐渐下降，而目前增长速度已经明显放慢。结婚对数上升最快的时间是2005-2009年，年均增速达到10%，而此后3年年均增速降至4.4%。与之对应的是，2005-2009年，全国住宅销售面积的平均增速是17%，而此后3年的平均增速降至4.6%。

　　申万报告进一步称，适婚年龄人口增速放缓，高点将在2015年前后到来。即使考虑到城镇化率，也只能将高点延后1年到2016年。此后，适婚年龄城镇人口仍将下降，城镇化率的提升只能改变下降的斜率，而不能改变下降的趋势。

　　此外，1998-2008年政府提供保障房占住宅供应总量5%-10%之间，2008年后，随着3600万套保障房等政策推出，由政府提供的各类保障性住房占比可能上升到15%-20%，钟伟认为，“这对房价有非常大的价格抑制作用，尤其是对地段不好的大规模商品房供应直接形成冲击”。

　　房企谋转型

　　未来究竟是“黄金十年”还是“白银十年”？这也许并不是问题的关键，“关键在于地产企业要适应新的生存环境，增强自己抵御风险的能力，丰富产品线”，多位房地产业内人士指出。

　　“新型城镇化”被视为未来房地产发展的机会所在。中国房地产业协会副会长朱中一认为，积极稳妥地推进以人为核心的城镇化，是房地产持续、平稳、健康发展的关键。

　　保利地产董事长宋广菊称，房企要顺应城镇化发展的阶段和趋势，过去十多年是以住宅开发为主，未来要走相关多元化之路。

　　秦虹认为，未来要走扩大内需发展经济的道路，城镇化是扩大内需的最大潜力所在。房地产投资的机会，第一个要关注城镇和人口密度大的城市群，第二关注高速交通网建设。

　　中央城镇化会议指出，我国已经形成京津冀、长三角、珠三角三大城市群，同时要在中西部和东北有条件的地区，依靠市场力量和国家规划引导，逐步发展形成若干城市群，成为带动中西部和东北地区发展的重要增长极，推动国土空间均衡开发；要以盘活存量为主，不能再无节制扩大建设用地，不是每个城镇都要长成巨人。

　　城镇化的发展需要更为多元的城市配套。一些嗅觉敏感的房企开始选择在住宅地产开发之外进行新的拓展，一方面向上游发展，入股银行或基金，保证自己的现金流；另一方面，向下游商业、产业和旅游乃至养老等项目发展。

　　海通证券的一份研究报告认为，过去十年中地产的囤地、逆周期、金融杠杆等传统盈利模式将发生改变，伴随而生的是产品线结构、城镇化布局、创新融资手段、退市选择等新型地产运作方式的孕育而生。

　　一直“专注住宅开发”的万科早已开始新的扩张，在商业地产、养老地产、旅游地产、产业用地中，都能看到其身影。

　　为此，万科在郁亮带领下，先后拜访华大基因、阿里巴巴和腾讯。郁亮的解释是：“学习腾讯，建立生态系统，自己革自己的命。”但将互联网思维引入房地产运营，目前并没有可供借鉴的模式。

　　万达则更深入地进入文化旅游领域，万达董事长王健林甚至做出规划，到2020年，万达来自地产销售的收入在集团占比将明显下降，而来自文化旅游的收入则要达到400亿元左右。

　　向金融延伸则是龙头房企更为深远的战略布局。目前大部分房企资金来源主要为股东自筹资金、银行借款和信托贷款。为了对冲金融贷款对现金流的影响，A股房地产企业中已经有许多优质公司开始进入房地产基金领域。如保利地产与信保(天津)股权投资基金、金地集团(6.01, -0.11, -1.80%)与瑞银金地中国房地产基金、荣盛发展与荣盛泰发(北京)投资基金等。

　　而将持有物业经营资本化、打包进行REITS上市的计划，也在万达、恒大、保利地产等房企的计划之内。今年之内，万科已经有北京和深圳的两个商业地产项目亮相，保利地产也高调宣布向养老地产等相关多元化转型。

　　“未来大型房企将进行面对面的竞争，”万科董秘谭华杰说，房地产市场仍然有15年以上的增长和发展期，但市场的竞争主体将发生变化，企业的盈利模式也将不同，未来每家公司面临的不确定性都在加大。